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As regras previstas no Código Civil e no Código de Defesa do Consumidor ajudam o comprador a entender quando acionar a construtora
A compra de um imóvel novo envolve garantias legais que protegem o patrimônio do comprador desde a entrega das chaves. No Brasil, essas proteções se dividem em duas frentes principais: a garantia estrutural e a garantia de acabamento. A primeira cobre falhas que atingem a solidez e a segurança da construção, enquanto a segunda trata de defeitos aparentes, estéticos ou funcionais. Essa diferença é essencial porque cada garantia possui prazo, cobertura e forma de acionamento próprios.
Garantia estrutural protege a segurança da construção
A garantia estrutural alcança os elementos que sustentam o imóvel e preservam sua estabilidade. Fundações, estacas, pilares, vigas, lajes, alvenaria estrutural, coberturas e telhados entram nessa proteção. Rachaduras graves, infiltrações severas e falhas capazes de comprometer a solidez da edificação podem gerar responsabilidade da construtora. O artigo 618 do Código Civil estabelece prazo de cinco anos para a segurança e a solidez de obras de grande porte, contado a partir da entrega oficial do imóvel. Mesmo depois desse período, a construtora ainda pode responder judicialmente se perícia técnica comprovar vício oculto originado na execução da obra ou na qualidade dos materiais.
Garantia de acabamento cobre falhas visíveis e funcionais
A garantia de acabamento trata de problemas que aparecem no uso cotidiano e afetam a aparência, a funcionalidade ou a habitabilidade do imóvel. Azulejos descolados, pisos soltos, trincas finas, pintura descascada, portas desalinhadas, janelas emperradas, tomadas soltas e vazamentos aparentes estão entre os exemplos mais comuns. O Código de Defesa do Consumidor prevê prazo de 90 dias para reclamação de vícios aparentes em produtos duráveis, contado a partir do recebimento das chaves. Algumas construtoras também oferecem prazos complementares no Manual do Proprietário, especialmente para itens específicos.
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Vistoria técnica ajuda a preservar os direitos
A vistoria realizada no momento da entrega das chaves tem papel decisivo na proteção do comprador. Segundo a MRV, esse procedimento registra formalmente as condições do imóvel antes da posse definitiva e permite apontar inconformidades aparentes. A assinatura do termo de vistoria, com ou sem ressalvas, marca o início da contagem do prazo da garantia de acabamento. Por isso, fotos, vídeos e observações detalhadas ajudam a evitar dúvidas futuras e fortalecem eventuais pedidos de reparo.
Registro formal facilita o acionamento da construtora
O proprietário deve documentar qualquer falha assim que identificar o problema. Fotografias, vídeos e descrições objetivas ajudam a comprovar o defeito. Em casos estruturais mais complexos, um laudo técnico feito por engenheiro civil ou arquiteto pode indicar se o problema decorre de vício construtivo. A comunicação à construtora deve ocorrer por escrito, com protocolo, e-mail, SAC ou carta registrada. Após a notificação, a empresa deve avaliar o imóvel por vistoria técnica e, se confirmar a falha de construção, executar o reparo sem cobrança ao proprietário.
Recusa de reparo pode levar o caso ao Procon ou à Justiça
A construtora não pode cobrar por reparos cobertos pela garantia legal ou contratual. Quando há recusa, demora ou ausência de resposta, o comprador pode registrar reclamação no Procon e também buscar o Judiciário. A ação pode exigir a correção do problema e, quando houver prejuízo comprovado, indenização por danos materiais. Reformas feitas pelo proprietário, porém, podem limitar a garantia nas áreas alteradas, principalmente quando envolvem paredes, pontos hidráulicos, instalações elétricas ou troca de revestimentos.
O cuidado com prazos evita perda de direitos
A diferença entre vício aparente e vício oculto também exige atenção. O vício aparente pode ser percebido logo na entrega, como piso trincado ou tomada sem funcionamento. O vício oculto surge apenas com o uso, como infiltrações internas ou falhas de impermeabilização. Nesse segundo caso, o prazo começa a contar a partir da identificação do defeito.
Quantos compradores realmente verificam cada detalhe antes de aceitar as chaves do imóvel?
