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Decisão judicial na Espanha reforça limites para obras em condomínios, aponta impacto de reformas sem autorização e afasta argumento de tratamento desigual entre vizinhos, ao confirmar validade de deliberação assemblear e aplicação rigorosa da Lei de Propriedade Horizontal.
Uma moradora de um condomínio em Málaga, na Espanha, foi obrigada pela Justiça a demolir um muro construído sem autorização entre sua vaga de garagem e o depósito vinculado à unidade.
A decisão, proferida pela Audiencia Provincial de Málaga em 2 de julho de 2025, manteve a validade do que havia sido deliberado pela assembleia do condomínio e reconheceu que a intervenção resultou na ampliação prática da área útil da proprietária, com impacto na configuração original do edifício.
No julgamento, o tribunal também afastou a alegação de que a moradora teria sido alvo de tratamento desigual, após ela citar obras realizadas por outros vizinhos.
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Para os magistrados, os casos apontados não eram comparáveis, uma vez que as intervenções mencionadas haviam passado por autorização prévia da comunidade, situação distinta da analisada no processo.
Decisão da assembleia e início da disputa judicial
A controvérsia teve início em janeiro de 2020, quando a comunidade de proprietários convocou uma assembleia extraordinária para tratar de uma obra executada no depósito sem comunicação ou autorização formal.
Na reunião, a maioria dos condôminos aprovou a exigência de retirada da parede no prazo de uma semana, com a previsão de adoção de medidas judiciais caso a determinação não fosse cumprida.
Na ocasião, o companheiro da proprietária, que a representava, reconheceu que a obra havia sido feita sem solicitação prévia de autorização.
De acordo com os autos, ele chegou a concordar com a remoção da estrutura.
Posteriormente, no entanto, a condômina ingressou com ação judicial buscando anular a deliberação assemblear.
O pedido foi analisado pelo Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Torremolinos, que rejeitou a pretensão.
A sentença considerou relevante a admissão de que não houve autorização e entendeu que a assembleia agiu dentro das competências previstas na legislação.
Essa decisão acabou confirmada em segunda instância.
Alteração da planta e aplicação da Lei de Propriedade Horizontal
Ao examinar o recurso, a Audiencia Provincial concluiu que a construção não poderia ser classificada como mera reforma interna.
Segundo o acórdão, o fechamento do espaço entre a vaga de garagem e o depósito resultou na incorporação de área e na modificação efetiva da planta do edifício, ainda que a alteração estivesse restrita ao interior da unidade.
Com base nessa constatação, o tribunal aplicou o artigo 7.1 da Lei de Propriedade Horizontal, que condiciona intervenções desse tipo à autorização expressa da comunidade de proprietários.
A norma estabelece limites ao direito de reforma quando a obra afeta a configuração, a estrutura ou os direitos dos demais condôminos.
Os magistrados também esclareceram que a deliberação assemblear não impôs, por si só, uma sanção imediata.
O que foi aprovado, segundo a decisão, foi a autorização para que o condomínio adotasse medidas judiciais caso a moradora não desfizesse voluntariamente a obra dentro do prazo estabelecido.
Tratamento desigual entre vizinhos não ficou comprovado
Entre os argumentos apresentados pela defesa, esteve a afirmação de que outros condôminos teriam realizado intervenções semelhantes sem sofrer consequências.
A Audiencia Provincial analisou essa alegação e concluiu que não havia comprovação de obras equivalentes executadas sem autorização.
Além disso, o acórdão registrou que as intervenções citadas como exemplo haviam sido previamente analisadas e autorizadas pelos órgãos da comunidade.
Na avaliação do tribunal, esse ponto afasta a tese de tratamento discriminatório.
A diferença de procedimento foi considerada determinante para o desfecho do caso.
Abuso de direito e limites da atuação do condomínio
A decisão abordou ainda a acusação de abuso de direito por parte do condomínio.
Para analisar esse ponto, os magistrados recorreram ao artigo 7.2 do Código Civil espanhol e à jurisprudência do Tribunal Supremo.
Esses entendimentos exigem a demonstração de exercício anormal do direito, desvio de finalidade e dano injustificado para caracterizar o abuso.
No entendimento do colegiado, esses requisitos não ficaram comprovados.
A atuação da comunidade foi interpretada como exercício regular das atribuições de gestão e preservação do interesse coletivo, sem evidências de intenção de causar prejuízo indevido à proprietária.
O acórdão também observou que a sentença não encerrava definitivamente a controvérsia.
Segundo o tribunal, ainda existia a possibilidade de interposição de recurso às instâncias superiores, conforme previsto na legislação processual espanhola.
Reflexos do caso em conflitos condominiais no Brasil
Casos envolvendo fechamento de vagas de garagem, anexação de depósitos ou ampliação de áreas privativas também são recorrentes em condomínios brasileiros.
Nessas situações, a análise costuma se concentrar na convenção condominial, no regulamento interno e nas regras do Código Civil e da Lei nº 4.591/1964.
O foco recai especialmente sobre intervenções que impactam partes comuns, estrutura, segurança ou a destinação do edifício.
Decisões judiciais no Brasil frequentemente avaliam se a obra resultou em alteração relevante ou em apropriação indevida de espaço originalmente previsto no projeto.
Quando a intervenção ocorre sem autorização e essa modificação é comprovada, é comum que o condomínio busque judicialmente o desfazimento da obra.
Por outro lado, alegações de tratamento desigual costumam depender de prova concreta de situações idênticas e igualmente irregulares.
Na ausência dessa demonstração, prevalece o entendimento de que a exigência de demolição decorre do cumprimento das regras coletivas, e não de conduta arbitrária.
Em disputas como a analisada na Espanha, permanece em debate nos condomínios residenciais o ponto exato em que uma reforma deixa de ser interna e passa a exigir aprovação expressa da coletividade.
E…. Já vi tudo…. Já vi que vai surgir outra lei proibindo construção nos prédios pois pode acabar com designer 🤦🏻♀️ AFF 😅 agora vai vir uma lei fazendo derrubar todas as construções que tenham sido feita sem autorização nos prédio oxente. Se isso acontecer já vi tudo. Kkkkkkkkkkk 🤣😂😂🤣🤣😂