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Com decisão vinculante no Tema 1.113, o STJ abre caminho para devolver milhares de reais a quem comprou imóvel nos últimos 5 anos: tese redefine ITBI, derruba valores arbitrados e expõe práticas abusivas que se espalharam pelo mercado imobiliário brasileiro
A decisão do Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.113 se tornou, desde 2022, uma das teses mais importantes para compradores de imóveis no Brasil. A Primeira Seção do STJ, ao julgar o Recurso Especial 1.937.821 sob o rito dos repetitivos, fixou entendimento vinculante para todos os tribunais: a base de cálculo do ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis deve ser o valor real da transação, refletindo as condições normais de mercado, e não valores arbitrados previamente pelas prefeituras.
Na prática, essa decisão abre um precedente direto para restituição de impostos pagos a maior, principalmente para quem adquiriu imóvel nos últimos cinco anos e foi obrigado a recolher o ITBI com base em tabelas de “valor de referência” criadas unilateralmente pelos municípios. Fontes como o próprio STJ, Migalhas, CNM e portais jurídicos especializados confirmam a abrangência e os efeitos dessa tese.
STJ redefine a base de cálculo do ITBI e limita o poder das prefeituras
Por décadas, prefeituras de grandes cidades passaram a adotar tabelas próprias para calcular o ITBI, utilizando um “valor venal de referência” muitas vezes muito superior ao valor real da compra. Na prática, o contribuinte era forçado a pagar imposto sobre um preço fictício.
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O STJ, porém, foi categórico ao firmar três pontos que agora possuem efeito nacional:
- A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, ou seja, o preço real da transação.
- A declaração do comprador tem presunção de veracidade, e só pode ser contestada mediante processo administrativo formal.
- O município não pode impor previamente um valor de referência como piso automático, pois isso viola o Código Tributário Nacional.
Esse conjunto de teses altera profundamente o cenário tributário do mercado imobiliário, restringindo práticas abusivas e restituindo ao contribuinte o direito de pagar o imposto de acordo com a realidade da negociação.
Por que o Tema 1.113 pode devolver dinheiro a quem comprou imóvel nos últimos cinco anos
A legislação tributária brasileira prevê um prazo de até cinco anos para solicitar a restituição de tributos pagos indevidamente ou a maior. Assim, quando o comprador pagou ITBI baseado em valores inflados pelas prefeituras — muitas vezes 10%, 20% ou até 40% acima do valor da compra, ele pode pedir a devolução da diferença.
Na prática, isso significa que:
- Quem comprou imóvel entre 2020 e 2025 pode ter direito à restituição.
- A decisão não distingue tipo de imóvel: apartamentos, casas, terrenos e imóveis comerciais são abrangidos.
- O valor recuperável pode chegar a milhares de reais, dependendo da diferença entre o valor real e o valor de referência municipal.
Artigos de Migalhas, JusBrasil e documentos oficiais da CNM reforçam que a tese repetitiva gera impacto direto em pedidos de restituição e ações judiciais já em andamento.
Mercado imobiliário e impacto econômico: o que a decisão muda na prática
O Tema 1.113 não é apenas uma vitória individual de compradores. Ele tem impacto sistêmico sobre:
Arrecadação municipal
Prefeituras que utilizavam tabelas próprias podem perder receitas decorrentes de cobranças acima da base legal. A tendência é que municípios ajustem suas metodologias de cálculo para evitar derrota judicial em massa.
Segurança jurídica nas transações
A decisão do STJ traz previsibilidade ao comprador, que passa a ter clareza sobre qual valor pode ser utilizado no cálculo do imposto, sem surpresas ao chegar ao cartório ou à secretaria de fazenda.
Redução de litígios futuros
Com a tese fixada, a tendência é que novos casos não precisem mais ir ao Judiciário, pois a regra está estabelecida e vinculante.
Reequilíbrio na relação entre contribuinte e município
Ao retirar das prefeituras a possibilidade de impor valores mínimos artificiais, o STJ corrige uma distorção que vinha se acumulando há anos no mercado imobiliário brasileiro.
Como saber se você tem direito à restituição do ITBI pago a mais
Embora cada caso exija análise específica, existem critérios gerais definidos com base na tese do STJ e nas normas tributárias:
• Verificar a guia de ITBI do período da compra
Se a base utilizada não foi o valor efetivo da compra, há indício de cobrança indevida.
• Comparar com a escritura de compra e venda
A escritura registra o preço real da transação, que deve ser o parâmetro principal para o imposto.
• Observar o método utilizado pela prefeitura
Se o município utilizou “valor venal de referência”, “valor mínimo”, “valor fiscal estimado” ou termos semelhantes, é provável que tenha aplicado base ilegal.
• Confirmar o prazo de cinco anos
Compras realizadas há mais de cinco anos, via de regra, não permitem pedido administrativo ou judicial de restituição, devido à prescrição.
Portais jurídicos e artigos técnicos destacam que até mesmo compradores que parcelaram o ITBI no financiamento podem solicitar devolução da parte paga a maior.
O que dizem os advogados e especialistas sobre o Tema 1.113
Diversos escritórios de advocacia e tributaristas vêm publicando análises reforçando que o Tema 1.113 representa um divisor de águas no contencioso tributário municipal. Os especialistas ressaltam três pontos principais:
- A decisão se aplica a todos os municípios do Brasil, independentemente de legislação local.
- A restituição depende da comprovação da cobrança indevida, mas a decisão do STJ fortalece significativamente o contribuinte.
- Há tendência de aumento de ações de repetição de indébito, sobretudo em mercados onde a diferença entre valor de referência e valor real é muito elevada, como São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e capitais do Nordeste.
Os especialistas também destacam que essa tese reduz o incentivo para inflar artificialmente bases de cálculo, o que historicamente gerou distorções e insegurança jurídica no mercado imobiliário brasileiro.
E agora? Por que o Tema 1.113 se tornou uma das decisões mais importantes para o comprador moderno
A decisão do STJ corrige uma assimetria que penalizava quem buscava adquirir imóvel, um dos investimentos mais relevantes na vida financeira do brasileiro.
Ao devolver poder de escolha ao contribuinte e exigir transparência das prefeituras, o Tema 1.113 fortalece direitos pouco conhecidos e abre caminho para uma possível onda de devoluções.
E, para quem comprou imóvel recentemente, a pergunta que fica é inevitável: será que você também pagou ITBI a mais e tem valores a recuperar?
