Inglês 
Espanhol 
4 min de leitura 
0 comentários 
A decisão judicial redefine critérios de rateio e reforça limites para convenções condominiais que gerem desequilíbrio financeiro entre moradores
Mais recentemente, uma decisão de grande impacto jurídico foi proferida em 2024 pela 5ª Vara Cível de Belo Horizonte, chamando atenção de síndicos, administradoras e especialistas em direito imobiliário. Conforme a sentença, a Justiça declarou ilegais cláusulas que permitiam taxa de condomínio diferenciada para coberturas, reconhecendo que esse modelo gerava cobrança abusiva e enriquecimento indevido de outros moradores.
O caso teve origem em um edifício localizado no Bairro Lourdes, onde um dos condôminos, proprietário da cobertura, arcava com valores muito superiores aos demais. Conforme dados apresentados no processo, finalizado sob o número 5004979-73.2021.8.13.0024, o modelo de rateio adotado fazia com que o morador pagasse 101% a mais por despesas que beneficiavam todas as unidades igualmente.
Investigação técnica confirma desequilíbrio financeiro e comprova necessidade de revisão
A reviravolta começou quando o condômino apresentou, ainda em 2020, um pedido de revisão das regras em assembleia extraordinária. Entretanto, a mudança foi recusada pela maioria, o que o levou a ingressar com a ação judicial. Conforme destacou, custos como portaria, limpeza, segurança, administração e manutenção das áreas comuns deveriam ser divididos de forma igualitária, já que não dependem do tamanho das unidades.
-
Detran RJ passa a exigir exame toxicológico para quem for tirar primeira habilitação na categoria de carros e motos a partir de 29 de junho; veja quem será afetado
-
Flórida leva TikTok à Justiça e acusa a gigante chinesa ByteDance de ignorar lei que barra menores de 14 anos, enquanto pais e autoridades cobram mais proteção para crianças nas redes sociais
-
Câmara aprova PEC que reduz maioridade penal de 18 para 16 anos; e agora?
-
Justiça confirma e agora dívidas antigas em execuções fiscais paradas há mais de 15 anos não poderão mais ser cobradas na via judicial nem administrativa
Durante o processo, uma perícia técnica realizada em 2023 analisou documentos financeiros do condomínio e confirmou o desequilíbrio. O laudo apontou que a cobertura contribuía com valores desproporcionais em despesas ordinárias, mesmo quando todos os moradores usufruíam dos mesmos serviços. Além disso, conforme os peritos, a estrutura do edifício não demandava manutenção diferenciada devido à existência de piscina privativa ou área ampliada.
Diante das conclusões técnicas, a juíza Cláudia Costa Cruz Teixeira Fontes afirmou que a autonomia da convenção condominial não permite abusos. Segundo a magistrada, impor custos excessivos a um único condômino configura excesso de poder e cria desequilíbrio financeiro incompatível com o Código Civil.
Entendimento do STJ embasa mudança e redefine critérios para todo o país
A decisão não se limitou ao caso específico. Conforme destacou a juíza, o Superior Tribunal de Justiça já havia consolidado entendimento semelhante no AREsp 1.837.019/AL, julgado em 2022, permitindo afastar o critério da fração ideal quando ele se revela injusto, especialmente em despesas de asseio, conservação, funcionários e manutenção das áreas comuns.
Assim, a sentença mineira aplicou o precedente nacional e adotou um modelo híbrido de rateio, garantindo maior equilíbrio. O novo padrão determina:
- rateio igualitário para despesas de pessoal, administrativas, conservação geral e manutenção de equipamentos de uso comum;
- rateio pela fração ideal apenas para consumo de água e gás (quando não houver medição individual), benfeitorias estruturais, fundo de obras e seguro predial.
Além disso, a Justiça ordenou a devolução dos valores pagos a mais desde 17 de agosto de 2020, porém de forma simples, já que a cobrança anterior estava prevista em convenção regularmente aprovada.
Impactos práticos e sociais da decisão
Essa decisão, conforme avaliam especialistas em direito condominial, representa um marco importante para a gestão interna de edifícios em grandes cidades brasileiras. Isso porque muitos condomínios ainda aplicam regras antigas, baseadas apenas na fração ideal, o que frequentemente penaliza unidades maiores sem justificativa técnica.
Segundo administradoras consultadas no processo, a decisão tende a incentivar revisões de convenções, aumentar a transparência financeira e estimular um debate mais amplo sobre justiça condominial. Além disso, conforme especialistas apontam, o entendimento contribui para fortalecer a confiança dos moradores na administração e prevenir conflitos internos.
O que esse precedente representa no cenário jurídico nacional?
A aplicação prática do entendimento do STJ reforça a tendência de modernização das regras condominiais no Brasil. Conforme juristas destacam, decisões como essa ajudam a harmonizar critérios, reduzir litígios e dar mais segurança jurídica às relações internas. Ao mesmo tempo, elas alertam condomínios para a necessidade de revisar suas práticas e evitar cobranças que possam ser questionadas judicialmente.
Enquanto isso, condôminos de unidades maiores ganham respaldo jurídico na luta por cobranças equilibradas. Diante desse panorama, surge uma pergunta essencial: os condomínios brasileiros estão preparados para rever suas convenções e adotar modelos mais justos de rateio, garantindo equidade para todos os moradores?
-
-
-
-
13 pessoas reagiram a isso.