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Regime de atualização patrimonial permite elevar valor de imóveis e veículos com alíquota de 4% sobre a valorização, reduzir imposto futuro na venda, mas exige pagamento imediato, impõe carência para negociar o bem e pode frustrar quem precisa de liquidez rápida em contextos de juros altos e incerteza fiscal permanente.
Atualizar o valor do imóvel para pagar menos imposto parece, à primeira vista, um ótimo negócio para quem comprou o bem há décadas e hoje vê uma valorização gigantesca na declaração de Imposto de Renda. O governo oferece alíquota reduzida de 4% sobre a diferença e promete alívio na tributação futura do ganho de capital.
Na prática, porém, o contribuinte passa a pagar imposto agora sobre um lucro que talvez nunca se concretize, aceita um período de carência que pode travar a venda por anos e ainda entrega à Receita Federal um mapa detalhado do próprio patrimônio. Especialistas ouvidos pela reportagem veem no Rearp um instrumento tecnicamente defensável, mas com alto potencial de se transformar em armadilha para quem aderir sem planejamento.
O que o governo promete ao criar o Rearp
O Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial, o Rearp, foi aprovado na Câmara e segue em tramitação no Senado com a promessa de corrigir uma distorção histórica do sistema de imposto sobre ganho de capital no Brasil.
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Quem vende um imóvel paga Imposto de Renda sobre a diferença entre o valor de compra e o valor de venda, o chamado ganho de capital.
No papel, a distorção é evidente. Um apartamento comprado, por exemplo, há 20 anos por 100 mil reais e hoje avaliado em 1 milhão continua declarado pelo valor antigo.
Quando o proprietário vende, o ganho de capital de 900 mil reais resulta em imposto muito maior do que se o custo tivesse sido atualizado ao longo do tempo.
O governo diz que o Rearp permite alinhar esses valores à realidade de mercado com uma alíquota de 4%, muito inferior aos 15% a 22,5% cobrados na regra tradicional.
Como o Rearp antecipa imposto em troca de promessa de alívio futuro
O coração do programa está na autorização para que o contribuinte atualize, voluntariamente, o valor de bens já declarados. A lógica é simples e dura: sobre a diferença entre o valor histórico e o valor atual de mercado, o governo cobra imposto agora, com alíquota fixa de 4% para pessoas físicas.
No exemplo do apartamento que saiu de 100 mil para 1 milhão, o contribuinte poderia registrar o novo valor na declaração e pagar 36 mil reais de imposto, o equivalente a 4% sobre os 900 mil reais de valorização.
No futuro, se vender o imóvel por 1,1 milhão, o ganho de capital tributável cai para apenas 100 mil reais, já que o custo fiscal passa a ser 1 milhão.
O governo recebe imposto antecipado, e o contribuinte, em tese, reduz o imposto de uma venda futura.
Para empresas, o projeto prevê alíquota total de 8% sobre a valorização, dividida entre Imposto de Renda da Pessoa Jurídica e Contribuição Social sobre o Lucro Líquido.
Em todos os casos, o imposto é cobrado antes de qualquer dinheiro entrar na conta do contribuinte.
Duas portas para o contribuinte: atualizar ou regularizar patrimônio
O Rearp foi desenhado com duas “portas” principais, voltadas a perfis diferentes de contribuintes.
A primeira porta é a da atualização de bens já declarados. Ela mira quem possui imóveis ou outros ativos devidamente informados à Receita, mas com valores muito defasados.
Esse grupo paga imposto reduzido sobre a valorização e, em troca, passa a ter um custo fiscal mais alto, o que reduz o imposto na futura venda.
A segunda porta é a da regularização de bens nunca declarados. Para esse público, o preço é bem mais salgado: 30% sobre o valor do ativo, somando imposto e multa, desde que o projeto seja aprovado como está.
Em compensação, o contribuinte ganha algo que não tem preço: extinção da responsabilidade criminal relacionada à sonegação ligada àqueles bens, desde que a origem dos recursos seja lícita e documentada.
Advogados tributaristas lembram que essa segunda modalidade não é “anistia geral”. Ela não legaliza dinheiro sujo, só alcança patrimônios de origem lícita que ficaram fora das declarações por escolha ou descuido.
Período de carência: imóvel atualizado pode ficar travado por cinco anos
O benefício da alíquota reduzida de imposto não vem sem contrapartida. O projeto cria um período de carência, conhecido no mercado financeiro como lock up, que impede a venda imediata dos bens atualizados.
No caso de imóveis, o prazo de carência é de cinco anos. Para veículos, o texto prevê dois anos. Nesse intervalo, o contribuinte não pode vender o bem livremente sem perder a vantagem da alíquota de 4%.
Quem desrespeitar a carência terá o imposto recalculado pelas alíquotas normais do ganho de capital, pagará a diferença com juros pela taxa Selic e ainda ficará sujeito a multa.
Na prática, o programa obriga o contribuinte a fazer uma aposta de longo prazo. Se ele atualizar hoje um imóvel e, daqui a três anos, surgir uma excelente proposta de compra, precisará escolher entre manter o bem para preservar o benefício ou vender e transformar o Rearp em um negócio ruinoso, com imposto duplicado e penalidades.
Por que o governo quer a atualização e como isso afeta o imposto
Do ponto de vista oficial, o governo argumenta que o Rearp moderniza o sistema de imposto sobre ganho de capital e estimula a conformidade, reduzindo problemas de defasagem e situações em que um imóvel antigo gera carga tributária desproporcional na venda.
Nos bastidores, especialistas lembram um segundo objetivo: a necessidade urgente de reforçar a arrecadação.
Ao cobrar imposto antecipado sobre a valorização de imóveis, veículos e outros bens, o governo melhora o fluxo de caixa de curto prazo, o que ajuda a fechar as contas públicas em um cenário de metas fiscais apertadas e resistência política a novos tributos.
O projeto que criou o Rearp também recebeu emendas que afetam gastos sociais e regras de créditos tributários, compondo um pacote fiscal mais amplo.
Estimativas mencionadas no debate legislativo indicam potencial de impacto de dezenas de bilhões de reais na arrecadação, somando a atualização de bens e as demais medidas incluídas no texto.
Riscos que o discurso oficial não destaca
Enquanto a propaganda oficial fala em justiça tributária e correção de distorções, tributaristas chamam atenção para três riscos centrais do Rearp na vida real do contribuinte.
O primeiro é o desembolso imediato de imposto sem garantia de retorno. Diferentemente do modelo tradicional, em que o imposto sobre ganho de capital é pago só depois da venda, o regime especial exige que o contribuinte tire dinheiro do bolso agora, com base em uma venda que pode nunca acontecer.
Se o imóvel nunca for vendido, o imposto antecipado vira um custo definitivo.
O segundo risco é a insegurança jurídica. Ao aderir ao Rearp, o contribuinte entrega à Receita Federal um retrato detalhado do seu patrimônio, incluindo a evolução e a valorização de cada bem.
Mesmo com promessas de extinção de punibilidade em certos casos, especialistas alertam que nada impede o uso dessas informações em cruzamentos futuros e em outras frentes de fiscalização.
O terceiro ponto é que a conta pode simplesmente não fechar. A vantagem financeira da atualização depende de variáveis como prazo provável de venda, perspectiva de valorização, nível de juros, situação de caixa do contribuinte e até mudanças futuras na legislação de imposto sobre renda e patrimônio.
Em cenários de instabilidade, apostar no que vai acontecer em cinco ou mais anos é um exercício de risco elevado.
Para quem o imposto antecipado pode ser oportunidade – e para quem é cilada
Na avaliação de especialistas, o Rearp pode fazer sentido para um grupo específico de contribuintes, mas está longe de ser uma solução universal.
Tendem a se beneficiar mais aqueles que têm imóveis comprados há muitas décadas, com valorização expressiva, não pretendem vender no curto prazo e dispõem de liquidez confortável para pagar o imposto antecipado.
Nesse perfil, a atualização pode reduzir de forma relevante o imposto na venda futura, sem comprometer o orçamento presente.
Também podem se encaixar no programa sucessores que receberam imóveis em herança recente e enxergam, em horizonte de longo prazo, uma venda provável. Atualizar agora pode evitar surpresa fiscal lá na frente, desde que o planejamento familiar esteja bem desenhado.
Já quem está com o imóvel à venda ou pode precisar negociar o bem em poucos anos tende a ser mal atendido pela proposta.
O mesmo vale para contribuintes com orçamento apertado, aposentados que moram no único imóvel e não pretendem vender, pequenos empresários com baixa defasagem entre o valor contábil e o de mercado e qualquer pessoa que não consiga comprovar de forma robusta a origem lícita dos recursos que financiaram a compra.
Especialistas são unânimes em uma recomendação: antes de aderir ao Rearp, é essencial fazer simulações de imposto com e sem atualização, avaliar o impacto no fluxo de caixa e buscar orientação técnica de confiança.
O custo de uma análise cuidadosa é pequeno perto do risco de transformar um aparente benefício em uma conta salgada com o Fisco.
Diante de tantas variáveis, você atualizaria o valor do seu imóvel agora para pagar imposto antecipado ou prefere deixar a conta para a hora da venda?
Ninguém fala do custo da manutenção do imóvel, digo isso porque tem um imóvel para inventário em situação deplorável,sem manutenção desde que foi comprado , o que desvaloriza o valor para venda do imóvel e atualmente só é avaliado como um terreno devido a situação do imóvel casa ,não ter valor comercial devido falta de manutenção pelo proprietário que não teve condições financeiras.
Entendo que o
Imposto sobre o lucro deveria ser esconado e calculado a partir data de compra do imovel isto é quanto mais antigo menor porcentagem a ser recolhida,
Eu fico louco com essa tributação sobre ganho onde na verdade foi praticamente inflação. Como esse pessoal fazia na época que batia mais de 100% ao ano e a moeda mudava de nome (Cruzeiro, cruzado, cruzado novo, real…) sendo que o bem dele já havia inflacionado milhões de vezes?