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Nota publicada em 22 de dezembro de 2025 detalha que a Receita Federal permite opção pela CBS em contratos de locação, cessão onerosa e arrendamento, exige registro em cartório para fins não residenciais até 31 de dezembro e remete demais situações e uso de documento fiscal para regulamento de 2026
A Receita Federal publicou esclarecimento sobre a aplicação da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) em contratos de locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis, com base no artigo 487 da Lei Complementar nº 214. A nota oficial confirma que o contribuinte poderá optar pelo regime com base na receita bruta recebida, mas avisa que as regras variam conforme a finalidade do contrato e que parte dos procedimentos só será detalhada em regulamento previsto para o início de 2026.
No mesmo comunicado, a Receita Federal fixa um prazo objetivo para quem pretende exercer a opção por meio de registro em cartório em contratos com finalidade não residencial: o registro deve ser feito até 31 de dezembro de 2025, desde que o reconhecimento de firma ou a assinatura eletrônica do contrato tenham ocorrido até 16 de janeiro de 2025. Já para contratos residenciais e para a opção via documento fiscal, o texto deixa claro que não há providências imediatas exigidas e que as demais regras dependem da regulamentação que será editada apenas em 2026.
O que exatamente a Receita Federal esclareceu sobre CBS e IBS
O ponto de partida do comunicado é o artigo 487 da Lei Complementar nº 214, que trata da opção pelo recolhimento do IBS e da CBS com base na receita bruta recebida em contratos de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel.
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A Receita Federal reforça que essa opção não é automática nem uniforme para todos os contratos: as condições variam de acordo com a finalidade do negócio, especialmente quando se trata de uso residencial ou não residencial do imóvel.
No texto, o órgão deixa claro que o foco deste esclarecimento está em como o contribuinte pode formalizar a opção, e não em alterar alíquotas ou bases de cálculo já previstas em lei.
A orientação da Receita Federal busca evitar interpretações divergentes nas semanas finais de 2025, momento em que muitos contratos são renovados, aditados ou firmados para vigorar a partir de 2026, justamente na transição para o novo modelo de tributação sobre consumo.
Contratos não residenciais: prazo para registrar em cartório até 31 de dezembro
Para contratos de locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis com finalidade não residencial, a Receita Federal informa que há duas formas alternativas de exercer a opção prevista em lei, sendo a primeira delas o registro em cartório.
Nessa modalidade, o contribuinte manifesta a opção ao promover o registro do contrato no Registro de Imóveis ou no Registro de Títulos e Documentos.
A nota fixa um calendário específico.
Se o contribuinte decidir optar pela CBS e pelo IBS com base na receita bruta recebida por meio do registro em cartório, esse registro precisa ser feito até 31 de dezembro de 2025.
Além disso, o texto condiciona essa possibilidade ao fato de o reconhecimento de firma ou a assinatura eletrônica do contrato terem ocorrido até 16 de janeiro de 2025.
Ou seja, não basta levar qualquer contrato ao cartório na última hora: é preciso que a formalização do documento tenha respeitado o marco temporal de janeiro de 2025.
Na prática, isso obriga os donos de imóveis e administradoras que atuam em locações não residenciais a revisar imediatamente seus contratos, conferir a data de reconhecimento de firma ou de assinatura eletrônica e decidir se pretendem ou não usar o registro em cartório como forma de exercer a opção ainda em 2025.
A orientação da Receita Federal funciona como um aviso de que, para essa via específica, o relógio já está na reta final.
Opção via documento fiscal: regras só vêm em regulamento de 2026
A segunda forma de exercício da opção, também voltada aos contratos de finalidade não residencial, será feita por meio de documento fiscal.
Nesse caso, porém, a própria Receita Federal afirma que não há qualquer providência a ser adotada neste momento.
De acordo com o comunicado, o exercício da opção pela CBS e pelo IBS por documento fiscal dependerá de regras e procedimentos a serem definidos em regulamento, que será publicado no início de 2026.
Enquanto esse regulamento não sair, o contribuinte não precisa – e nem consegue – formalizar a opção por essa via, porque os detalhes operacionais ainda não existem no sistema.
Isso significa que empresas que preferirem vincular a opção a notas fiscais ou documentos eletrônicos terão de aguardar a regulamentação.
A Receita Federal antecipa apenas o desenho geral da alternativa, mas deixa claro que o passo a passo concreto será divulgado em nova norma, evitando que contribuintes tentem antecipar procedimentos que ainda não foram oficialmente estabelecidos.
Contratos residenciais: nenhuma providência exigida por enquanto
Para contratos de locação, cessão onerosa ou arrendamento com finalidade residencial, a mensagem da Receita Federal é direta: não é necessária qualquer providência neste momento.
O comunicado ressalta que as demais providências relativas a esse tipo de contrato só serão exigíveis após a publicação do regulamento, também prevista para o início de 2026.
Na prática, isso separa claramente o calendário dos proprietários e administradores de imóveis residenciais daqueles que trabalham com contratos não residenciais.
Enquanto estes últimos já precisam decidir se correm para registrar contratos em cartório até 31 de dezembro de 2025, quem atua no segmento residencial pode aguardar a regulamentação sem risco de perder uma janela para opção neste fim de ano.
A Receita Federal tenta, assim, evitar uma corrida desnecessária de contribuintes residenciais aos cartórios e sistemas fiscais, concentrando as decisões urgentes apenas nos casos não residenciais.
O que muda já em 2025 para donos de imóveis e administradoras
A principal mudança prática imediata gerada pelo esclarecimento da Receita Federal é o marco de 31 de dezembro de 2025 para quem pretende exercer a opção via registro em cartório em contratos não residenciais que tenham sido formalizados até 16 de janeiro de 2025.
Isso exige organização de documentos, contato com cartórios e alinhamento entre proprietários, locatários e administradoras nas últimas semanas do ano.
Ao mesmo tempo, o comunicado reduz a incerteza para quem atua com contratos residenciais ou pretende optar pela CBS e pelo IBS por meio de documento fiscal.
Nesses dois casos, a mensagem é de espera: não há exigência de registro imediato, e os contribuintes devem aguardar o regulamento de 2026 para conhecer os detalhes operacionais da opção, evitando decisões precipitadas baseadas em boatos ou interpretações parciais da lei.
Para todos os segmentos, o recado implícito é que a transição para o novo modelo de tributação sobre bens e serviços exige leitura atenta de comunicados oficiais e acompanhamento da regulamentação.
O esclarecimento publicado em 22 de dezembro de 2025 não encerra o assunto, mas estabelece um roteiro mínimo de prazos e prioridades para o fim de ano.
Diante desse cenário, você já conferiu se seus contratos de locação não residencial estão prontos para cumprir os prazos apontados pela Receita Federal ou ainda pretende esperar a regulamentação de 2026 para decidir como exercer a opção pela CBS e pelo IBS?
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