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Atualização da usucapião no Projeto de Lei 4 de 2025 redefine prazos, critérios e amplia a possibilidade de reconhecimento extrajudicial em cartórios
O Código Civil brasileiro está passando por um processo de atualização relevante com o Projeto de Lei 4/2025, que propõe modernizar dispositivos vigentes desde 2002, sendo o usucapião um deles.
Entre os pontos de maior atenção está o tratamento da usucapião, um dos instrumentos mais importantes para aquisição de propriedade por meio da posse prolongada.
A seguir, você encontra uma análise detalhada sobre cada modalidade de usucapião e o andamento do projeto que está em discussão no Senado.
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O que é usucapião
A usucapião é uma forma legal de aquisição da propriedade ou de outros direitos reais pela posse contínua e prolongada de um bem.
O termo deriva do latim usucapio, que significa adquirir pelo uso. A legislação atual estabelece critérios nos artigos 1.238 a 1.244 do Código Civil, além de normas específicas como o Estatuto da Cidade.
Esse mecanismo busca regularizar situações de posse consolidada, garantindo segurança jurídica e valorizando a função social da propriedade. A posse deve ser contínua, sem oposição e exercida com comportamento de dono.
Requisitos gerais da usucapião
Para que o possuidor tenha direito ao reconhecimento da propriedade por usucapião, alguns requisitos precisam ser atendidos. Ainda que cada modalidade possua regras específicas, há exigências comuns:
A posse deve ocorrer de forma exclusiva e com comportamento de dono, incluindo cuidados e manutenções.
É necessário que a ocupação seja contínua, sem interrupções.
A posse deve ser mansa e pacífica, isto é, sem contestação.
Impedimentos legais
Existem impedimentos que impedem o reconhecimento da usucapião em determinadas situações. Entre eles estão:
- bens públicos;
- contrato de locação;
- contrato de comodato;
- relações entre cônjuges;
- relações entre ascendentes e descendentes;
- relação entre tutores ou curadores e seus tutelados;
- casos envolvendo incapazes;
- ausentes do país em serviço público;
- pessoas a serviço das Forças Armadas;
- situações em que o prazo de posse ainda não foi atingido.
Principais modalidades e mudanças propostas no Código Civil de 2025
A usucapião pode ser aplicada a diferentes tipos de bens e se desdobra em diversas modalidades. O Projeto de Lei 4/2025 preserva a maior parte das regras atuais, mas traz ajustes importantes.
Usucapião ordinária
Código Civil de 2002: Exige 15 anos de posse ininterrupta e sem oposição. O prazo pode ser reduzido para 10 anos quando há moradia ou investimentos produtivos.
Novo Código Civil de 2025: Mantém os prazos, mas passa a prever expressamente a possibilidade de reconhecimento extrajudicial, ampliando a via administrativa para concessão do título.
Usucapião especial rural
Código Civil de 2002: Exige cinco anos de posse contínua, mansa e pacífica, em área de até cinquenta hectares produtiva e usada como moradia.
Novo Código Civil de 2025: Mantém as regras e reforça que o possuidor não pode utilizar esse direito mais de uma vez.
Usucapião especial urbana
Código Civil de 2002: Exige cinco anos de posse em imóvel urbano de até duzentos e cinquenta metros quadrados, utilizado para moradia, sem que o possuidor tenha outro imóvel.
Novo Código Civil de 2025: Mantém os requisitos e garante que o título pode ser concedido independentemente de gênero, sexo ou estado civil.
Usucapião familiar
Código Civil de 2002: Permite ao cônjuge ou companheiro adquirir a propriedade integral após dois anos de posse exclusiva quando o outro abandona o lar.
Novo Código Civil de 2025: Reforça que o prazo de dois anos é contado a partir do fim da composse e cria presunção legal de abandono quando há falta de contribuição para as despesas do imóvel.
Usucapião especial coletiva
Essa modalidade está prevista no artigo 10 do Estatuto da Cidade. Ela se aplica a núcleos urbanos informais com ocupação consolidada por mais de cinco anos.
Art. 10 – Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
Requisitos incluem:
- posse prolongada por pelo menos cinco anos;
- ocupação por grupo de pessoas;
- área superior a duzentos e cinquenta metros quadrados;
- utilização para moradia coletiva;
- ausência de outra propriedade pelos possuidores.
Essa modalidade não sofre alterações no novo Código Civil, permanecendo regida pela Lei 10.257.
Usucapião especial indígena
O Estatuto do Índio prevê usucapião exclusiva para indígenas, exigindo:
- posse contínua por dez anos;
- área inferior a cinquenta hectares.
A lei também exclui terras da União, áreas reservadas e propriedades coletivas de grupos tribais. O novo Código Civil não altera essa modalidade.
Usucapião de bens móveis
A usucapião também se aplica a bens móveis, como automóveis e equipamentos. Existem duas modalidades:
Ordinária: exige três anos de posse contínua e incontestada, com justo título e boa fé.
Extraordinária: exige cinco anos de posse, independentemente de título ou boa fé.
O Código Civil de 2025 não modifica essas regras.
Usucapião extrajudicial
A possibilidade de reconhecimento administrativo foi instituída pela Lei de Registros Públicos, permitindo que o pedido seja analisado diretamente no cartório do registro de imóveis.
O Código Civil de 2025 reconhece expressamente essa via, autorizando cartórios a registrarem a propriedade por meio de nota fundamentada.
Como está o andamento do Projeto de Lei 4/2025
O Projeto de Lei 4/2025 segue avançando no Senado. No dia seis de novembro, a Comissão Temporária responsável pela análise do texto realizou sua sexta reunião, que incluiu a quarta audiência pública da série. O encontro debateu questões relacionadas ao Direito das Obrigações e aos Contratos.
No dia treze de novembro, professores e juristas convidados manifestaram preocupação com possíveis retrocessos nas regras de obrigações e contratos propostas no texto.
A comissão, presidida pelo senador Rodrigo Pacheco, continua ouvindo especialistas para embasar as decisões. A atualização inclui mais de novecentos artigos e acrescenta trezentos novos dispositivos ao Código Civil.
A importância do usucapião
A usucapião continua sendo um instrumento essencial para o reconhecimento da propriedade no Brasil.
Embora o Projeto de Lei 4/2025 mantenha a maior parte dos critérios existentes, ele promove ajustes relevantes, especialmente ao reforçar e ampliar o uso da via extrajudicial.
A modernização do Código Civil pode facilitar processos, dar maior segurança jurídica e aprimorar a regularização fundiária.
Com diferentes modalidades disponíveis, a escolha do tipo adequado depende da análise detalhada do caso concreto.
A atualização em debate deve moldar o futuro do instituto, mantendo sua função social e seu papel na garantia do direito à moradia e à propriedade.
