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Rafael Birmann perdeu US$ 300 milhões numa crise, viu um hotel que idealizou parar por mais de uma década e reconstruiu tudo com o B32, a torre da Faria Lima que tem teatro, praça pública e uma baleia metálica de 20 metros
O nome por trás da Baleia, o maior ponto de referência da avenida Faria Lima, em São Paulo, é o empresário Rafael Birmann, e a história de como o terreno do B32 foi montado parece roteiro de filme: para reunir os 14 mil metros quadrados, ele precisou comprar 35 casas desde o final dos anos 1990, cada uma por um preço ou uma permuta diferente, num total de cerca de R$ 56 milhões na época, segundo a Exame, em conversa exclusiva com o empresário.
“Para quem queria viagem da Disney em troca, dávamos viagem da Disney. Tinha gente que queria um caminhão, dávamos o caminhão. Tinha quem queria um apartamento em Pinheiros… Teve de tudo”, conta o presidente da Birmann S.A. na entrevista. No fim das contas, cada metro quadrado saiu por uma média de R$ 4 mil, mas houve proprietário que conseguiu até dez vezes mais do que o valor inicial oferecido.
Mais de 20 anos entre a primeira casa e a entrega do prédio
A paciência foi o material de construção mais usado. O espaço começou a ser incorporado em 1998, todas as casas só foram compradas em 2007 e o prédio foi entregue apenas em 2020, com uma pausa nas obras de 2005 a 2007 por complicações com licenças da Prefeitura de São Paulo e processos judiciais, segundo a Exame.
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O crédito também travava o projeto, até que o sócio resolveu o problema de uma vez: “O que facilitou as coisas foi meu sócio, Ricardo Baptista, que conseguiu algo inédito para a época: um financiamento de 100% da obra pelo Bradesco”, afirma Birmann na reportagem. A dupla se dividiu como num casamento de conveniência perfeito: Birmann foi com a ideia, o sócio veio com o crédito.
O que é o B32 hoje: R$ 2,5 bilhões com teatro e baleia na calçada
O resultado mudou a cara da avenida. O complexo abriga uma torre corporativa de 24 andares, uma praça pública com uma escultura metálica de baleia de 20 metros, um teatro para 500 pessoas e restaurantes, com aluguel do metro quadrado a cerca de R$ 350, segundo a Exame. Ricardo Baptista, presidente da gestora de shoppings Partage, detém 50,5% do edifício, e Birmann ficou com 39,9% depois de vender 13,6% para a BGR Asset por R$ 340 milhões em novembro do ano passado, o que avalia o empreendimento inteiro em cerca de R$ 2,5 bilhões.
A baleia que dá apelido ao complexo tem até ficha técnica de celebridade: a escultura metálica de 20 metros de comprimento foi instalada na praça do B32 em 2021 e custou R$ 2 milhões, segundo a Veja São Paulo. E ela já provou que é o verdadeiro rosto do prédio: quando ganhou um gorro de Papai Noel no Natal, o adereço mal posicionado virou meme nas redes sociais e obrigou a administração do B32 a reduzir o tamanho e reposicionar o gorro, registra a mesma Veja São Paulo.
A crise que custou US$ 300 milhões
Antes da glória, veio o tombo. Birmann descreve a turbulência do ano 2000, que lhe custou US$ 300 milhões, como resultado de um excesso de ambição com a Faria Lima, que começou a despontar como centro financeiro em 1995, quando ele, pioneiro que trouxe ao país o conceito de edifício corporativo triple-A, saiu comprando terrenos por todos os lados, segundo a Exame.
“Saímos comprando terreno de tudo quanto é lado, uma casinha aqui, outra casinha lá”, explica o empresário, que apostava que apareceria quem colocasse dinheiro no projeto. O investidor não apareceu, o crédito não existia, e a empresa ficou imobilizada, sem recursos. Depois da crise, a lição virou número: de 300 funcionários, a companhia passou a apenas 20.
“A maior besteira da minha vida”: o hotel que escapou por orgulho
O capítulo mais doloroso envolve um hotel de luxo. As obras do hotel idealizado pela construtora de Birmann no Parque Burle Marx começaram em 1998 e foram paralisadas em 2001, em meio à crise, a disputas entre sócios e à falta de investidores, e o projeto ficou parado por mais de uma década, segundo a Exame.
O detalhe que ele mesmo classifica como o maior erro da carreira: um grande grupo internacional de hotéis estava disposto a emprestar US$ 15 milhões ao projeto, numa época de dólar a R$ 4, mas a operação exigia anuência da Previ, fundo ligado ao Banco do Brasil, que tinha 49% do negócio. “Na conversa com a Previ, me pediram para inverter os papéis. Assim, eu ficaria com 49%, eles com 51%. Daí fiz a maior besteira da minha vida: fiquei ofendido com isso”, admite Birmann à Exame. “Se fosse hoje, topava na hora.” O projeto acabou comprado por um fundo americano em 2013, que concluiu as obras e inaugurou o hotel em 2017.
A sociedade que mudou no meio do caminho
O B32 também trocou de sócios durante a travessia. Antes de encontrar Baptista, em 2005, Birmann havia fechado negócio com o Grupo Zogbi, mas sentia pouca firmeza no acordo, e em 2007, com todas as casas compradas, chegaram os CEPACs, os certificados de potencial de construção que custariam mais do que o próprio terreno, momento em que o Zogbi decidiu sair da sociedade após divergência de gestão e a Partage entrou na jogada, segundo a Exame.
“Mas ele entrou sem querer entrar”, resume Birmann sobre o primeiro sócio, na entrevista. A troca de parceiros no meio de um projeto de duas décadas poderia ter enterrado o sonho; acabou sendo a virada que o viabilizou.
A ironia final: o dono da Baleia num escritório de 100 metros
O desfecho tem o tamanho exato da lição. Depois de tudo, Birmann ocupa hoje um escritório de apenas 100 metros quadrados, dentro do próprio B32, e resume a filosofia que sobrou das crises: na vida e nos negócios, tudo o que importa é a média, segundo a Exame. O homem que já teve 300 funcionários agora toca a operação enxuta de dentro do prédio que quase não existiu.
Fica a observação desta redação, devidamente sinalizada: a Faria Lima costuma ser contada em cifras de bilhões e ternos bem cortados, mas seu cartão-postal mais famoso nasceu de vinte anos de porta em porta, trocando casa por viagem de Disney e caminhão, na base da paciência que o mercado financeiro raramente tem.
Das 35 casas ao complexo de R$ 2,5 bilhões, a história da Baleia mostra que os maiores prédios do país às vezes são erguidos sobre a teimosia de um homem só.
Conta pra gente nos comentários: você aceitaria trocar sua casa por uma viagem à Disney, ou terreno na Faria Lima não tem preço que pague?
