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A advogada Cleide Lousada e o comerciante Ivo Ferreira de Azevedo negociaram por 9 meses com o Grupo Carnaúba, recusaram prédios e projetos de 6.000 unidades, e ainda mantêm 276 hectares a 800 metros do aeroporto de Jericoacoara
O município de Cruz, no Ceará, está no centro de uma das apostas imobiliárias mais ambiciosas do país: o Grupo Carnaúba está investindo R$ 5 bilhões até 2034 para transformar 12 milhões de metros quadrados da Praia do Preá, vizinha de Jericoacoara, em um destino turístico totalmente planejado, com potencial de vendas estimado em quase R$ 30 bilhões, segundo a Exame. E parte dessa terra pertencia há gerações à família da advogada Cleide Lousada, casada com o comerciante Ivo Ferreira de Azevedo.
A negociação da família com o grupo se estendeu por 9 meses e terminou com a venda de cerca de 25 hectares, o equivalente a 250 mil metros quadrados, onde hoje é construída a Vila Carnaúba, enquanto o casal segue dono de aproximadamente 276 hectares adicionais e da Fazenda Santa Rita, próxima ao aeroporto de Jericoacoara, segundo a Exame. “Esse terreno, inclusive onde hoje é o Vila Carnaúba, foi do meu pai, foi do meu avô, foi do meu bisavô, do meu trisavô”, conta Cleide na reportagem.
A família que disse não aos prédios
A venda só saiu com condições. A família já havia recebido outras propostas de grande escala e recusado todas, e a decisão de vender uma fração das terras veio depois de garantias de que o desenvolvimento respeitaria as características da região, segundo a Exame. “A gente já teve várias propostas de fazer empreendimento com 3.000, 6.000 unidades, Deus me livre… tem que ser uma coisa simples e que respeite o local que a gente tanto ama”, conta Ivo.
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Cleide resume o tom das conversas: “Foram meses de conversas e negociações pra gente estabelecer um momento de confiança e de responsabilidade… o que foi combinado foi conhecido”. E o pai dela, no fim, estava certo: “Meu pai sempre falava que nós ainda iríamos ver o terreno valorizando muito. Na época, tínhamos amor pelo local, mas não percebíamos o tamanho do potencial que ele tinha”.
A compra na pandemia: R$ 25 o metro quadrado
O timing do Grupo Carnaúba foi cirúrgico. A aquisição dos 12 milhões de metros quadrados ocorreu durante a pandemia, entre 2020 e 2021, num contexto de preços deprimidos, com valores que variaram de R$ 10 a R$ 15 o metro quadrado perto do aeroporto até R$ 70 a R$ 75 nos melhores trechos, fechando num preço médio de entrada de R$ 25 por metro quadrado, segundo a Exame. A maior parte das terras estava nas mãos de sete famílias tradicionais, entre elas a de Cleide e Ivo.
“Foi um momento em que todo mundo estava tentando sobreviver. Ninguém estava olhando para investimento novo. Nesse contexto, os vendedores acharam que a gente poderia desistir e aceitaram negociar”, afirma Eduardo Juaçaba, sócio do grupo, à Exame. Hoje, a régua mudou de patamar: uma casa de 560 metros quadrados perto do megaterreno, sem matrícula, é encontrada por R$ 4,2 milhões, o equivalente a R$ 7,5 mil o metro quadrado de área construída, registra a reportagem.
O que já está de pé na Praia do Preá: a Vila Carnaúba e o clube de kitesurf
Os primeiros pedaços do sonho já funcionam. Foram investidos R$ 170 milhões na Vila Carnaúba, condomínio de cerca de 500 mil metros quadrados com 192 lotes residenciais e VGV estimado em R$ 850 milhões, em operação desde 2024, e R$ 95 milhões no Wind House, clube de kitesurf de 100 mil metros quadrados em que o cliente compra um título para usar estadias e infraestrutura, com VGV de R$ 1,2 bilhão e 137 suítes previstas na maturidade, segundo a Exame.
O ponto de partida de tudo é o vento da Praia do Preá, que atrai praticantes de kitesurf do mundo inteiro por causa da temporada de vento de sete meses, do mar quente e raso e dos ventos constantes na mesma direção, ideais para as longas travessias chamadas de downwinds, descreve a Exame. A região foi descoberta pelo esporte primeiro por estrangeiros, franceses, holandeses, portugueses e italianos, antes de virar febre entre brasileiros.
O hotel de luxo tailandês que estreia no Brasil pelo Ceará
O próximo capítulo tem grife internacional. Dentro da Vila Carnaúba, 50 mil metros quadrados serão destinados ao primeiro hotel Anantara do Brasil, além de 24 casas de marca sob a bandeira do hotel, segundo a Exame. A Revista LIDE, que também cobriu o projeto, detalha que o Anantara Preá Ceará Resort, da marca de luxo do grupo tailandês Minor Hotels, custará R$ 150 milhões, terá 70 suítes, um bangalô presidencial e spa, com inauguração prevista para o 2º semestre de 2028.
A LIDE registra ainda quem comanda a empreitada: Julio Capua, fundador do Grupo Carnaúba e ex-sócio da XP Investimentos. O financiamento do hotel tem R$ 150 milhões do Banco do Nordeste via linha FNE, com prazo de 20 anos, cobrindo de 70% a 90% das obras, segundo a Exame.
O dinheiro por trás: 30 investidores, XP e 1.100 cotistas
A engenharia financeira é um capítulo à parte. As primeiras compras foram estruturadas em um club deal com cerca de 30 investidores, incluindo amigos e executivos da XP, que levantou US$ 32 milhões, e em 2023 o grupo criou um fundo imobiliário em parceria com a XP Asset que captou R$ 217 milhões de mais de 1.100 cotistas, donos de 30% da holding do grupo, segundo a Exame. Cada empreendimento roda numa empresa separada, limitando o risco dos investidores.
O potencial no horizonte de 15 a 20 anos, estimado pela própria empresa e publicado pela Exame, é de quase R$ 30 bilhões em vendas, com lucro imobiliário projetado de R$ 5 bilhões. O grupo ainda guarda cerca de 8 quilômetros quadrados de áreas vizinhas com direito de preferência de compra, uma trava para impedir que vizinhos ergam projetos desalinhados do modelo de baixa densidade.
Do aeroporto da Fraport ao Minha Casa, Minha Vida
O plano vai muito além do luxo. O aeroporto de Jericoacoara, a cerca de 800 metros das terras da família, foi concedido à Fraport, a mesma alemã que opera os aeroportos de Fortaleza e Porto Alegre, com investimento obrigatório de R$ 100 milhões nos próximos 18 meses para atrair voos internacionais, segundo a Exame. E o masterplan até 2034 prevê bairros, polos industriais e logísticos, uma fazenda solar de 20 hectares e até habitação popular.
O Minha Casa, Minha Vida é tratado como peça central: os estudos indicam potencial de até 2.000 unidades, com primeira fase de cerca de 300 casas nas faixas 1 e 2, a preços entre R$ 170 mil e R$ 350 mil, em negociação com a Caixa, segundo a Exame. “Se a gente lançar só produtos de alta renda o que acaba acontecendo é um efeito de desordem urbana no entorno”, explica Juaçaba na reportagem, defendendo que a moradia do trabalhador entre no desenho antes que a ocupação saia do controle.
O sonho do hub logístico a 4 horas de três capitais
O CEO do grupo, Julio Capua, enxerga ainda outra fronteira. “Falei muito com a turma da Fraport sobre isso. Eu falei, pô, para mim aqui faria muito sentido fazer algum hub logístico perto do aeroporto, porque a gente tá mais ou menos equidistante, né? Mais ou menos 4 horas de Fortaleza, 4 horas de São Luís e 4 horas lá de Teresina”, afirma à Exame, citando até nomes que fariam sentido na estrutura: “Acho que aqui faria sentido, sei lá, Mercado Livre, ter um hub, alguma coisa do gênero”. Ele pondera que a implementação não deve ocorrer no curto prazo.
Fica a observação desta redação, devidamente sinalizada: a família que dizia não a prédios de 6.000 unidades acabou escrevendo o roteiro mais raro do litoral brasileiro, o do desenvolvimento que chegou pedindo licença, e ainda ficou com um pedaço de terra 300 vezes mais valorizado na porta do aeroporto.
Do terreno do trisavô ao primeiro resort tailandês de luxo do Brasil, a história da Praia do Preá mostra que a paciência de quem ama um lugar pode valer mais que qualquer pressa de mercado.
Conta pra gente nos comentários: você venderia a terra que está na sua família há gerações, ou nem todo bilhão paga essa herança?
