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Decisão do CNJ reacende debate técnico e coloca em evidência os impactos na segurança das transações
Em 27 de novembro de 2024, o corregedor Nacional de Justiça, ministro Mauro Campbell Marques, suspendeu os Provimentos nº 172 e 175 do CNJ, e, assim, iniciou um período de mudanças relevantes para o setor imobiliário. A medida, apresentada pela União, foi fundamentada em supostos impactos econômicos e em alegadas desvantagens competitivas entre escrituras públicas e instrumentos particulares.
Interpretação da lei provoca divergências no setor
A controvérsia surgiu porque o artigo 38 da Lei nº 9.514/1997 prevê contratos “por escritura pública ou instrumento particular com efeitos de escritura pública”. O CNJ, contudo, havia limitado essa faculdade ao Sistema Financeiro Imobiliário. O Ministério da Fazenda, entretanto, acolheu argumentos de entidades do setor imobiliário, e defendeu a ampliação do instrumento particular. A AGU, portanto, apresentou o pedido que foi acatado.
Esse movimento, ainda que técnico, modificou práticas consolidadas, porque alterou o alcance de uma norma essencial para a segurança jurídica. O tema, portanto, passou a mobilizar tabeliães, juristas e agentes imobiliários.
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Suspensão da escritura pública gera preocupação
A suspensão da exigência da escritura pública foi criticada porque reduz o controle técnico que garante clareza e segurança nas transações. O notariado, investido de fé pública, atua como mediador imparcial, e, assim, evita fraudes, simulações e conflitos.
Quando esse controle é dispensado, o Judiciário passa a lidar com conflitos evitáveis, o que aumenta litígios e custos institucionais.
Em um país com desigualdades significativas, a ausência da mediação notarial expõe cidadãos a riscos e amplia vulnerabilidades. A segurança jurídica, portanto, é diretamente impactada.
Função do tabelião ganha destaque com o novo cenário
O sistema notarial brasileiro, inspirado na tradição romano-germânica, tem papel público consolidado. O tabelião, assim, assegura legalidade, clareza e publicidade, e orienta as partes para reduzir riscos.
Sem esse controle, agentes privados assumem responsabilidades complexas, o que eleva o risco sistêmico e compromete o equilíbrio do ambiente negocial.
Custos invisíveis aparecem com a flexibilização
A economia prometida pelo instrumento particular não se confirma quando considerada no longo prazo. Cláusulas mal elaboradas, documentos inconsistentes e contratos imprecisos geram falhas, disputas e encarecimento das transações.
Os custos sociais, institucionais e judiciais, apesar de menos visíveis, superam a economia inicial.
Modernização é possível sem perder segurança
Apesar dos riscos, alternativas apontam para uma modernização equilibrada. Escrituras eletrônicas, certificação ICP-Brasil e integração entre plataformas cartorárias podem aumentar a eficiência sem eliminar autenticidade, publicidade e prevenção de litígios.
Essas soluções, portanto, mostram que inovação e segurança podem coexistir.
Constituição reforça a importância da escritura pública
A proteção da escritura pública tem respaldo constitucional. O artigo 5º, incisos XXII e XXXII, garante direito à propriedade e defesa do consumidor. O artigo 170, por sua vez, reforça a função social da propriedade.
O notariado, assim, atua como instrumento de equilíbrio, transparência e proteção patrimonial. A retirada dessa estrutura compromete a confiança nas transações.
O que o futuro reserva ao sistema notarial?
Especialistas afirmam que o Brasil vive um momento decisivo. O novo entendimento jurídico, ainda que temporário, provoca dúvidas sobre custo, segurança, rapidez e estabilidade.
O desafio, portanto, é conciliar modernização com garantias essenciais, evitando retrocessos que comprometam a confiança nas relações patrimoniais.
E você, leitor: o Brasil deve priorizar rapidez nas transações ou fortalecer ainda mais a proteção garantida pela escritura pública?
Em um país que a justiça não tem nada de cega e favorece quem tem dinheiro, esta atitude vai marginalizar mais um setor, dar abertura pra fraudes, trazer prejuízo alto aos cartórios e por em risco o patrimônio de muitas pessoas sem se responsabilizarem pela falta de compromisso com o certo. Esta medida é como obrigar o canguru saltar pra traz. Que é exatamente oque estes órgãos fazem.
Deveriam estar resolvendo a questão da obrigatoriedade da assinatura do corretor técnico responsável na escritura e RGI, para exterminar do mercado, pessoas não autorizadas que se aproveitam do despreparo e desinteresse dos tribunais, para praticarem o exercício ilegal da profissão. Ou seja, os tribunais fazem a ilegalidade se tornar legal, fazem o crime compensar, abre caminhos para a ilegalidade, dão oportunidade para fraudes.
Com a desculpa de aumentar a segurança, sempre, oneram cada vez mais o cidadão. Instrumentos particulares com todas as cláusulas que garantem a transação e com três testemunhas e firmas reconhecidas por autenticidade já seriam suficiente para registro em cartório de imóveis, mas os 3 poderes são institucionais e um protege o outro e sempre quem paga a conta é o Povo. A república aboliu o Quinto (dos infernos) Tira-dentes perdi a cabeça e hj pagamos mais de 50% do que recebemos e o gigante continua adormecido. Nada de novo no front
O Brasil deve procurar uma forma de baratear as escrituras, principalmente em imóveis com valor pra compradores de renda até 300 mil reais. Daí pra frente aumentar as alicitas a cada 50 mil reais acrescidos no imóvel. Também deve parcelar os tributos para facilitar o comprador que tem dificuldade de desembolsar a quantia de uma só vez.