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Novo regime especial permite atualizar o valor de imóveis com alíquota de 4%, antecipando parte do imposto, mas exige cálculo cuidadoso porque pode anular benefícios antigos e criar perdas em vendas rápidas e planejamentos futuros
A aprovação da Lei 15.265/2025 criou um novo caminho porque instituiu o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial, o REARP. A ideia é permitir que o contribuinte redesenhe a própria tributação.
Em vez de esperar a venda para tributar todo o ganho de capital, o Fisco oferece um atalho. O proprietário pode atualizar o imóvel para o valor de mercado e pagar 4% sobre a diferença entre declarado e preço.
Essa cobrança reduzida funciona como promoção relâmpago e antecipa parte do imposto que seria devido no futuro. Portanto, o governo arrecada agora e o contribuinte tenta diminuir a mordida na hora da venda.
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Como funciona a tributação hoje
Pelas regras atuais, os imóveis entram na declaração de imposto de renda pelo custo histórico, ou seja, pelo valor pago na data da compra, sem correção monetária. Esse número serve de base para o cálculo do imposto.
Quando o proprietário vende o imóvel, a diferença entre o valor de aquisição e o preço de venda vira ganho de capital.
Essa parcela é tributada em alíquotas progressivas que podem chegar a 22,5%, conforme o tamanho do lucro.
Com o REARP, o contribuinte pode antecipar parte dessa tributação ao puxar o valor do bem para a realidade atual.
Nesse caso, paga 4% sobre a valorização acumulada até aqui, apostando em uma economia futura.
Possíveis ganhos e riscos do REARP
Em alta de preços, a economia potencial pode ser relevante. Um imóvel declarado por 300 mil reais, mas valendo 800 mil, é exemplo de situação em que a diferença de imposto futuro pode pesar.
O programa, porém, tem uma trava importante que não pode ser ignorada. Se o imóvel for vendido antes de cinco anos, a atualização é desfeita e o contribuinte volta a ser tributado como se nunca tivesse aderido ao regime.
Na prática, os 4% recolhidos viram apenas um adiantamento, sem benefício definitivo. Além disso, o REARP pode ser desvantajoso para imóveis antigos comprados nas décadas de 1970 e 1980, que já contam com redutores no cálculo do ganho de capital.
Há situações em que o contribuinte pode alcançar isenção com essas regras antigas. O mesmo vale para quem pretende usar a isenção na venda de imóvel residencial para comprar outro em até 180 dias, zerando o imposto sem antecipar nada.
Duquesa de Tax explica as novidades
As dúvidas do novo regime são tema do programa Não vou passar raiva sozinha, apresentado pela colunista do Estadão Maria Carolina Gontijo, a Duquesa de Tax. Ela comenta efeitos práticos da lei e aponta riscos e oportunidades para os contribuintes.
Todas as quintas-feiras, às 9h30, a colunista faz reacts do noticiário econômico. Além disso, o programa semanal tem vídeos inéditos às segundas-feiras, no mesmo horário, exclusivos para assinantes.
Cortes das conversas circulam ao longo da semana nas redes sociais e na Rádio Eldorado. A atração também tem versão em podcast, o que amplia os canais para quem quer entender melhor o impacto do REARP no dia a dia.
Com informações de Estadão.
