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Uma simulação com imóvel de R$ 400 mil mostra que o consórcio pode começar com vantagem de aproximadamente R$ 221 mil sobre o financiamento, mas o resultado muda conforme o tempo de contemplação. Taxas administrativas, reajustes, aluguel, necessidade de lance e dificuldade para abandonar o plano precisam entrar na conta antes da assinatura.
O consórcio imobiliário costuma ser apresentado como uma alternativa mais barata ao financiamento por não cobrar juros bancários. No entanto, uma análise publicada pelo canal Potencial Ilimitado mostra que a espera pela contemplação, os reajustes das parcelas e o pagamento simultâneo de aluguel podem transformar a suposta economia em um custo maior.
No vídeo, o canal utiliza como exemplo uma carta de crédito de R$ 400 mil e compara diferentes situações enfrentadas por quem deseja comprar uma casa.
A principal conclusão é que não basta observar a taxa de administração ou comparar apenas o valor inicial das parcelas.
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Segundo o Potencial Ilimitado, o consumidor precisa responder três perguntas antes de assinar o contrato: quando será contemplado, quanto o imóvel desejado custará nesse momento e quanto dinheiro sairá do seu bolso durante todo o período de espera.
Consórcio não funciona como investimento
O canal explica que o consórcio é um sistema de autofinanciamento coletivo. Os participantes pagam mensalidades que formam uma espécie de caixa comum, utilizado para liberar cartas de crédito aos integrantes contemplados.
Quando uma pessoa paga uma parcela, o dinheiro não fica investido individualmente nem gera rendimento para ela. Os recursos ajudam a financiar a carta entregue naquele mês a outro integrante do grupo.
O Potencial Ilimitado reconhece que o sistema pode funcionar como uma forma de disciplina financeira para pessoas que apresentam dificuldade para guardar dinheiro. Entretanto, ressalta que disciplina e rentabilidade são conceitos diferentes.
Outro ponto destacado é a incerteza. Ao ingressar em um grupo, o participante começa a pagar imediatamente, mas não recebe uma data garantida para comprar o imóvel. A contemplação poderá ocorrer no início, no meio ou somente perto do encerramento do plano.
Quase oito em cada dez contemplações ocorreram por lance
A contemplação acontece por sorteio ou lance. No sorteio, o participante depende exclusivamente do resultado mensal. Estar com todas as parcelas em dia ou antecipar pagamentos não garante que a carta será liberada no período desejado.
No lance, o integrante oferece a antecipação de parte do saldo. Em uma carta de R$ 400 mil, um lance de 20% representa R$ 80 mil, enquanto uma oferta de 30% chegaria a R$ 120 mil.
Há ainda o lance embutido, descontado da própria carta. Nesse caso, quem utiliza R$ 100 mil de uma carta de R$ 400 mil recebe apenas R$ 300 mil para adquirir o imóvel, caso seja contemplado.
O canal cita dados do Banco Central segundo os quais 78,3% das contemplações de imóveis registradas em 2024 ocorreram por lance. Isso significa que quase oito em cada dez participantes contemplados precisaram oferecer uma quantia adicional para aumentar suas chances.
Para o Potencial Ilimitado, o consórcio pode dispensar entrada no momento da adesão, mas frequentemente exige capital acumulado para que o participante consiga reduzir o período de espera.
Taxa de administração acrescenta cerca de R$ 83 mil
A ausência de juros não significa que o consumidor pagará apenas o valor da carta. De acordo com os dados apresentados pelo canal, a taxa média de administração dos consórcios imobiliários em 2024 foi de 20,84%, enquanto o prazo médio alcançou 217 meses, praticamente 18 anos.
Aplicada sobre uma carta de R$ 400 mil, essa taxa acrescentaria aproximadamente R$ 83 mil. O custo total inicial chegaria, portanto, a cerca de R$ 483 mil, antes de reajustes, fundo de reserva, seguros ou outras cobranças previstas no contrato.
Dividido por 217 meses, o valor resultaria em uma prestação inicial próxima de R$ 2.227. Entretanto, o Potencial Ilimitado alerta que essa parcela representa apenas o começo do plano.
A carta de crédito costuma ser corrigida periodicamente pelo índice definido no contrato. Quando o valor da carta aumenta, as prestações também são reajustadas. Ao mesmo tempo, o imóvel desejado pode valorizar mais rapidamente, especialmente em regiões beneficiadas por novas obras, comércio ou transporte.
Espera de dez anos pode elevar custo para R$ 707 mil
Na simulação apresentada, duas pessoas possuem R$ 80 mil e desejam comprar uma casa de R$ 400 mil. A primeira utiliza o dinheiro como entrada e financia os R$ 320 mil restantes pelo sistema SAC, com taxa efetiva de 10,99% ao ano e prazo de 217 meses.
A primeira prestação ficaria em aproximadamente R$ 4.270 e a última próxima de R$ 1.490. Somadas a entrada e as parcelas, o desembolso seria de aproximadamente R$ 704 mil, sem considerar TR, seguros obrigatórios e outros custos.
A segunda pessoa entra em um consórcio de R$ 400 mil e oferece os mesmos R$ 80 mil como lance próprio. Se for contemplada imediatamente, o custo da carta seria de aproximadamente R$ 483 mil, uma diferença de cerca de R$ 221 mil em relação ao financiamento.
Porém, se o participante continuar pagando R$ 2 mil de aluguel, cada mês de espera reduz essa vantagem. O canal utiliza um custo líquido mensal de R$ 1.500, descontando R$ 500 que o consumidor ainda não gastaria com IPTU, manutenção e seguro residencial.
Com dois anos de espera, o custo total subiria para aproximadamente R$ 520 mil. Após cinco anos, chegaria a R$ 582 mil. Se a contemplação demorasse dez anos, o valor alcançaria cerca de R$ 707 mil, superando os R$ 704 mil calculados para o financiamento.
Consórcio pode funcionar para quem não tem pressa
Segundo o Potencial Ilimitado, o consórcio tende a fazer mais sentido quando a pessoa não precisa do imóvel imediatamente, possui onde morar sem pagar aluguel e dispõe de recursos para oferecer um lance competitivo.
Também é necessário conhecer o índice de reajuste, as regras de desistência e os valores que não serão devolvidos em caso de cancelamento. O canal cita que, em dezembro de 2024, o segmento imobiliário tinha 2,16 milhões de cotas ativas e 2,85 milhões de cotas excluídas, com índice de exclusão de 57%.
A análise conclui que o financiamento cobra mais porque entrega o imóvel imediatamente, enquanto o consórcio pode custar menos, mas transfere ao comprador o risco da espera. Assim, a decisão não deve considerar somente a ausência de juros, mas todo o dinheiro gasto até o recebimento das chaves.
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