A Lei 6.766/1979 admite, em situações específicas, que compromissos de compra e venda, cessões ou promessas de cessão acompanhados da prova de quitação sejam usados como título no Registro de Imóveis, mas a regra depende da documentação e da regularidade do parcelamento.
Quem quitou um lote urbano e não recebeu escritura pública pode ter uma alternativa prevista na própria legislação. A Lei 6.766/1979 admite, em situações específicas, que compromisso de compra e venda, cessão ou promessa de cessão acompanhado da prova de quitação seja usado como título para registrar a propriedade.
A regra está no artigo 26 da Lei de Parcelamento do Solo Urbano. O dispositivo permite que esses negócios sejam formalizados por escritura pública ou instrumento particular e, no parágrafo 6º, atribui aos documentos previstos força de título para o registro da propriedade do lote adquirido, desde que exista a correspondente prova de quitação.
-
Pais constroem uma minicasa no próprio terreno para a filha que não conseguia pagar aluguel, e a mudança para os fundos da casa da família vira a saída habitacional que jovens brasileiros conhecem bem
-
Menino que saía pelas ruas do Paraná vendendo verduras e roupas infantis ao lado do pai caixeiro-viajante cresce, funda uma escola de idiomas no interior e vende o grupo educacional por US$ 2 bilhões
-
Catadora que trabalhava num aterro sanitário e morava num barraco é escolhida para o mutirão habitacional, ajuda a levantar a própria casa de alvenaria tijolo por tijolo e recebe as chaves da moradia que construiu com as mãos
-
Ave declarada extinta duas vezes reaparece, vira ‘raridade viva’ da biologia e volta a ocupar áreas históricas após refúgios sem predadores
Isso não significa que qualquer contrato particular substitua automaticamente uma escritura. A previsão se aplica aos instrumentos disciplinados pela Lei 6.766/1979, e o enquadramento depende do conteúdo do contrato, da identificação do lote, da situação registral do parcelamento e dos documentos apresentados ao Registro de Imóveis.
A própria lei exige informações que permitam identificar com precisão a negociação. Entre elas estão os dados dos contratantes, a denominação e a situação do loteamento, o número e a data de sua inscrição, a descrição do lote, suas confrontações e área, além do preço, prazo, forma e local de pagamento.
A quitação é uma condição decisiva porque o parágrafo 6º vincula o efeito registral à comprovação de que a obrigação correspondente ao preço foi cumprida. Ter apenas uma promessa de compra e venda ainda em pagamento não produz, por si só, o mesmo efeito previsto para o instrumento acompanhado da prova de quitação.
Na prática, a falta de uma escritura pública posterior ao pagamento não encerra necessariamente a possibilidade de colocar o imóvel em nome do comprador. O contrato pode funcionar como título registrável em determinadas situações, mas a propriedade continua dependendo do registro no cartório competente.
O contrato particular não regulariza um lote clandestino
A situação jurídica do loteamento é outro ponto central. O artigo 18 da Lei 6.766/1979 determina que, depois de aprovado o projeto de loteamento ou desmembramento, o responsável deve submetê-lo ao Registro de Imóveis com a documentação exigida, incluindo o contrato-padrão usado nas negociações.
A mesma norma estabelece, no artigo 37, uma proibição expressa: não é permitido vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. Por isso, a possibilidade de usar um instrumento particular quitado como título não deve ser confundida com autorização para transformar uma negociação feita em parcelamento clandestino em propriedade regular.
Essa diferença é especialmente importante nos chamados “contratos de gaveta”. A expressão popular pode abranger situações jurídicas muito distintas, e o simples nome dado ao documento não determina seu efeito. É necessário verificar qual negócio foi celebrado, qual lote está descrito, se o parcelamento está registrado e se a quitação pode ser comprovada.
Também é preciso observar a cadeia de transmissão dos direitos sobre o imóvel. A lei menciona expressamente cessões e promessas de cessão, o que alcança situações em que o comprador original transfere seus direitos a outra pessoa antes do registro definitivo, desde que a documentação corresponda às exigências aplicáveis ao caso.
Regra já foi discutida no registro imobiliário
A extensão do parágrafo 6º do artigo 26 já foi objeto de discussão administrativa. Em parecer aprovado pela Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo, em 2014, foi mantido o entendimento de que a regra não se limita a loteamentos populares e pode alcançar compromisso de compra e venda, cessão ou promessa de cessão acompanhados da prova de quitação.
O parecer tratava de uma interpretação restritiva do dispositivo e manteve orientação adotada pelo Conselho Superior da Magistratura paulista. A decisão administrativa reforçou que o texto legal não restringe expressamente o uso desses instrumentos apenas a parcelamentos populares, embora cada pedido de registro continue sujeito à análise do cartório competente.
Para contratos sujeitos às regras atuais, o artigo 26-A também prevê um quadro-resumo no início do instrumento. Nele devem aparecer informações como preço total, forma de pagamento, índices de correção quando aplicáveis, consequências do desfazimento, existência de ônus e identificação do registro do loteamento, da matrícula e do cartório competente.
O mecanismo não se confunde com usucapião. Na usucapião, a aquisição da propriedade depende dos requisitos próprios de cada modalidade, relacionados à posse, ao tempo e às demais condições legais. Na hipótese do artigo 26, parágrafo 6º, existe uma relação contratual e um título ao qual a lei reconhece aptidão registral quando acompanhado da quitação.
Antes de apresentar o documento ao cartório, é necessário conferir se o instrumento identifica corretamente o lote e o empreendimento, se há prova suficiente de quitação e se a cadeia de cessões, quando existir, está documentada. A ausência de escritura não elimina essas exigências formais.
Se o parcelamento não estiver registrado, o documento não se enquadrar na hipótese legal ou houver falhas na cadeia de cessões, a regularização poderá exigir outro caminho jurídico ou registral. Nesses casos, a regra do artigo 26, parágrafo 6º, não funciona como substituto automático para os demais procedimentos de regularização imobiliária.
