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O projeto de kitnets conduzido por Alexandre reaproveitou uma casa degradada de 45 m², ampliou a construção para cerca de 360 m², entregou 12 unidades para locação e já iniciou contratos, com meta de renda bruta entre R$ 17 mil e R$ 18 mil mensais, em operação após a obra.
As kitnets deste empreendimento chamam atenção por um motivo simples e concreto: a combinação entre reaproveitamento de uma casa antiga, ampliação estruturada e entrada rápida em locação. Em vez de demolir uma construção de 45 m², Alexandre escolheu reformar, adaptar e expandir o imóvel até chegar a 12 unidades prontas, com contratos já assinados poucos dias após a conclusão.
O caso também ganhou relevância porque expõe números que costumam gerar debate no mercado de aluguel. A obra levou 15 meses, o custo médio informado ficou em torno de R$ 60 mil por unidade sem mobília, a primeira locação foi fechada em R$ 1.550 e a projeção de renda bruta mensal do empreendimento ficou entre R$ 17 mil e R$ 18 mil, com estimativa de cerca de R$ 15 mil líquidos após administração.
De casa antiga a empreendimento de locação com escala
O ponto central do projeto está na decisão de transformar uma estrutura que muitos compradores, segundo o próprio investidor, provavelmente colocariam abaixo.
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A casa original tinha cerca de 45 m² e estava em condição ruim, mas foi mantida como base para uma intervenção que resultou em quatro unidades na área da antiga construção, além de ampliações na frente, no fundo e no pavimento superior.
Com essa estratégia, o empreendimento chegou a aproximadamente 360 m² construídos e 12 unidades no total.
A escala não veio de um terreno vazio, mas de leitura de planta, adaptação e reforço estrutural, incluindo sapatas, colunas, laje e reorganização completa dos acessos.
O projeto ainda preservou área livre de pátio, com previsão de paisagismo, espaço de convivência e uso para bicicletas e motos.
Onde está a força comercial do projeto e por que a locação começou rápido
A localização exata não foi informada nominalmente, mas a descrição do entorno ajuda a entender a velocidade da locação.
O imóvel fica em área residencial com empresas próximas, comércios, farmácias, supermercados, academias, parque linear, centro comunitário e ponto de ônibus na porta.
Esse pacote de conveniência pesa muito para o público que busca aluguel compacto.
No perfil de morador descrito durante a visita, as unidades são voltadas para quem trabalha o dia inteiro, quer praticidade e prioriza um lugar funcional para dormir, descansar e organizar a rotina.
Esse recorte explica por que a obra terminou e já havia contratos em andamento em poucos dias, com um morador instalado e novas visitas ocorrendo durante a apresentação do empreendimento.
Padrão construtivo das kitnets e decisões que aumentam a operação
Mesmo com plantas diferentes, as kitnets seguem um padrão de acabamento e infraestrutura.
Foram mostradas unidades com quarto separado e área privativa externa, unidades tipo estúdio no piso superior e duas soluções nos fundos, incluindo uma unidade maior com cerca de 40 m² e uma kitnet menor com layout compacto.
Em todas, aparecem escolhas repetidas como pia em granito, banheiro com box, ventilação, pontos elétricos planejados e área de serviço.
Há um cuidado operacional que vai além da estética.
O projeto tem medição individual interna de energia por unidade, hidrômetros individualizados para rateio do consumo de água, numeração em portas e medidores, sensores de presença nos corredores e previsão de energia solar em espaço reservado no abrigo técnico.
Esse conjunto reduz atrito de cobrança, melhora controle e tende a facilitar a gestão da locação no dia a dia.
Outra decisão relevante foi o uso de telha termoacústica no bloco superior, solução apontada como forma de reduzir calor e peso sobre a estrutura adaptada.
O uso de forro em PVC amadeirado também foi apresentado como escolha de manutenção mais simples, com limpeza fácil e menor necessidade de pintura frequente. Em empreendimentos compactos, esse tipo de decisão interfere diretamente no custo futuro de conservação.
Quanto custa, quanto pode render e onde está o ponto de atenção
O custo médio informado por Alexandre ficou em torno de R$ 60 mil por unidade, considerando materiais, mão de obra, estrutura, muros, calçada, telhado, pintura, impostos e demais etapas do conjunto.
Ele destacou que algumas unidades custaram mais e outras menos, mas a média foi calculada dividindo o investimento total pelo número de unidades entregues.
Esse detalhe é importante porque evita maquiar a conta com recortes parciais.
Na ponta da receita, a primeira locação mencionada foi fechada em R$ 1.550.
A projeção geral para as 12 unidades indica renda bruta entre R$ 17 mil e R$ 18 mil por mês, com entrada líquida estimada em cerca de R$ 15 mil após taxa de administração de 12 por cento com aluguel garantido.
Em cenário de ampliação para 15 unidades, a expectativa citada sobe para algo entre R$ 18 mil e R$ 19 mil mensais.
O ponto de atenção, no entanto, também aparece com clareza. A operação depende de boa gestão de contratos, vistoria, reposição de locatários, manutenção e cobrança.
Neste caso, a opção foi terceirizar a administração com uma empresa local, o que reduz trabalho direto do proprietário, mas consome parte da renda. É uma escolha de modelo operacional, não uma fórmula universal.
Gestão, tributação e visão de longo prazo no modelo de kitnets
Além da construção, o projeto foi estruturado com preocupação jurídica e tributária.
O empreendedor explicou que o imóvel, contas e operação foram organizados em nome de empresa administradora, com a intenção de reduzir problemas sucessórios e enquadrar a renda de aluguel em regime de pessoa jurídica, buscando tributação menor do que a pessoa física em faixas mais altas.
Essa parte costuma ficar fora das conversas mais superficiais sobre kitnets, mas influencia o resultado final tanto quanto o valor do aluguel.
Não basta levantar paredes e colocar para locação, porque a rentabilidade real depende de imposto, vacância, manutenção e tempo de gestão.
O caso apresentado chama atenção justamente por mostrar obra, operação e contas no mesmo relato, com números de custo, prazo e expectativa de receita.
O que torna esse empreendimento relevante não é apenas a promessa de renda, mas a sequência de decisões que conectou reforma difícil, padrão construtivo consistente, leitura de demanda local e gestão profissional da locação.
Houve reaproveitamento de estrutura antiga, ampliação planejada, entrega de 12 unidades e início rápido de contratos, com possibilidade de expansão para 15 unidades no mesmo terreno.
Para quem acompanha projetos de kitnets, a discussão mais rica talvez esteja menos no valor isolado do aluguel e mais na estratégia completa. Você apostaria em um modelo com mais unidades e administração terceirizada, ou preferiria menos unidades com gestão direta para preservar margem? Conta qual formato faria mais sentido na sua realidade e por quê.
Quando vc terceiriza a administração chega um momento que a arrecadação não cobre os custos que as imobiliárias apresentam.
Tem que analisar região para fazer kitinets , pois dependendo a região não tem publico para este perfil de imóvel, mas eu faria e terceirizava a administração
Eu apostaria em um modelo com mais unidades e administração terceitizada pois, mesmo perdendo parte do rendimento, esse opção me daria mais tranquilidade e segurança. Além me proporcionar tempo livre para outras atividades.