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A cidade de Santos, no litoral de São Paulo, concentra 319 prédios tortos com algum nível de inclinação, resultado de fundações rasas feitas sobre antigos manguezais aterrados entre as décadas de 1950 e 1970. Segundo o Band Jornalismo, a correção de cada edifício pode custar entre R$ 7 milhões e R$ 22 milhões, e a prefeitura negocia com o BNDES a criação de uma linha de crédito inédita no país para financiar o reaprumo dessas estruturas.
A paisagem urbana de Santos carrega uma marca que poucos visitantes entendem à primeira vista: a cidade tem 319 prédios tortos espalhados por seus bairros, sendo 65 deles concentrados na orla, entre os canais 2 e 6, em regiões como Gonzaga, Boqueirão, Embaré e Aparecida. Os edifícios foram erguidos entre os anos 1950 e 1970 sobre antigos manguezais que haviam sido aterrados para dar lugar à expansão urbana. O solo argiloso, encharcado e de baixa resistência não suportou o peso das construções ao longo das décadas, e as fundações rasas da época jamais alcançaram as camadas firmes do subsolo.
O resultado é um conjunto de prédios tortos que começaram a afundar de forma desigual com o passar do tempo. Em alguns casos, a inclinação chega a um metro. Laudos da prefeitura indicam que não há risco iminente de desabamento, mas também não oferecem garantias de estabilidade a longo prazo. A Associação dos Condomínios dos Prédios Inclinados, criada em 2024, se organizou para pressionar por soluções e agora negocia com a prefeitura e o BNDES um modelo de financiamento que pode transformar Santos em referência nacional para a recuperação de edificações inclinadas.
Por que 319 prédios em Santos estão tortos
A explicação para os prédios tortos de Santos está literalmente no chão. Grande parte da área urbana da cidade foi construída sobre terrenos que originalmente eram manguezais, ecossistemas alagadiços que foram aterrados sem o preparo adequado do solo. O aterro criou uma base superficialmente firme, mas abaixo dela permaneceram camadas de argila mole, saturadas de água e incapazes de sustentar o peso de edifícios de múltiplos andares.
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Entre as décadas de 1950 e 1970, o boom imobiliário de Santos levou à construção acelerada de prédios residenciais na orla e arredores. As técnicas de fundação da época eram limitadas, e muitos construtores optaram por fundações rasas que não ultrapassavam as primeiras camadas do solo. Com o tempo, o peso das estruturas comprimiu o terreno de forma irregular, fazendo com que um lado do prédio afundasse mais que o outro. O processo foi lento, mas constante, e hoje é visível a olho nu em dezenas de edifícios.
Como é viver dentro de um prédio torto
Wagner Isabel comprou um apartamento em um dos prédios tortos de Santos há dois anos, sabendo do problema. O edifício onde mora tem um metro de inclinação. Segundo ele, a sensação de tontura e desequilíbrio foi superada com o tempo, mas não desapareceu completamente. Moradores relatam que objetos rolam sobre mesas, portas não fecham direito e pisos apresentam desníveis perceptíveis a cada passo.
Para quem vive nesses edifícios, a questão vai além do desconforto. A incerteza sobre a estabilidade futura da estrutura afeta diretamente o valor dos imóveis e a tranquilidade das famílias. O secretário de Governo de Santos, Fábio Ferraz, reconheceu que o poder público não pode investir diretamente em propriedades privadas, mas afirmou que existe interesse público em resolver o problema. A preocupação é que, sem intervenção, os prédios tortos continuem se deteriorando até que a correção se torne inviável ou que algum evento climático extremo acelere o processo.
A técnica que pode endireitar os edifícios
A solução proposta para os prédios tortos de Santos se chama reaprumo, um processo de engenharia que consiste em levantar o edifício inteiro com macacos hidráulicos, executar uma nova fundação por baixo e reposicionar a estrutura alinhada sobre essa base. As novas estacas de fundação teriam aproximadamente 50 metros de profundidade, alcançando finalmente as camadas firmes do subsolo que as fundações originais nunca atingiram.
O caso de referência apresentado nas negociações com o BNDES é o do edifício Núncio Malzoni, que já passou por reaprumo após registrar inclinações superiores a 2 graus em seus dois blocos. A operação demonstrou que a técnica funciona, mas exige investimento pesado, mão de obra especializada e um período em que os moradores precisam lidar com as obras dentro do próprio prédio. Com o estudo geotécnico correto, a nova fundação não apresentará os problemas da original.
O custo milionário e a negociação com o BNDES
A correção dos prédios tortos não é barata. Estimativas da ACOPI indicam que o custo por edifício varia entre R$ 7 milhões e R$ 22 milhões, dependendo do grau de inclinação, do tamanho da construção e da complexidade da obra. Para os proprietários, isso pode significar um desembolso superior a R$ 200 mil por apartamento.
A prefeitura de Santos, sob o comando do prefeito Rogério Santos, propôs ao BNDES a criação de uma modalidade inédita de financiamento: crédito estruturado para intervenções em edifícios privados com intermediação pública. Nesse modelo, o banco emprestaria o dinheiro diretamente aos moradores, e a prefeitura atuaria como terceiro garantidor, assumindo a dívida caso algum condômino não consiga pagar. O BNDES pré-aprovou as tratativas em reunião realizada em março no Rio de Janeiro, mas o modelo ainda está em fase de análise técnica, jurídica e operacional.
O desafio de financiar o que nunca foi financiado
O principal obstáculo nas negociações é que o BNDES não possui nenhum modelo prévio de financiamento para obras em áreas particulares com ação pública. Criar essa linha de crédito exige resolver questões inéditas: como garantir que todos os condôminos de um prédio concordem com a obra, como distribuir os custos entre apartamentos de tamanhos diferentes e como lidar com inadimplência em um condomínio parcialmente inclinado.
Novas reuniões entre a prefeitura, a ACOPI e o BNDES estão previstas para os próximos meses. Se o modelo for aprovado e implementado, Santos pode se tornar o primeiro município brasileiro a oferecer crédito público para correção estrutural de edifícios privados. A escala do problema, com 319 prédios tortos erguidos sobre manguezais com fundações que nunca deveriam ter sido tão rasas, torna qualquer solução necessariamente milionária, mas a alternativa de não fazer nada carrega riscos que crescem com cada década de inação.
Você sabia que Santos tem mais de 300 prédios tortos construídos sobre manguezais aterrados? Acha que vale gastar R$ 200 mil por apartamento para endireitar um prédio, ou seria melhor demolir e reconstruir? Conta nos comentários o que pensa sobre esse problema.
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