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Decisão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina confirma que a demora na regularização da escritura manteve o antigo proprietário vinculado ao imóvel por mais de três décadas, resultando em cobranças de IPTU, ações judiciais e indenização por danos morais.
Vender um imóvel costuma representar o encerramento definitivo de um vínculo patrimonial. No entanto, para um morador de Porto Belo, no Litoral Norte de Santa Catarina, a negociação realizada em 1993 acabou se transformando em um problema que atravessou mais de 30 anos. Mesmo após concluir a venda, ele continuou sendo cobrado pelo Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), teve débitos lançados em seu nome e precisou enfrentar execuções fiscais antes de recorrer à Justiça.
Segundo decisão divulgada pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) na segunda-feira (29), o antigo proprietário terá direito a uma indenização de R$ 5 mil por danos morais. Conforme publicado pelo ND Mais, a manutenção do registro do imóvel em seu nome ocorreu porque o comprador nunca providenciou o registro definitivo da escritura pública em cartório, situação que acabou gerando uma longa disputa judicial.
Falta de registro da escritura manteve vendedor como proprietário perante o Fisco
Embora a venda tenha sido realizada em 1993, o comprador deixou de concluir uma das etapas mais importantes da negociação: registrar a escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis. Sem essa formalização, o vendedor continuou figurando oficialmente como proprietário do imóvel perante o município.
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Como consequência, todos os lançamentos de IPTU permaneceram vinculados ao seu nome durante décadas. Além das cobranças administrativas, o município chegou a ajuizar execuções fiscais para cobrar os débitos tributários, aumentando ainda mais os transtornos enfrentados pelo antigo dono do imóvel.
Diante da situação, o caso foi levado à Justiça. A 2ª Vara Cível da comarca de Porto Belo determinou que o comprador promovesse a regularização do registro imobiliário e também o condenou ao pagamento de R$ 5 mil por danos morais ao vendedor.
Inconformado com o valor da reparação, o antigo proprietário recorreu ao Tribunal de Justiça de Santa Catarina, defendendo que a indenização deveria ser maior em razão dos prejuízos sofridos ao longo de mais de três décadas.
Tribunal entende que prejuízo ultrapassou mero descumprimento contratual
Ao analisar o recurso, a desembargadora relatora destacou que o entendimento consolidado da 3ª Câmara de Direito Civil do TJSC estabelece que o simples descumprimento de obrigações contratuais ou o atraso na regularização de um negócio, por si só, normalmente não geram direito à indenização por danos morais.
Entretanto, no caso específico, a magistrada ressaltou que a situação ultrapassou uma mera irregularidade documental.
A ausência do registro da escritura manteve indevidamente o vendedor como proprietário perante o Fisco, ocasionando sucessivas cobranças de IPTU, inscrição de débitos tributários em seu nome e o ajuizamento de execuções fiscais. Além disso, o antigo proprietário permaneceu exposto ao risco de constrição patrimonial e precisou recorrer ao Judiciário para colocar fim aos efeitos provocados pela omissão do comprador.
Na avaliação da relatora, esses fatores demonstram que os transtornos enfrentados extrapolaram o mero aborrecimento decorrente de um contrato não cumprido.
Indenização é mantida por unanimidade
Apesar de reconhecer a gravidade dos fatos e os prejuízos suportados pelo vendedor durante mais de 30 anos, o Tribunal concluiu que a indenização fixada em R$ 5 mil atende aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.
Segundo o voto da relatora, o valor possui caráter compensatório e pedagógico, sendo suficiente para reparar os danos morais experimentados sem provocar enriquecimento sem causa da parte autora.
Com esse entendimento, a 3ª Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina negou, por unanimidade, o pedido de aumento da indenização e manteve integralmente a sentença proferida pela 2ª Vara Cível da comarca de Porto Belo.
A decisão também reforça a importância da regularização da transferência de imóveis logo após a compra e venda. Sem o registro da escritura no cartório competente, o vendedor pode permanecer legalmente vinculado ao bem perante os órgãos públicos, assumindo responsabilidades tributárias e enfrentando consequências que poderiam ser evitadas com a conclusão adequada do procedimento registral.
Se você passasse mais de 30 anos sendo cobrado por um imóvel que já vendeu, consideraria essa indenização suficiente?
