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IPTU progressivo será aplicado em imóveis vazios e terrenos ociosos; prefeituras como SP e BH prometem aumento anual até cumprir função social.
O IPTU progressivo é um instrumento previsto na Constituição Federal de 1988 e regulamentado pelo Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001). Ele permite que os municípios apliquem alíquotas progressivas de IPTU em terrenos e imóveis urbanos que não cumprem sua função social, ou seja, que permanecem vazios, ociosos ou subutilizados em áreas com infraestrutura urbana consolidada.
O objetivo é claro: forçar proprietários a dar uso adequado aos imóveis, seja vendendo, alugando ou construindo, sob pena de aumento gradual do imposto e, em último caso, até desapropriação.
Capitais como São Paulo e Belo Horizonte à frente da aplicação
Grandes cidades brasileiras vêm reforçando o uso do IPTU progressivo. Em São Paulo, a prefeitura intensificou em 2024 e 2025 a notificação de donos de terrenos ociosos no centro expandido.
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Cerca de 2.800 imóveis já foram identificados como passíveis de aplicação do IPTU progressivo, segundo dados da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento.
Em Belo Horizonte, a prefeitura aprovou lei complementar que amplia o alcance do IPTU progressivo e prevê aumentos anuais de até 15% sobre a alíquota normal caso o proprietário não dê uso ao terreno dentro do prazo legal.
Essas medidas seguem a tendência nacional: cidades como Recife, Fortaleza e Porto Alegre também avançam na aplicação do instrumento urbanístico.
A função social da propriedade urbana
O fundamento do IPTU progressivo está no artigo 182 da Constituição, que determina que a propriedade deve cumprir sua função social.
Isso significa que não basta possuir um terreno em área valorizada e deixá-lo vazio especulando com a valorização imobiliária.
A lei obriga os municípios a notificarem os proprietários de imóveis considerados subutilizados. Se, após cinco anos de cobrança do IPTU progressivo, o imóvel continuar sem destinação adequada, o município pode iniciar processo de desapropriação com pagamento em títulos da dívida pública.
Como funciona o aumento anual do IPTU progressivo
O mecanismo do IPTU progressivo funciona em etapas:
Notificação: a prefeitura identifica e notifica o proprietário de um terreno ou imóvel vazio.
Prazo para uso: o dono tem de 1 a 3 anos para iniciar ocupação, construção ou venda.
Aplicação da alíquota progressiva: se nada for feito, o imposto passa a aumentar gradativamente a cada ano, podendo chegar a o dobro, triplo ou mais da alíquota original.
Desapropriação: após cinco anos sem solução, o município pode desapropriar o imóvel.
Em São Paulo, por exemplo, os imóveis notificados em 2023 já começaram a sofrer reajustes de IPTU em 2025, com projeções de aumento acumulado de até 50% no período.
Impacto no mercado imobiliário
A aplicação do IPTU progressivo tem efeito direto sobre o mercado. Proprietários que mantinham imóveis vazios por especulação são pressionados a vendê-los, o que pode aumentar a oferta de terrenos e reduzir preços em algumas regiões.
Para o setor da construção civil, isso representa oportunidade de ampliar projetos habitacionais em áreas bem localizadas.
Em São Paulo, parte dos terrenos notificados fica em regiões com transporte público consolidado, próximos a linhas de metrô e corredores de ônibus.
Já para locatários, a medida tende a estimular a disponibilização de imóveis vazios no mercado de aluguel, ajudando a reduzir o déficit habitacional.
Críticas e desafios do IPTU progressivo
Apesar de sua finalidade social, o IPTU progressivo enfrenta críticas:
- Judicialização: muitos proprietários recorrem à Justiça para contestar notificações, atrasando a aplicação do imposto.
- Capacidade de fiscalização: prefeituras precisam de equipes técnicas para identificar e comprovar a ociosidade dos imóveis, o que exige investimento em georreferenciamento e cadastros.
- Risco de repasse: em áreas de mercado aquecido, o aumento do imposto pode ser repassado a compradores e locatários, elevando preços no curto prazo.
Ainda assim, urbanistas defendem que é uma das ferramentas mais eficazes para combater a especulação imobiliária e promover o uso racional do solo urbano.
A experiência internacional e o futuro do imposto no Brasil
Instrumentos semelhantes já existem em outras cidades do mundo. Em Paris, imóveis vazios podem pagar imposto municipal até 60% maior.
Em Vancouver (Canadá), a taxa sobre imóveis desocupados chegou a triplicar a arrecadação destinada à habitação popular.
No Brasil, especialistas defendem que a aplicação consistente do IPTU progressivo pode gerar dois efeitos positivos simultâneos: ampliar a arrecadação municipal e estimular a ocupação de áreas centrais, reduzindo a expansão desordenada para a periferia.
IPTU progressivo: imóveis vazios, terrenos ociosos e a pressão sobre especuladores urbanos
A entrada em cena do IPTU progressivo em capitais como São Paulo e Belo Horizonte marca um novo capítulo na política urbana brasileira.
O imposto, que aumenta ano após ano até que o imóvel cumpra sua função social, pressiona especuladores e proprietários de terrenos vazios a tomarem uma decisão: vender, alugar ou construir.
Se aplicado com rigor, pode mudar a paisagem urbana das grandes cidades, trazer mais oferta de moradia e aproximar a política tributária da função social da propriedade prevista na Constituição.
Se negligenciado, pode se tornar apenas mais um mecanismo burocrático sem efeito prático.
De qualquer forma, a mensagem é clara: imóvel vazio em área valorizada não será mais um luxo inofensivo, mas um ativo oneroso que custará cada vez mais caro ao proprietário. Qual sua opinião sobre isso? Deixe abaixo nos comentários.
Bem, alguém tem que pagar os gastos desenfreados dos nossos governantes. Quem melhor do que o contribuinte (expressão extremamente equivocada, já que não se trata de doação, mas uma extorção, uma vez que não é usada ao devido fim). Tenho um lote comprado para realizar um sonho que não pode ser realizado em função da própria “políticas econômicas, etc”. Sonho não realizado, imóvel vazio iptu cada vez mais caro. Pra completar, um órgão público que não conseguimos identificar, construiu uma galeria para escoamento de água da chuva, em todo o cumprimento do lote, reduzindo inclusive, a largura da frente. O lote já está abaixo do preço do IPTU. Agora, a quem eu vou multar por esse prejuízo? Quero saber se as grandes áreas pertencentes à prefeitura também sofrerá tais penalidades. Se deixarem lotes vagos sem manutenção, cheios de mato que passam até para a calçada? E o que de praças e jardins sem manutenção. Onde nosso sofrido dinheiro está sendo aplicada? Em melhorias para o município não é.
Se a pessoa comprou o imóvel, ela pode fazer o que quiser com ele. O Estado não tem nada haver com isso. Ele deveria cuidar da Saúde, Segurança Pública e da Educação . Mesmo porque, as pessoas estão se aposentando e saindo de São Paulo, porque o custo de vida aqui é muito alto e procuram cidades menores ou outros Estados onde o custo de vida é + baixo, fazendo com que no futuro, diminua a população e não seja tão necessário a construção de novas moradias, pois, vão sobrar imoveis va ios.
Tem muitos imóveis, aqui em Sampa,que estão vazios por causa de problemas de herança, não de especulação.