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As estimativas partem de um custo de obra de 2.850 reais por metro quadrado, valor acima do CUB básico porque já busca refletir um cenário mais completo. Os números não incluem terreno, projetos e mobiliário, e variam conforme cada cidade e cada padrão.
Construir um prédio de aluguel deixou de ser um projeto restrito a grandes terrenos, e a conta varia muito conforme o tamanho da obra. Segundo o escritório de arquitetura da Jane Willhelm, arquiteta (CAU/RS A99943-1), que atua de forma remota para clientes em todo o Brasil reuniu três projetos reais para ilustrar quanto custa erguer edifícios de pequenas unidades, indo de um lote de apenas 36 metros quadrados até um edifício de cinco pavimentos com vinte mini apartamentos. Os exemplos mostram como a escala influencia diretamente o custo final por unidade.
Para padronizar a comparação, todos os cálculos partem de um custo de obra estimado em 2.850 reais por metro quadrado, referência adotada pelo próprio escritório para o primeiro semestre de 2026. Vale um alerta desde já, ou seja, esse valor é uma estimativa de obra e fica acima do CUB básico justamente por tentar abranger mais itens. Mesmo assim, ele não inclui o terreno, os projetos, o mobiliário, as taxas e as ligações de água e energia, custos que precisam entrar à parte no planejamento de qualquer prédio de aluguel.
Entendendo a base de cálculo antes dos números
O Custo Unitário Básico é o índice oficial da construção civil no Brasil, calculado mês a mês pelos sindicatos estaduais da indústria da construção, os Sinduscon, e previsto na Lei Federal 4.591 de 1964.
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Em 2026, o CUB de padrão residencial médio, conhecido como R8-N, gira em torno de 2.100 a 2.500 reais por metro quadrado na maioria dos estados, segundo dados dos sindicatos.
Em São Paulo, por exemplo, o Sinduscon-SP registrou 2.129,86 reais por metro quadrado em janeiro de 2026.
A diferença existe porque o CUB básico cobre apenas parte da obra e deixa de fora vários gastos relevantes.
Conforme os próprios sindicatos e a Câmara Brasileira da Indústria da Construção, a CBIC, o índice não inclui terreno, projetos, fundações especiais, elevadores, ar-condicionado, impostos e a margem conhecida como BDI.
Por isso, ao adotar 2.850 reais por metro quadrado, o escritório tenta chegar a uma estimativa mais próxima do desembolso real de obra, ainda que cada terreno e cada cidade imponham variações que só um orçamento local pode precisar.
O prédio pequeno em um terreno de 36 metros quadrados
O primeiro projeto impressiona pela ousadia de caber em um terreno de apenas 4 metros de largura por 9 de comprimento, totalizando 36 metros quadrados.
Nesse espaço, o escritório desenvolveu um edifício com três imóveis totalmente independentes.
No térreo fica uma loja de pouco mais de 24 metros quadrados, com copa e banheiro, adequada a vários tipos de comércio.
No segundo pavimento, há uma quitinete de quase 24 metros quadrados, com cozinha integrada, banheiro completo e área de serviço sob a escada.
Os dois pavimentos superiores abrigam a maior unidade do conjunto, um loft com pé direito duplo e 44 metros quadrados.
Somando tudo, o prédio tem 108 metros quadrados de área construída.
Aplicando o custo de 2.850 reais por metro quadrado, a obra é estimada em aproximadamente 309 a 310 mil reais.
O atrativo do projeto está em entregar três fontes de renda distintas em um terreno mínimo, atendendo ao comércio, a quem busca um estúdio e a quem prefere um espaço maior.
O prédio médio com oito unidades e vaga de garagem
O segundo projeto ocupa um terreno plano de meio de quadra, com 10 metros de largura por 20 de comprimento.
Como a prefeitura local exigia vagas de estacionamento, o térreo foi destinado à garagem, com mais dois pavimentos de apartamentos acima.
São oito unidades no total, divididas em duas tipologias, uma de cerca de 25 metros quadrados e outra de aproximadamente 23 metros quadrados, ambas com cozinha equipada, área de serviço, dormitório e banheiro.
A área total construída chega a 270 metros quadrados, dos quais cerca de 195 são de área privativa e o restante corresponde a espaços condominiais.
O custo estimado da obra fica em torno de 770 mil reais, o que resulta em uma média de aproximadamente 96 mil reais por unidade.
Segundo o escritório, uma decisão de projeto fez diferença nesse caso, ou seja, posicionar a escada no centro do lote em vez de na frente, o que permitiu unidades maiores e melhor aproveitamento do espaço.
O prédio grande com vinte mini apartamentos
O terceiro projeto está em outro patamar, em um terreno de 12 metros de largura por 37 de comprimento.
O edifício tem cinco pavimentos e reúne vinte mini apartamentos, distribuídos em duas tipologias, uma de cerca de 24 metros quadrados e outra de 29 metros quadrados.
As unidades seguem a mesma lógica de cozinha completa logo na entrada, sala, dormitório e banheiro, com a versão maior oferecendo um pouco mais de espaço entre os ambientes.
É nesse projeto que aparece o dado mais revelador da matéria, pois o custo estimado por unidade cai para cerca de 70 a 71 mil reais.
A explicação está na escala, já que itens como fundação, estrutura, telhado, instalações e escada são diluídos por um número maior de apartamentos.
Em outras palavras, quanto mais unidades o terreno comporta, menor tende a ser o custo proporcional de cada uma, um fator que pesa a favor de quem investe em prédios de aluguel maiores.
Resumo das estimativas dos três projetos
- Prédio pequeno: terreno de 36 m² (4 m x 9 m), 108 m² construídos, 3 imóveis (loja, quitinete e loft). Obra estimada em cerca de 309 a 310 mil reais.
- Prédio médio: terreno de 200 m² (10 m x 20 m), 270 m² construídos, 8 unidades mais garagem. Obra estimada em torno de 770 mil reais, cerca de 96 mil reais por unidade.
- Prédio grande: terreno de 12 m x 37 m, 5 pavimentos, 20 mini apartamentos. Custo estimado de cerca de 70 a 71 mil reais por unidade.
- Base de cálculo: 2.850 reais por metro quadrado, valor de obra acima do CUB básico, sem incluir terreno, projetos, mobiliário, taxas e ligações.
O que esses números não contam
Por se tratar de estimativas, é importante reforçar os limites desses valores para evitar surpresas no orçamento.
Os custos apresentados se referem apenas à obra calculada pela área construída e não contemplam a compra do terreno, que costuma ser um dos maiores gastos, nem os projetos de arquitetura e engenharia, o mobiliário mostrado nas imagens, as licenças, os impostos e as ligações definitivas de água e energia.
Em obras reais, esses itens podem elevar o investimento total de forma significativa.
Outro ponto é que cada terreno responde a uma legislação municipal específica, o que altera o que pode ser construído.
O próprio escritório ressalta que projetos iguais em terrenos de mesmo tamanho podem render mais ou menos unidades, dependendo das regras locais de recuo, altura e uso do solo.
Por isso, qualquer estimativa nacional serve como referência inicial, e o orçamento definitivo de um prédio de aluguel só nasce de um projeto adaptado ao terreno e à cidade, com responsável técnico local.
Os três projetos mostram que erguer um prédio de aluguel é viável em diferentes escalas, mas que o custo por unidade depende fortemente do tamanho do empreendimento.
Do pequeno edifício de 36 metros quadrados ao prédio de vinte apartamentos, fica claro que a diluição de custos fixos favorece os projetos maiores, enquanto os menores compensam pela diversidade de fontes de renda.
Em todos os casos, porém, a estimativa de obra é apenas o ponto de partida de uma conta que precisa incluir muitos outros gastos.
E você, já pensou em transformar um terreno em uma fonte de renda com um prédio de aluguel? Comente qual dos três modelos faz mais sentido para a sua realidade, se prefere poucas unidades maiores ou muitas unidades compactas, e quais dúvidas ainda tem sobre os custos de construir para alugar no Brasil. A conversa fica aberta para investidores iniciantes e experientes trocarem ideias.
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