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Movimento que ganhou força em 2026 combina capital privado, incentivos fiscais e dinheiro público para recuperar imóveis antigos e transformar parte do Centro de São Paulo em milhares de novas moradias
Uma transformação imobiliária está avançando no Centro de São Paulo, onde dezenas de edifícios antigos, vazios ou subutilizados estão sendo reformados para receber novos moradores, comércios e serviços. Em agosto de 2026, a Prefeitura contabilizava mais de 50 imóveis envolvidos em processos de requalificação, com projetos que somam 5.238 unidades habitacionais.
O movimento já saiu do papel. Segundo dados municipais, 15 edifícios tiveram as obras de retrofit concluídas, enquanto dezenas de outros seguem em diferentes etapas de aprovação, financiamento ou execução. Ao mesmo tempo, investidores privados estão apostando milhões de reais na recuperação de construções que perderam valor ou ficaram sem uso durante anos.
Em alguns projetos privados, o investimento necessário pode variar de R$ 15 milhões a R$ 20 milhões por empreendimento, segundo estimativa apresentada pelo empresário Maxime Barkatz, da Ilion Partners, à Exame. A empresa afirma ter aproximadamente R$ 400 milhões aplicados em projetos relacionados a retrofit imobiliário.
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Prédios antigos passam a virar apartamentos sem necessidade de derrubar tudo
O retrofit permite reaproveitar a estrutura de edifícios existentes, modernizando instalações elétricas, hidráulicas, elevadores, sistemas de segurança, fachadas e áreas internas para adaptá-los às necessidades atuais.
Na prática, prédios que anteriormente funcionavam como escritórios, hotéis ou sedes de empresas podem passar a abrigar dezenas ou centenas de apartamentos.
Esse modelo tem uma vantagem importante em regiões centrais: os edifícios já estão instalados em áreas com metrô, ônibus, saneamento, energia elétrica, comércio, escolas e serviços públicos, reduzindo a necessidade de criar uma nova infraestrutura urbana ao redor dos empreendimentos.
Para investidores, a oportunidade aparece justamente em imóveis que perderam valor ao longo dos anos. Em alguns casos, a compra e a reforma podem representar uma alternativa à construção de um prédio totalmente novo em terrenos onde o preço do metro quadrado é elevado.
Prefeitura pode bancar até 25% de determinados custos das reformas
Parte desse avanço está relacionada aos incentivos criados pela Prefeitura de São Paulo para tornar os projetos financeiramente mais atraentes.
Um dos principais instrumentos é a Subvenção Econômica, mecanismo pelo qual o município pode custear até 25% das despesas elegíveis de uma requalificação.
O programa prevê até R$ 1 bilhão em recursos públicos para estimular projetos na região central. Entre 2023 e 2025, os três primeiros chamamentos selecionaram 31 empreendimentos, que receberam aproximadamente R$ 67,5 milhões em subvenções aprovadas.
Em 13 de agosto de 2026, a Prefeitura anunciou uma nova rodada, disponibilizando mais R$ 200 milhões para novos projetos. As inscrições começaram em 15 de agosto e seguem até 13 de outubro de 2026.
A maior parcela dos recursos disponíveis, cerca de R$ 600 milhões, está reservada para empreendimentos enquadrados nas categorias HIS-1 e HIS-2, destinadas a famílias com renda de até seis salários mínimos.
Além do dinheiro para a obra, projetos podem receber descontos em impostos
Outro instrumento importante é o Requalifica Centro, criado pela Lei Municipal nº 17.577, de 2021.
Dependendo da localização e das características do imóvel, os empreendimentos podem obter benefícios como isenção de ITBI, redução do ISS para 2%, isenção temporária de IPTU e dispensa de determinadas taxas municipais.
Em junho de 2026, novas regras ampliaram o alcance urbanístico do programa para regiões como Sé, República, Brás, Bom Retiro e Pari, além de trechos da Bela Vista, Santa Cecília e Liberdade.
Isso não significa, entretanto, que todos os imóveis dessas regiões recebam automaticamente todos os benefícios fiscais. Parte das isenções continua limitada ao perímetro definido pela legislação específica.
Antigo prédio da Chrysler virou residencial com 283 apartamentos
Alguns dos projetos mostram a dimensão da transformação.
O antigo Edifício Chrysler, localizado na Praça da República e projetado pelo arquiteto Jacques Pilon, foi convertido em um residencial com 283 apartamentos. O imóvel recebeu o certificado de conclusão da requalificação em janeiro de 2024.
Outro exemplo é o Edifício Renata Sampaio Ferreira, construção da década de 1950 protegida como patrimônio histórico. O prédio foi adaptado para receber 93 unidades residenciais, mantendo elementos originais de sua arquitetura.
Já o antigo Edifício 7 de Abril, que foi sede da TELESP, possui projeto para receber 282 moradias.
Também aparecem entre os projetos imóveis como o Edifício Independência, com 149 unidades, o Margarida Polak Lara, com 140, o Rodrigo Soares, com 122, o Taquari, com 120, e o Virgínia, com 119.
Há ainda projetos pequenos, mostrando que a transformação não está restrita a grandes torres. Um edifício localizado na Rua São Bento, por exemplo, prevê apenas sete unidades residenciais.
Até edifícios famosos entraram na política de incentivos
A lista de imóveis beneficiados também inclui construções conhecidas da capital paulista.
O Edifício Copan, projetado por Oscar Niemeyer, aparece no programa de Subvenção Econômica com um benefício aprovado de aproximadamente R$ 13,39 milhões, equivalente a 22,36% dos custos considerados elegíveis.
Isso não significa que o Copan esteja abandonado. O prédio continua ocupado e é justamente um exemplo de por que não é correto afirmar que todos os mais de 50 imóveis envolvidos no programa estavam vazios.
Outro edifício emblemático é o Martinelli, que também aparece entre os projetos contemplados pela política municipal, com aproximadamente R$ 1,37 milhão em subvenção aprovada.
Número de retrofits concluídos saltou de 9 para 15
Os dados mostram que o ritmo das obras aumentou.
No fim de 2025, a Prefeitura contabilizava 48 edifícios envolvidos, 5.149 moradias projetadas e nove retrofits concluídos.
Em junho de 2026, o balanço passou para 49 imóveis, 5.238 unidades habitacionais e 15 edifícios já requalificados. Dois meses depois, o número oficial havia alcançado 50 projetos, enquanto informações apresentadas pela administração municipal no fim de agosto já citavam mais de 50 edifícios.
Isso significa que, em menos de um ano, o número de prédios com retrofit concluído passou de nove para 15, enquanto o volume total de moradias projetadas ultrapassou a marca de 5,2 mil unidades.
Recuperar prédios antigos virou negócio de milhões no coração de São Paulo
A transformação mostra uma mudança importante na forma como parte do mercado imobiliário começa a olhar para o Centro de São Paulo.
Em vez de abandonar construções antigas ou partir diretamente para a demolição, investidores estão tentando comprar estruturas depreciadas, recuperar os edifícios e transformá-los novamente em ativos capazes de gerar renda.
Ao mesmo tempo, a Prefeitura utiliza incentivos fiscais e recursos públicos para tentar acelerar a ocupação de uma região que possui infraestrutura pronta, transporte público e milhares de imóveis construídos ao longo de décadas.
O resultado é uma operação que mistura patrimônio arquitetônico, habitação, investimento privado e dinheiro público, com mais de 5.200 moradias previstas e dezenas de prédios passando por uma das maiores ondas recentes de retrofit do Centro de São Paulo.
