Ele percebeu que estava atrasado para a aposentadoria, usou US$ 15 mil para comprar 3 terrenos e, 6 anos depois, controla 14 unidades avaliadas em US$ 3,5 milhões e mais de US$ 1 milhão em patrimônio

Brannon Potts troca a tentativa de recuperar o tempo perdido em investimentos tradicionais por uma estratégia de construir casas para alugar, cria entre 20% e 25% de patrimônio já na obra e agora mira chegar a cerca de 20 unidades

No fim dos 40 anos, Brannon Potts percebeu que havia acumulado menos dinheiro para a aposentadoria do que gostaria. Em vez de tentar compensar a diferença apenas aumentando as contribuições tradicionais, decidiu apostar em algo que já gostava de fazer: construir imóveis do zero. Em 2020, começou com aproximadamente US$ 15 mil do próprio bolso, comprou três terrenos e passou a construir propriedades destinadas à locação. Hoje, possui 14 unidades distribuídas em oito imóveis, avaliadas em cerca de US$ 3,5 milhões, com mais de US$ 1 milhão em patrimônio líquido, conforme relato publicado pelo Business Insider.

O crescimento, porém, não aconteceu sem dívidas. Potts financiou as obras e deixa claro que os US$ 3,5 milhões representam o valor estimado das propriedades, não dinheiro disponível em sua conta. Ainda assim, segundo ele, a diferença entre o custo de construção e o valor das avaliações criou 20% a 25% de patrimônio líquido já na conclusão de cada projeto.

A estratégia recebe o nome de build-to-rent: comprar terreno, construir uma residência pensando desde o início no futuro inquilino e manter o imóvel para gerar renda. Depois do primeiro projeto, o fluxo de caixa começou a ajudar a financiar os terrenos seguintes. Assim, os US$ 15 mil iniciais viraram a porta de entrada para uma operação imobiliária muito maior.

Tudo começa quando ele percebe que a aposentadoria está atrasada

Potts não entrou no mercado imobiliário aos 20 anos.

Também não começou com uma grande herança ou milhões disponíveis para investir.

A virada aconteceu já perto dos 50 anos.

Nesse momento, ele percebeu que sua poupança para aposentadoria estava abaixo daquilo que desejava. Então, começou a procurar uma segunda fonte de patrimônio e renda.

A resposta apareceu em uma atividade pela qual já tinha interesse pessoal.

Construção.

Potts cresceu em uma casa que os próprios pais construíram em Fort Worth, no Texas. Portanto, erguer imóveis do zero não representava uma ideia completamente distante de sua experiência.

Em vez de comprar propriedades prontas, decidiu controlar também a fase de construção.

Foi daí que surgiu sua estratégia.

US$ 15 mil pagam entrada e custos de 3 terrenos

Em 2020, Potts colocou aproximadamente US$ 15 mil do próprio dinheiro no primeiro movimento.

O valor cobriu a entrada e os custos de fechamento de três lotes.

Porém, esse dinheiro não pagou todas as construções.

Ele utilizou financiamento para desenvolver os imóveis.

Essa distinção é fundamental.

Dizer que alguém transformou US$ 15 mil em US$ 3,5 milhões poderia sugerir que todo o crescimento ocorreu sem empréstimos.

Não foi assim.

Potts assumiu dívida para construir.

Por isso, o valor total das propriedades precisa ficar separado do patrimônio líquido efetivamente pertencente a ele.

Ainda assim, havia uma característica que tornava os projetos interessantes: as casas terminavam valendo mais do que custavam para construir.

Primeiro projeto custa US$ 447 mil e recebe avaliação de US$ 595 mil

O primeiro grande teste foi um prédio com quatro unidades residenciais, conhecido nos Estados Unidos como fourplex.

Segundo Potts, o projeto custou aproximadamente US$ 447 mil.

Depois da conclusão, uma avaliação estimou o imóvel em US$ 595 mil.

São aproximadamente US$ 148 mil de diferença entre custo de construção e valor avaliado.

Em termos simples, o imóvel já nasceu com uma margem patrimonial relevante.

Essa diferença permitiu que Potts convertesse o financiamento da construção em um empréstimo de longo prazo sem precisar colocar uma quantidade adicional significativa de dinheiro naquele momento, segundo seu relato.

Assim, o primeiro prédio não serviu apenas como fonte de aluguel.

Ele também criou patrimônio.

Construção gera entre 20% e 25% de patrimônio logo na entrega

Potts afirma que esse padrão se repetiu.

Nos projetos que construiu, a diferença entre custo e avaliação produziu algo entre 20% e 25% de patrimônio líquido inicial.

Na prática, ele tentava construir por um valor inferior àquilo que o mercado entendia que o imóvel valeria quando estivesse pronto.

Por exemplo, imagine uma propriedade que custe US$ 400 mil para ser concluída e receba avaliação de US$ 500 mil.

A diferença de US$ 100 mil representa patrimônio criado durante a própria construção.

Esse exemplo é apenas ilustrativo.

No caso real divulgado pelo Business Insider, o primeiro fourplex apresentou uma diferença de aproximadamente US$ 148 mil.

É justamente esse mecanismo que Potts passou a repetir.

A construção deixou de ser apenas custo e virou parte central de sua estratégia de investimento.

Fluxo de caixa do primeiro imóvel ajuda a comprar os próximos terrenos

O primeiro projeto também começou a gerar renda com aluguel.

Em vez de gastar esse dinheiro, Potts decidiu guardar uma parte para financiar novas compras de terrenos.

Depois do fourplex, ele construiu um triplex em outro dos lotes adquiridos inicialmente.

Mais tarde, vieram casas unifamiliares e outras propriedades multifamiliares.

Assim, o crescimento começou a alimentar o próprio crescimento.

Primeiro, ele comprava a terra.

Depois, construía.

Em seguida, alugava.

Finalmente, parte do fluxo de caixa ajudava na próxima aquisição.

Hoje, Potts possui 14 unidades de aluguel distribuídas em oito propriedades.

Portfólio chega a US$ 3,5 milhões, mas esse não é seu patrimônio

Esse é provavelmente o cuidado editorial mais importante da história.

Potts estima que seu portfólio imobiliário vale aproximadamente US$ 3,5 milhões, com base em avaliações.

Porém, ele possui financiamentos.

Portanto, não podemos dizer que ele possui US$ 3,5 milhões em patrimônio líquido.

A diferença entre o valor dos imóveis e as dívidas associadas é o que realmente importa nesse cálculo.

Segundo Potts, seu patrimônio líquido dentro do portfólio já supera US$ 1 milhão.

Ou seja:

valor estimado das propriedades: cerca de US$ 3,5 milhões

patrimônio líquido informado: mais de US$ 1 milhão

São números diferentes.

E ambos ajudam a compreender melhor a escala real do investimento.

Ele constrói a mesma casa 5 vezes para descobrir o que os inquilinos realmente querem

Depois dos primeiros imóveis, Potts começou a fazer algo típico de empresas industriais: repetir e melhorar o mesmo produto.

Ele já construiu cinco versões de um mesmo modelo de propriedade de aluguel.

Em cada nova obra, observa o que funciona.

Depois, elimina aquilo que custa dinheiro e não gera valor suficiente para o morador.

Assim, a casa evolui.

Por exemplo, Potts percebeu que seus inquilinos valorizam plantas com os quartos separados por uma área aberta de cozinha e sala.

Também começou a colocar mais espaço útil nas garagens.

O motivo veio do próprio mercado local.

Muitos moradores trabalham em atividades técnicas e precisam guardar ferramentas.

Por isso, Potts passou a incluir bancadas de trabalho e espaço para caixas de ferramentas ou até uma geladeira adicional.

Acabamentos bonitos saem quando não justificam o custo

Nem toda melhoria sobreviveu aos testes.

No primeiro projeto, Potts usou mais elementos decorativos e revestimentos do que hoje considera necessários.

Com o tempo, percebeu que alguns acabamentos aumentavam o custo sem trazer retorno proporcional.

Então, simplificou.

Por outro lado, ele mantém uma regra.

Construir imóveis onde ele próprio aceitaria morar.

Essa abordagem tenta equilibrar duas coisas.

Primeiro, controlar custos.

Além disso, não reduzir a qualidade a ponto de prejudicar a experiência do inquilino.

O objetivo não é construir o imóvel mais barato possível.

É construir aquilo que oferece melhor relação entre custo, durabilidade e demanda.

US$ 600 extras no telhado economizam US$ 275 já no primeiro ano

Potts também procura pequenas decisões que melhorem a rentabilidade ao longo do tempo.

Em duas construções recentes, por exemplo, decidiu gastar aproximadamente US$ 600 adicionais por casa para instalar telhas de maior resistência a impacto.

Antes de fazer isso, perguntou à seguradora se a mudança reduziria o prêmio.

A resposta foi positiva.

No primeiro ano, a economia chegou a aproximadamente US$ 275 no seguro.

Assim, em pouco mais de dois anos, a redução da despesa poderia compensar aproximadamente o investimento adicional, considerando apenas esses números.

Depois disso, a economia continuaria.

Além disso, telhas mais resistentes podem durar mais.

Portanto, Potts tenta avaliar o custo total da propriedade, e não apenas o preço imediato da obra.

Essa lógica de otimização aparece também em projetos de materiais, nos quais pequenas escolhas técnicas podem alterar o desempenho ao longo do tempo.

Despesas caem de mais de 30% para cerca de 26% da receita de aluguel

O mercado de aluguel na região de Potts também esfriou nos últimos anos.

Por isso, simplesmente aumentar o aluguel deixou de ser uma opção tão fácil.

Então, ele olhou para outro lado da equação:

as despesas.

Antes, os custos operacionais consumiam pouco mais de 30% da receita de aluguel.

Agora, representam aproximadamente 26%, segundo Potts.

A redução veio de atenção a itens como:

• financiamento;
• impostos sobre propriedades;
• seguros;
• custos de construção;
• decisões de manutenção.

Uma diferença de quatro ou cinco pontos percentuais pode parecer pequena.

Porém, aplicada continuamente a um portfólio de 14 unidades, começa a produzir impacto relevante no fluxo de caixa.

Ele guarda automaticamente 8% de toda a receita dos aluguéis

Potts também criou uma regra para lidar com imprevistos.

Ele separa aproximadamente 8% da receita de aluguel para uma reserva.

Esse dinheiro serve para:

vacância, reparos e despesas maiores futuras.

Hoje, a conta possui aproximadamente US$ 60 mil.

Ainda assim, Potts quer acumular mais.

Seu objetivo é manter dinheiro suficiente para cobrir cerca de seis meses de todas as despesas do portfólio.

Ele chama essa reserva de uma espécie de conta para “dormir bem à noite”.

A ideia é simples.

Se um imóvel ficar vazio, ele não precisa aceitar imediatamente o primeiro candidato a inquilino.

Se surgir um reparo, pode resolver corretamente.

E se o mercado piorar, possui tempo para reagir.

Reserva de US$ 60 mil tenta impedir decisões tomadas no pânico

Para Potts, dinheiro parado na reserva não representa desperdício.

Ele considera essa quantia uma proteção do patrimônio.

Imagine um imóvel vazio por alguns meses.

Sem reserva, o proprietário pode ficar pressionado a aceitar qualquer inquilino.

Ou pode adiar uma manutenção necessária.

Além disso, pode recorrer a dívida cara para resolver uma emergência.

Com caixa disponível, Potts ganha tempo.

E tempo reduz a necessidade de tomar decisões desesperadas.

Esse raciocínio também mostra que investir em imóveis não significa apenas comprar propriedades e receber aluguel.

Existe uma parte de gestão de risco que continua todos os meses.

Estratégia não é renda passiva no sentido de não trabalhar

O termo “renda passiva” aparece frequentemente associado a imóveis.

Entretanto, a rotina de Potts mostra que existe bastante trabalho por trás dos números.

Ele compra terrenos.

Participa do desenvolvimento dos projetos.

Analisa plantas.

Decide acabamentos.

Conversa com seguradoras.

Controla despesas.

Além disso, acompanha a operação de oito propriedades diferentes.

Portanto, os aluguéis podem gerar receita recorrente.

Porém, o processo que construiu esse portfólio está longe de ser completamente automático.

Esse ponto ajuda a diferenciar a promessa de “dinheiro fácil” daquilo que a fonte realmente mostra.

Build-to-rent permite controlar o imóvel desde a primeira planta

Uma vantagem específica da estratégia está no controle.

Quem compra uma propriedade pronta herda decisões feitas por outra pessoa.

Potts começa com terreno.

Então, pode definir:

planta, materiais, garagem, armazenamento, acabamento e soluções de manutenção.

Isso permite adaptar o imóvel ao público local.

Além disso, algumas decisões iniciais reduzem despesas futuras.

Foi exatamente o que ocorreu com as telhas resistentes a impacto.

A construção custou mais.

Entretanto, o seguro ficou mais barato.

Assim, Potts tenta pensar no imóvel como um ativo que precisa funcionar durante muitos anos.

Objetivo agora é sair de 14 para aproximadamente 20 unidades

Mesmo depois de construir um portfólio avaliado em cerca de US$ 3,5 milhões, Potts não considera a estratégia concluída.

Seu próximo objetivo é chegar a aproximadamente 20 unidades de aluguel.

Hoje, são 14.

Portanto, faltariam cerca de seis unidades para atingir essa meta.

Entretanto, ele não demonstra interesse em crescer a qualquer preço.

As decisões recentes mostram justamente o contrário.

Potts continua tentando otimizar custos, reforçar reservas e repetir modelos de construção que já conhece.

Assim, a próxima fase parece focada menos em velocidade e mais em crescimento controlado.

De US$ 15 mil a mais de US$ 1 milhão em patrimônio líquido

A história fica mais clara quando organizamos os números.

Em 2020, Potts começa com aproximadamente US$ 15 mil do próprio bolso.

Com esse dinheiro, cobre entrada e custos de fechamento em três terrenos.

Depois, financia as construções.

O primeiro fourplex custa cerca de US$ 447 mil e recebe avaliação de US$ 595 mil.

Na sequência, constrói outras propriedades.

O fluxo de caixa ajuda a comprar novos terrenos.

Seis anos depois, o portfólio chega a:

14 unidades

8 propriedades

US$ 3,5 milhões em valor estimado

mais de US$ 1 milhão em patrimônio líquido

US$ 60 mil em reserva de caixa.

A transformação de um ativo em algo mais valioso também aparece em projetos de construção muito diferentes, mas aqui esse princípio virou estratégia financeira.

Aposentadoria atrasada vira motivo para construir patrimônio em vez de apenas poupar

Potts não abandonou a ideia de aposentadoria.

Na realidade, foi justamente a preocupação com o futuro que abriu esse caminho.

Ele percebeu que precisava aumentar sua base patrimonial.

Então, em vez de depender exclusivamente de aplicações financeiras, passou a construir imóveis destinados à locação.

Isso adicionou duas fontes potenciais de valor.

A primeira é o fluxo de caixa dos aluguéis.

A segunda é o patrimônio acumulado nos imóveis.

Por outro lado, a estratégia também adicionou dívida, risco imobiliário e responsabilidades operacionais.

Portanto, o resultado de Potts não significa que build-to-rent seja adequado para qualquer investidor.

Significa apenas que funcionou dentro das condições, experiência e decisões relatadas por ele.

Ele não transformou US$ 15 mil diretamente em US$ 3,5 milhões

Essa distinção merece reforço porque muda completamente o título da história.

Seria enganoso escrever:

“Homem investe US$ 15 mil e transforma dinheiro em US$ 3,5 milhões.”

Isso apagaria os financiamentos usados durante o processo.

O que ocorreu é mais específico.

Potts começou sua estratégia imobiliária com aproximadamente US$ 15 mil de recursos próprios para três lotes.

Depois, utilizou dívida para financiar as construções.

Ao mesmo tempo, gerou patrimônio quando as propriedades ficaram avaliadas acima de seus custos.

Hoje, os imóveis valem cerca de US$ 3,5 milhões, mas o patrimônio líquido informado supera US$ 1 milhão.

Essa versão continua sendo uma transformação expressiva.

E é muito mais precisa.

Seis anos depois, a conta da aposentadoria ganhou um segundo motor

No fim dos 40 anos, Potts enxergava uma lacuna.

Hoje, possui uma estrutura que não existia em 2020.

São 14 unidades de aluguel, distribuídas em oito propriedades.

Além disso, mantém US$ 60 mil reservados, controla custos e tenta alcançar cerca de 20 unidades.

A estratégia nasceu do atraso percebido na aposentadoria.

Depois, tornou-se um negócio patrimonial.

A construção criou patrimônio.

Os aluguéis produziram caixa.

O caixa ajudou a comprar mais terrenos.

E cada novo projeto trouxe dados para melhorar o seguinte.

Assim, Brannon Potts não tentou recuperar décadas de poupança com uma única aposta.

Ele criou um sistema repetível de comprar terreno, construir, alugar, economizar caixa e construir novamente.

Você preferiria aumentar investimentos tradicionais para recuperar uma aposentadoria atrasada ou assumiria mais risco para construir imóveis e criar outra fonte de renda?