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Em 2025, a regularização extrajudicial de imóveis cresce no Brasil, mas falhas técnicas ainda travam processos por longos períodos nos cartórios. Conheça os erros menos óbvios que mais dificultam a qualificação e atrasam registros.
Em 2025, a regularização de imóveis pela via extrajudicial continua a crescer no Brasil, amparada pelo artigo 216-A da Lei de Registros Públicos e pelas diretrizes nacionais da Corregedoria do Conselho Nacional de Justiça.
Realizado diretamente no Registro de Imóveis com assistência obrigatória de advogado, o procedimento atrai cada vez mais interessados por ser mais ágil que a ação judicial.
Na prática, no entanto, pedidos permanecem parados por longos períodos devido a falhas técnicas que poderiam ser evitadas.
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Os pontos a seguir — menos evidentes no dia a dia — concentram as exigências, os indeferimentos e as remessas desnecessárias ao Judiciário.
Planta e memorial descritivo em 2025
O entrave mais frequente em 2025 surge do descompasso entre planta, memorial descritivo e a situação real.
Medidas que não batem, confrontações desatualizadas, ausência de coordenadas ou de polígono inequívoco resultam em devolutivas sucessivas e podem inviabilizar a qualificação registral.
Em áreas urbanas, ainda se observa memorial que ignora recuos, desdobros ou anexações informais.
Em imóveis rurais, os problemas aumentam quando o perímetro não coincide com a base cadastral do Incra ou quando o georreferenciamento obrigatório não está certificado.
Embora a norma não imponha um único formato de levantamento, o provimento que regula a usucapião extrajudicial determina a apresentação de planta e memorial assinados por profissional habilitado, com ART ou RRT, e autoriza o registrador a recusar descrições que não permitam identificar o imóvel com segurança.
Sem perímetro claro e confrontantes definidos, o processo não avança.
Anuência de confrontantes e notificações
Outro foco de atraso em 2025 é tratar a anuência dos confrontantes e a notificação de titulares de direitos como simples formalidade.
A etapa de localização e comunicação de vizinhos e de quem aparece na matrícula com direitos reais é decisiva para o andamento.
Falta de prova de ciência, endereços desatualizados e diligência insuficiente geram exigências sucessivas.
Havendo oposição fundamentada, as normas nacionais determinam que o oficial interrompa o procedimento e encaminhe ao Judiciário.
Por isso, coletar anuências expressas, reunir ARs de recebimento e justificar notificações frustradas, quando ocorrerem, é a forma mais segura de evitar que o processo fique indefinidamente suspenso.
Escolha da modalidade de usucapião
Em 2025, também persiste o erro de escolher equivocadamente a espécie de usucapião.
O sistema brasileiro prevê requisitos distintos para a usucapião especial urbana — destinada à moradia e limitada a 250 m² —, para a especial rural, vinculada à posse produtiva e moradia no local, e para as modalidades ordinária e extraordinária, que variam em prazo, justo título e boa-fé.
Requerer a modalidade urbana especial para imóvel acima do limite ou invocar a rural sem prova de exploração direta e residência quase sempre gera exigências que não se resolvem apenas com explicações.
Em geral, o equívoco vem acompanhado de prova de posse mal estruturada, com lacunas cronológicas e documentos inconsistentes.
O efeito prático são idas e vindas para saneamento, meses de atraso e, muitas vezes, a necessidade de migrar o caso para a modalidade correta.
Ata notarial insuficiente
A ata notarial continua sendo a peça-chave do requerimento em 2025.
É nela que o tabelião descreve, com base em declarações, documentos e diligências, como a posse se exerce, desde quando, com que finalidade e de que forma se manifesta.
Atas genéricas — que apenas repetem a intenção do requerente ou compilam cópias sem contexto — enfraquecem o valor probatório e têm motivado exigências frequentes.
A falta de marcos temporais, de menções a benfeitorias, contas e obras que evidenciem continuidade, publicidade e exclusividade da posse compromete a análise.
Quando a ata descreve área diversa da pretendida ou indica outro possuidor, o indeferimento é praticamente inevitável.
A experiência administrativa em 2025 reforça que precisa haver plena coerência entre o que o notário registra e o que se busca regularizar.
Matrícula e certidões do Registro de Imóveis
Em 2025, ainda é comum processos travarem por ausência de diagnóstico registral atualizado.
Solicitar certidões da matrícula e verificar previamente a situação jurídica do imóvel continua sendo passo indispensável: quem figura como titular, quais ônus e gravames existem, se há ações reais averbadas, indisponibilidades, loteamento, retificações em andamento ou sobreposições com matrículas vizinhas.
Ignorar esse mapeamento leva a erros como pedir usucapião sobre área que não corresponde ao imóvel matriculado ou deixar de notificar titulares que constam em registros antigos.
Mesmo quando há ônus, o registrador precisa qualificar o título considerando todas as averbações, e qualquer incompatibilidade gera nota devolutiva.
Em imóveis urbanos, a falta de compatibilização com o cadastro municipal — numeração predial, logradouro oficial, inscrição imobiliária — também atrasa a tramitação até que haja alinhamento entre cadastro público e desenho registral.
Outros erros que atrasam processos em 2025
Além dos cinco erros centrais, outros problemas continuam a atrasar protocolos em 2025.
A ausência de advogado, obrigatória por lei, impede a formalização inicial.
Falta de ART ou RRT do responsável pela planta e memorial compromete a validade técnica dos documentos.
O uso de recibos recentes para tentar comprovar décadas de ocupação não atende ao padrão exigido de continuidade da posse.
Situações de condomínio, desmembramentos informais ou construções avançando sobre divisas exigem enfrentar a questão dominial mais ampla, sob pena de sucessivas exigências.
Em áreas alteradas por abertura de ruas, recuos e obras públicas, a falta de compatibilização com o traçado oficial gera impasses adicionais.
Como prevenir exigências e acelerar o processo
Em 2025, especialistas em direito notarial e registral ouvidos por entidades de classe e publicações do setor reforçam a importância de medidas preventivas.
O caminho mais seguro é iniciar com estudo registral e urbanístico ou rural da área, enquadrar corretamente a modalidade de usucapião, elaborar planta e memorial precisos, estruturar uma ata notarial consistente e obter a anuência de confrontantes e titulares.
As normas nacionais do foro extrajudicial, que consolidam regras de notificações, impugnações e qualificação, oferecem aos registradores critérios claros para devolver pedidos quando faltam elementos de segurança jurídica.
Quando o processo chega completo e bem estruturado, tende a avançar com celeridade.
Quando chega com lacunas, cada exigência acrescenta meses e, em caso de oposição, a via extrajudicial perde sua principal vantagem.
Em 2025, no cotidiano dos cartórios, os pedidos que ficam parados por anos não tropeçam em teses novas, mas sim nos fundamentos básicos: descrição do imóvel, prova da posse e ciência de terceiros.
No cenário atual de padronização gradual de procedimentos e consolidação das normas nacionais, a diferença entre um protocolo que anda e outro que emperra está diretamente ligada à qualidade técnica do dossiê entregue ao Registro de Imóveis.
Qual desses aspectos ainda traz mais dúvidas para quem busca regularizar um imóvel em 2025: a descrição técnica do perímetro, a comprovação do tempo de posse ou a anuência dos confrontantes?
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