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O avanço das casas vazias no Japão mostra como o envelhecimento populacional, a saída de jovens do interior e o peso de imóveis herdados estão mudando vilarejos inteiros, enquanto compradores de fora enxergam chance em propriedades antigas e baratas.
O Japão enfrenta um problema que parece improvável em um dos países mais desenvolvidos do mundo: existem cerca de 9 milhões de casas vazias espalhadas pelo território. O dado, destacado pelo The Guardian e confirmado pela pesquisa oficial Housing and Land Survey, do Ministério dos Assuntos Internos e Comunicações do Japão, mostra que quase 14% das moradias do país estão sem ocupação.
Por trás das casas fechadas, o cenário é mais profundo. Vilarejos envelhecem, jovens deixam áreas rurais, herdeiros evitam imóveis antigos e estrangeiros começam a enxergar oportunidade em propriedades que muitos japoneses já não querem assumir.
O número que transformou casas vazias em alerta nacional
Segundo os dados oficiais de 2023, o Japão tinha aproximadamente 9 milhões de moradias vazias, acima das 8,5 milhões registradas em 2018. A taxa chegou a 13,8%, o maior nível da série.
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A Nippon.com, ao analisar os números da pesquisa japonesa, destacou que o total praticamente dobrou desde 1993, quando havia cerca de 4,5 milhões de imóveis vazios no país.
Mas existe uma diferença importante. Nem todas essas casas estão abandonadas ou em ruínas. O levantamento inclui imóveis para aluguel, propriedades à venda, segundas residências e casas sem uso definido.
É esta última categoria que mais preocupa. São cerca de 3,9 milhões de imóveis vazios que não estão à venda, não estão para alugar e não aparecem como residência de temporada. Na prática, são casas que ficaram paradas, muitas vezes sem manutenção clara e sem destino imediato.
Vilarejos perdem moradores enquanto imóveis perdem função
O The Guardian apontou a despovoação rural como uma das raízes do fenômeno. Em muitas regiões, os filhos saem para estudar ou trabalhar nas grandes cidades e não voltam para viver nas casas da família.
Com o tempo, os pais envelhecem, morrem ou passam a viver em instituições de cuidado. As casas permanecem no mesmo lugar, mas a família já não tem ligação prática com aquela região.
O Statistics Bureau of Japan mostra o pano de fundo dessa mudança. Em outubro de 2024, o Japão tinha 123,8 milhões de habitantes, em queda pelo 14º ano seguido. A população com 65 anos ou mais chegou a 36,24 milhões de pessoas, o equivalente a 29,3% do país.
A crise fica ainda mais clara quando se observa o mapa. A população caiu em 45 das 47 prefeituras japonesas, enquanto apenas Tóquio e Saitama registraram aumento. Ou seja, o problema das casas vazias não é apenas imobiliário. Ele revela um país concentrando vida econômica em poucos centros e esvaziando partes inteiras do interior.
Herdeiros recusam o peso de casas antigas
A herança é outro ponto central. Estudo citado pela Japan Spotlight indicou que mais de 50% das casas vazias analisadas haviam sido adquiridas por herança. Além disso, cerca de 70% foram construídas antes de 1980.
Isso significa que muitos herdeiros recebem imóveis antigos, com necessidade de reforma, manutenção cara ou até risco estrutural. Em vez de virar patrimônio desejado, a casa pode se transformar em despesa.
O mesmo levantamento citado pela Japan Spotlight apontou problemas como telhados deformados, colunas inclinadas e danos visíveis em parte relevante das propriedades vazias. Entre os imóveis mais problemáticos, a proporção com deterioração superava 60%.
Para muitas famílias, derrubar a casa também não resolve tudo. O Institute for Social Vision Design explica que a terra com imóvel residencial pode ter benefício fiscal no Japão. Em alguns casos, remover a construção faz o imposto sobre o terreno subir. Resultado: manter uma casa antiga de pé, mesmo sem uso, pode parecer financeiramente menos doloroso do que demolir.
Governo tenta agir antes que a casa vire perigo
O Japão já criou mecanismos para lidar com imóveis sem manutenção. A lei conhecida como Vacant Houses Special Measures Act permite que autoridades municipais classifiquem casas perigosas ou insalubres como imóveis vazios problemáticos.
A partir daí, os municípios podem emitir orientação, recomendação, ordem e, em situações extremas, intervir administrativamente. Quando o proprietário ignora recomendações formais, o imóvel pode perder benefícios fiscais ligados ao terreno residencial.
Em dezembro de 2023, uma mudança ampliou a atuação do governo ao criar a categoria de casas vazias com gestão deficiente. A ideia é agir antes que o imóvel se torne um risco mais grave para vizinhos, ruas e comunidades.
Desde abril de 2024, o Ministério da Justiça do Japão também tornou obrigatório o registro de propriedades herdadas. O herdeiro deve registrar o imóvel em até 3 anos após saber da herança. Caso não faça isso sem justificativa, pode receber multa civil de até 100.000 ienes.
A medida tenta atacar outro nó do problema: casas cujo dono legal morreu, mas a propriedade nunca foi atualizada no registro.
Estrangeiros veem oportunidade onde locais enxergam custo
Enquanto parte dos japoneses evita imóveis antigos, estrangeiros passaram a olhar para essas casas com interesse. O The Guardian destacou a busca por akiya, nome usado para casas vazias no Japão, especialmente as kominka, construções tradicionais que atraem compradores interessados em reforma, hospedagem ou casa de temporada.
O iene mais fraco e o fascínio por imóveis tradicionais ajudam a explicar a procura. Porém, a oportunidade tem limites. Comprar uma casa barata não significa resolver o problema.
A Architectural Digest observou que estrangeiros podem enfrentar dificuldade para obter financiamento em bancos japoneses, especialmente quando não são residentes. Além disso, reformas podem ser caras, há imóveis com danos estruturais e comprar uma casa no Japão não garante visto nem direito automático de residência.
Também existem os chamados akiya banks, bases de dados municipais que listam imóveis vazios disponíveis para venda, aluguel ou transferência. O Real Estate Japan reúne links dessas plataformas por prefeitura, mostrando como governos locais tentam conectar casas sem uso a novos interessados.
Uma crise que não cabe dentro de uma casa
As casas vazias também afetam o entorno. O Business Insider, citando informações da Nikkei Asia e do Japan Akiya Consortium, apontou que imóveis deteriorados podem reduzir o valor de propriedades vizinhas e gerar perdas no mercado.
Há ainda risco de vegetação sem controle, pragas, danos em eventos climáticos, colapso em terremotos e dificuldades legais quando o dono não é localizado.
O caso japonês mostra que uma casa vazia raramente é apenas uma casa vazia. Ela pode ser herança recusada, sinal de envelhecimento, reflexo da concentração urbana, problema fiscal e oportunidade imobiliária ao mesmo tempo. No Japão, os 9 milhões de imóveis sem moradores revelam um país onde o silêncio de vilarejos inteiros começa a pesar tanto quanto os prédios cheios das grandes cidades.
