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Infiltrações do apartamento de cima geram indenização: Código Civil e STJ confirmam que proprietário responde pelos danos, mesmo sem culpa direta.
Poucos problemas de convivência causam tanta dor de cabeça quanto as infiltrações e goteiras vindas do apartamento de cima. A cena é comum: manchas de umidade no teto, pintura danificada, móveis estragados e vizinhos discutindo sobre de quem é a responsabilidade.
O que muitos não sabem é que a lei brasileira e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) já pacificaram esse entendimento: o proprietário do imóvel de cima responde pelos danos causados ao vizinho de baixo, mesmo sem culpa direta. Isso significa que não importa se o problema surgiu de um cano furado, falha na manutenção ou erro do construtor — o morador do andar superior deve arcar com os prejuízos.
O que diz o Código Civil sobre responsabilidade entre vizinhos
O artigo 1.277 do Código Civil estabelece que o proprietário ou possuidor de um imóvel tem o direito de exigir do vizinho que cesse interferências que prejudiquem a segurança, o sossego e a saúde. Já o artigo 1.336, IV, impõe como dever do condômino não prejudicar a segurança, a salubridade e o sossego dos demais moradores.
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Na prática, isso significa que infiltrações, goteiras e vazamentos provenientes de um apartamento configuram uma violação ao direito de vizinhança, gerando a obrigação de reparar o dano.
Além disso, o artigo 927 do Código Civil consagra a teoria da responsabilidade civil: quem causa dano a outrem é obrigado a repará-lo, independentemente de culpa, sempre que a lei assim determinar.
STJ confirma: vizinho de cima paga os prejuízos, mesmo sem culpa direta
Em julgados recentes, o STJ reforçou que o morador do andar superior responde pelos danos causados ao apartamento de baixo. O tribunal tem aplicado a regra da responsabilidade objetiva, em que não se investiga a culpa, mas apenas o fato de que o dano decorreu do imóvel vizinho.
Em um caso julgado pela Terceira Turma, a corte determinou que um proprietário deveria indenizar vizinho de baixo por infiltrações no teto, mesmo que o problema tivesse origem em falhas estruturais do edifício. Para o tribunal, a responsabilidade decorre do simples fato de que o dano veio do imóvel de sua propriedade.
Exemplos práticos: quando o vizinho deve indenizar
Situações que costumam gerar indenização judicial incluem:
- Vazamentos em tubulações internas do apartamento de cima;
- Infiltrações em banheiros e áreas molhadas, como lavanderias;
- Entupimentos que resultam em transbordamentos para o apartamento inferior;
- Falhas de manutenção, como rejuntes deteriorados ou má vedação em áreas úmidas.
Nesses casos, o vizinho prejudicado pode exigir a reparação integral dos danos materiais, como pintura, móveis, eletrodomésticos e até gastos com hotel, se a residência ficar temporariamente inabitável. Em alguns processos, os juízes também têm reconhecido o direito a indenização por dano moral, quando o transtorno é prolongado e afeta a dignidade do morador.
Papel do condomínio e responsabilidade solidária
Há situações em que a responsabilidade pode recair também sobre o condomínio, especialmente quando a infiltração decorre de falhas nas áreas comuns do edifício, como lajes, colunas de água e prumadas coletivas.
O STJ já definiu que, nesses casos, o condomínio deve arcar com a indenização, podendo depois cobrar do morador se ficar comprovado que ele contribuiu para o problema. Assim, cada situação precisa ser analisada conforme a origem da infiltração: se for de uma tubulação interna, a responsabilidade é do proprietário; se for das áreas comuns, a responsabilidade é do condomínio.
Especialistas destacam importância da prevenção
Segundo o advogado condominialista Marcelo Borges, “a prevenção é sempre o melhor caminho. Pequenas infiltrações ignoradas geram litígios maiores. O dever de manter o imóvel em boas condições é do proprietário, que responde perante os vizinhos”.
A engenheira civil Patrícia Reis acrescenta que “infiltrações começam quase sempre como pequenas manchas, mas rapidamente podem comprometer estruturas e instalações elétricas. O custo de uma manutenção preventiva é muito menor do que o de uma ação judicial”.
Conclusão: responsabilidade e convivência equilibrada entre vizinhos
O recado da lei e da Justiça é direto: quem mora em apartamento não pode ignorar os reflexos de sua unidade sobre a do vizinho. O direito de vizinhança busca equilibrar a convivência em espaços compartilhados e proteger a dignidade de todos.
Assim, infiltrações e goteiras vindas do andar de cima obrigam o proprietário a indenizar os prejuízos, mesmo sem culpa direta. A responsabilidade objetiva garante que o problema seja resolvido rapidamente, evitando que o morador de baixo fique desamparado.
Mais do que impor multas e indenizações, esse entendimento reforça um princípio básico da vida em condomínio: direito de um termina onde começa o do outro.
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