O CUB usado como referência leva o custo básico das áreas privativas a cerca de R$ 571,5 mil, mas terreno, áreas comuns, projetos, instalações e despesas da locação ampliam o investimento e fazem o prazo efetivo de retorno superar a divisão simples entre obra e aluguel.
O custo básico de oito kitnets de 25 m² parte de uma conta direta: juntas, as áreas privativas somam 200 m². Com o Custo Unitário Básico (CUB) de R$ 2.857,85 por m² usado como referência, essa metragem corresponde a R$ 571.570.
O valor do CUB é atribuído ao Sinduscon-GO e funciona como indicador de custos da construção. Ele reúne componentes como materiais, mão de obra, equipamentos e despesas administrativas, mas não representa sozinho o orçamento completo de um empreendimento específico.
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Os 200 m² considerados nessa multiplicação correspondem somente às áreas internas das oito unidades. Corredores, circulação, áreas comuns, muros, calçadas e instalações externas podem ampliar tanto a metragem efetivamente construída quanto o dinheiro necessário para concluir o conjunto.
Projetos arquitetônico e estrutural, aprovações, ligações de água e energia, padrão elétrico, portões e acabamento também precisam entrar no planejamento. Características do lote podem exigir ainda terraplanagem, contenções ou fundações especiais, elevando o custo além da referência por metro quadrado.
O preço do terreno é outra parcela separada. Quem já possui um lote adequado não precisa incorporar a compra da área ao investimento, enquanto quem parte sem o imóvel deve acrescentar esse valor integralmente à conta da construção.
Dentro dessas condições, a faixa de R$ 600 mil a R$ 750 mil funciona como estimativa de planejamento apresentada para o projeto, e não como orçamento fechado. O total dependerá do padrão escolhido, das áreas adicionais e das condições físicas do terreno.
Quanto cada kitnet precisa render para alcançar R$ 8 mil
Para chegar a R$ 8 mil mensais, as oito unidades precisam gerar, em média, R$ 1 mil de aluguel cada e permanecer ocupadas. Mantido esse cenário durante os 12 meses do ano, a receita bruta chega a R$ 96 mil.
Como referência pontual de mercado, uma kitnet de 25 m² no Jardim das Américas, em Anápolis, próxima à UniEvangélica, aparecia anunciada por R$ 1.100 mensais. O exemplo indica a existência de oferta nessa faixa, mas não garante que oito imóveis consigam repetir preço e ocupação nas mesmas condições.
Se todas as unidades fossem alugadas por R$ 1.100, a receita bruta alcançaria R$ 8.800 mensais. Para a projeção central de R$ 8 mil, porém, basta que cada uma renda R$ 1 mil durante o período considerado.
A localização interfere diretamente nessa estimativa. Imóveis compactos próximos de universidades, hospitais, polos industriais ou regiões com circulação frequente de trabalhadores podem encontrar procura diferente daquela observada em bairros onde a demanda por unidades pequenas é menor.
Por isso, o valor pretendido de aluguel precisa ser comparado com imóveis semelhantes no próprio bairro, levando em conta metragem, acabamento e localização. Construir por um preço menor não assegura retorno rápido se parte das unidades permanecer vazia ou exigir redução do aluguel.
O prazo bruto muda conforme o investimento
Com receita de R$ 96 mil por ano, um investimento de R$ 600 mil levaria, em uma divisão simples, seis anos e três meses para ser igualado pelo aluguel bruto. Esse cálculo pressupõe ocupação integral e não desconta nenhuma despesa.
Se o investimento subir para R$ 700 mil, o prazo teórico passa para pouco mais de sete anos e três meses. No limite de R$ 750 mil, seriam aproximadamente sete anos e dez meses mantendo a mesma receita bruta de R$ 8 mil por mês.
Esses períodos não representam o prazo líquido de recuperação do capital. Manutenção, reparos, impostos, eventual administração imobiliária e intervalos entre a saída de um inquilino e a entrada de outro reduzem o valor que efetivamente sobra para compensar o investimento inicial.
Uma unidade vazia já impede que a receita atinja os R$ 8 mil considerados na projeção, caso as demais continuem alugadas por R$ 1 mil. Despesas inesperadas de conservação também aumentam a diferença entre o retorno obtido pela divisão matemática e o resultado financeiro real.
O cálculo do retorno precisa considerar ainda se o investidor comprará o terreno ou usará um lote que já possui, porque essa diferença não aparece nos R$ 571.570 derivados dos 200 m² privativos. O mesmo vale para áreas comuns e serviços adicionais que não estejam representados nessa metragem inicial.
Antes de definir o prazo esperado de retorno, portanto, é necessário conhecer o custo efetivo da obra e o aluguel que unidades comparáveis conseguem praticar na região escolhida. Sem essas duas referências, os seis ou sete anos representam apenas um payback bruto teórico, baseado em ocupação contínua e sem desconto das despesas do imóvel.
