O ranking de taxas do Banco Central mostra até 3,77 pontos de diferença entre os bancos no financiamento imobiliário. Fizemos a conta para um imóvel de R$ 500 mil, com 20% de entrada e 30 anos de prazo, e o resultado muda o orçamento de qualquer família que busca a casa própria.
O financiamento imobiliário mais barato do país em agosto saiu na Caixa, com taxa média de 8,10% ao ano, e o mais caro entre os grandes bancos ficou com o Itaú, a 11,87% ao ano. Os números são do ranking de taxas de juros por instituição do Banco Central, na linha de crédito imobiliário com taxas reguladas e correção pela TR, a mais usada por quem compra a casa própria.
Os dados de agosto são os mais recentes publicados pelo Banco Central. Nesta quarta-feira (7), a repórter Letícia Furlan, da Exame, mostrou que as taxas mínimas anunciadas pelos bancos em outubro vão de 10,26% a 11,70% ao ano mais TR, em levantamento da plataforma imobiliária MySide.
Quanto custa financiar R$ 400 mil em 30 anos em cada banco?
Para medir o peso dessa diferença no financiamento imobiliário, a simulação usa um imóvel de R$ 500 mil, entrada de 20% (R$ 100 mil) e R$ 400 mil financiados em 360 meses. O sistema é o SAC, em que a parte que abate a dívida é fixa e a parcela cai a cada mês.
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A amortização mensal é de R$ 400.000 dividido por 360, ou R$ 1.111,11. A taxa de juros anual vira taxa mensal pela fórmula (1 + taxa)^(1/12) menos 1. Na Caixa, 8,10% ao ano equivalem a 0,6512% ao mês.
No primeiro mês, os juros na Caixa somam 0,6512% de R$ 400 mil, cerca de R$ 2.604,66. Com a amortização, a primeira parcela fica em R$ 3.715,77. No Itaú, a 11,87% ao ano (0,9391% ao mês), a primeira parcela chega a R$ 4.867,55.
| Banco (taxa regulada pós-fixada TR) | Taxa média em agosto (% ao ano) | 1ª parcela no SAC (R$) | Juros em 30 anos (R$) |
|---|---|---|---|
| Caixa | 8,10 | 3.715,77 | 470.141 |
| Banco do Brasil | 10,54 | 4.465,34 | 605.438 |
| Bradesco | 11,77 | 4.837,46 | 672.606 |
| Santander | 11,82 | 4.852,51 | 675.322 |
| Itaú | 11,87 | 4.867,55 | 678.037 |
Taxas do Banco Central, média de agosto de 2026. Parcela e juros calculados no SAC para R$ 400 mil em 360 meses, sem TR, seguro e tarifas.
No SAC, o total de juros sai de uma conta simples: taxa mensal vezes o valor financiado vezes 361, dividido por 2. Na Caixa, o resultado é R$ 470.141 em juros. No Itaú, R$ 678.037.
A diferença entre o banco mais barato e o mais caro dessa lista chega a R$ 207.896 em juros ao longo de 30 anos. Só na primeira parcela, o comprador paga R$ 1.151,78 a mais por mês no Itaú.
Na tabela Price, outro sistema comum no financiamento imobiliário, a parcela é fixa e a distância cresce. A prestação da Caixa ficaria em R$ 2.883,36, contra R$ 3.890,91 no Itaú. Em 360 meses, a diferença de juros passa de R$ 362 mil, porque a dívida demora mais a cair.
Por que a taxa anunciada não é a mesma que o Banco Central mostra?
A taxa do ranking é uma média ponderada pelos contratos fechados no mês, e não a taxa da vitrine. O Banco Central informa que ela representa o custo efetivo médio, já com encargos fiscais e operacionais. Cada comprador da casa própria recebe uma taxa diferente, conforme renda, entrada, histórico e prazo.
Por isso a Caixa aparece com média de 8,10% em agosto, abaixo da taxa mínima de 10,26% que a Exame registrou para o banco em outubro. A média da Caixa inclui contratos com recursos do FGTS e de programas habitacionais, que puxam a taxa de juros para baixo.
Também pesa o tipo de crédito. Nas taxas reguladas entra o dinheiro direcionado, como a poupança e os fundos públicos, com regras do Conselho Monetário Nacional. Para o Sistema Financeiro da Habitação, o Banco Central informa que o custo efetivo fica limitado a 12% ao ano.
Nas taxas de mercado, sem esse teto, a ordem dos bancos muda bastante. O Banrisul teve a menor média de agosto e o Banco do Brasil, a maior.
| Banco (taxa de mercado pós-fixada TR) | Taxa média em agosto (% ao ano) |
|---|---|
| Banrisul | 9,56 |
| Itaú | 12,06 |
| Caixa | 12,12 |
| Santander | 12,29 |
| Bradesco | 12,30 |
| Inter | 12,47 |
| Banco do Brasil | 14,51 |
Banco Central, taxas médias de agosto de 2026 na modalidade de financiamento imobiliário com taxas de mercado.
Com as mesmas regras da simulação, o Banrisul cobraria R$ 551.430 de juros em 30 anos. O Banco do Brasil cobraria R$ 819.830, uma diferença de R$ 268.400 no financiamento imobiliário de mercado.
Linhas com FGTS e Minha Casa, Minha Vida mudam a conta
Quem tem saldo no FGTS pode buscar o crédito pró-cotista, com juros menores. Segundo a Exame, a Caixa cobra 9,01% ao ano mais TR nessa linha, e o Banco do Brasil, 9%.
As famílias de menor renda têm a linha do Minha Casa, Minha Vida, com taxas a partir de 4% ao ano. A faixa 4 do programa atende quem ganha até R$ 13 mil por mês, para imóveis de até R$ 600 mil.
O banco público domina esse mercado. Em agosto, a Agência Brasil informou que o crédito habitacional somava 69,4% da carteira da Caixa no segundo trimestre, com cerca de 68% de participação no setor.
O que a TR, o seguro e as tarifas acrescentam ao financiamento imobiliário
A simulação deixou de fora a TR, que corrige o saldo devedor todo mês. Em setembro, a TR foi de 0,1690% ao mês, pela série 226 do Banco Central. Mantida por um ano, ela soma cerca de 2,05% sobre o saldo, pela conta 1,00169 elevado a 12.
O seguro obrigatório e as tarifas de avaliação também entram no custo efetivo total da casa própria. Por isso, o número que vale para comparar bancos é o CET da proposta, que reúne taxa de juros, seguro e tarifas num valor só.
O ranking do Banco Central serve como ponto de partida para negociar a casa própria. Uma diferença de 3,77 pontos na taxa de juros, como entre Caixa e Itaú, vale mais do que muitos descontos no preço do imóvel.
A Caixa segue como referência de taxa mais baixa no financiamento imobiliário regulado, mas a média de mercado mostra que o banco nem sempre lidera. Antes de assinar, peça a simulação em pelo menos três bancos com o mesmo valor, entrada e prazo.
Você já simulou o financiamento da sua casa própria em mais de um banco? Conte nos comentários qual taxa de juros recebeu e em qual instituição.
