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Receita muda regra: quem vender imóvel e comprar outro pode ter que pagar IR sobre ganho de capital. Entenda as mudanças, impactos e exceções.
Durante anos, o contribuinte brasileiro contava com uma vantagem fiscal importante: quem vendia um imóvel e usava o valor da venda para comprar outro, em até 180 dias, podia obter isenção do Imposto de Renda sobre o ganho de capital. Essa regra, prevista no artigo 39 da Lei nº 11.196/2005 (conhecida como “Lei do Bem”), era um dos incentivos mais utilizados por famílias e investidores imobiliários. Mas a Receita Federal decidiu fechar a brecha.
Desde o inicio de 2025, a isenção deixou de ser automática e passou a ser restrita a situações específicas, com novas exigências de comprovação. Agora, em muitas operações, o lucro obtido com a venda passa a ser tributado — mesmo que o dinheiro seja usado integralmente na compra de outro imóvel.
Como funcionava a isenção do ganho de capital na venda de imóvel
Até a mudança, a lógica era simples: se uma pessoa vendesse um apartamento por, digamos, R$ 600 mil, e usasse o valor total para comprar outro em até seis meses, não pagaria o Imposto de Renda sobre o lucro obtido nessa transação.
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Esse benefício estava garantido no artigo 39 da Lei nº 11.196/2005, que dizia expressamente:
“Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.”
Na prática, a norma incentivava a mobilidade imobiliária, permitindo que famílias trocassem de residência ou investidores atualizassem patrimônio sem sofrer tributação imediata.
A mudança da Receita Federal em 2025
Em 2025, a Receita publicou instrução normativa atualizando o entendimento sobre o artigo 39 da Lei nº 11.196/2005.
Segundo o novo regulamento, a isenção só poderá ser aplicada quando o contribuinte não tiver usado o benefício nos últimos cinco anos, e apenas se o valor da venda for integralmente destinado a um imóvel residencial.
Além disso, a Receita passou a exigir que o contribuinte registre a intenção de usar a isenção já na declaração do Imposto de Renda referente ao ano da venda, informando o compromisso de reinvestir os valores.
Caso o reinvestimento não se concretize dentro dos 180 dias, o imposto será cobrado com multa e juros retroativos.
Esse endurecimento fecha brechas que, segundo o Fisco, eram usadas para operações de planejamento tributário agressivo, em que contribuintes simulavam reinvestimentos para escapar do IR.
Impacto direto no bolso de quem compra e vende imóveis
A mudança tem impacto direto para milhões de brasileiros que usam a venda de um imóvel como forma de financiar a compra de outro.
Agora, mesmo operações consideradas rotineiras — como vender um apartamento menor para adquirir um maior, ou trocar de bairro — podem gerar cobrança de imposto.
O ganho de capital é calculado sobre a diferença entre o valor de compra original e o valor de venda atualizado. As alíquotas seguem uma tabela progressiva que varia de 15% a 22,5%, dependendo do montante do lucro.
Um exemplo simples: quem comprou um imóvel por R$ 300 mil em 2015 e vendeu por R$ 600 mil em 2025 terá um ganho de capital de R$ 300 mil. Sobre esse lucro, pode recair uma tributação de até R$ 67,5 mil em imposto de renda.
Exceções ainda válidas na legislação
Apesar do fim da isenção automática, algumas situações continuam garantindo benefícios fiscais:
- Imóveis de até R$ 440 mil: a venda de único imóvel por valor de até R$ 440 mil permanece isenta, desde que o contribuinte não tenha feito outra alienação nos últimos cinco anos.
- Imóveis adquiridos antes de 1969: seguem isentos de imposto de renda sobre ganho de capital.
- Redutor por tempo de posse: imóveis comprados até 1988 ainda contam com fator de redução, diminuindo a base de cálculo do IR.
Essas exceções são importantes, mas não alcançam a maioria dos casos urbanos de médio e alto padrão.
O argumento do governo e a polêmica com o setor imobiliário
A Receita Federal argumenta que a mudança é necessária para aumentar a arrecadação e reduzir brechas fiscais. Estimativas internas projetam que a medida pode adicionar bilhões por ano à receita da União, em um momento de forte pressão sobre as contas públicas.
Por outro lado, entidades do setor imobiliário criticam a alteração, afirmando que ela desestimula a mobilidade habitacional e pode reduzir a liquidez do mercado.
Para a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), o fim da isenção automática pode fazer famílias desistirem de trocar de imóvel, travando o setor e encarecendo transações.
Novas regras de fiscalização e cruzamento de dados
Outro ponto relevante é que a Receita passou a usar de forma mais intensa o SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais), que integra dados de cartórios, prefeituras e órgãos públicos.
Isso significa que cada escritura e cada contrato de compra e venda agora é reportado automaticamente ao Fisco, dificultando omissões.
A integração entre CPF, cartórios e prefeituras fortalece o controle e praticamente elimina o espaço para vendas de imóveis não declaradas ou subavaliadas.
Tributação de imóveis: mudanças, leis e efeitos práticos
A mudança na regra da isenção do ganho de capital na venda de imóveis insere-se em um contexto maior de transformação do sistema tributário brasileiro.
O mesmo 2025 que trouxe o Cadastro Imobiliário Brasileiro (o “CPF dos imóveis”) e o avanço da reforma tributária agora também endurece a tributação sobre quem compra e vende imóveis.
De um lado, o governo ganha fôlego fiscal e fecha brechas que permitiam sonegação. Do outro, contribuintes e o mercado imobiliário se veem diante de uma nova realidade: cada transação será tributada com mais rigor, e as margens de planejamento tributário estão cada vez menores.
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