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A nova regra nacional muda a forma de cobrança do IPTU e pode atingir contribuintes com débitos pequenos. O protesto em cartório passa a ser exigido antes da execução fiscal e tem efeitos rápidos no crédito e nos imóveis.
A partir de 2025, o protesto prévio da Certidão de Dívida Ativa (CDA) passa a ser a regra para cobrança de IPTU, antes do ajuizamento da execução fiscal.
A orientação decorre do julgamento do Tema 1184 pelo Supremo Tribunal Federal e da Resolução 547/2024 do Conselho Nacional de Justiça, alterada em 2025, que condicionam novas ações à tentativa extrajudicial de cobrança e ao protesto, salvo hipóteses de dispensa previstas na própria norma.
Na prática, o cartório pode lavrar o protesto em até três dias úteis após a intimação sem pagamento, com reflexos imediatos no CPF ou CNPJ do devedor.
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O que muda com STF e CNJ
O STF consolidou que a Fazenda deve priorizar meios extrajudiciais de recuperação antes de acionar o Judiciário.
Em sintonia, o CNJ vinculou os tribunais à exigência de medidas prévias: conciliação ou solução administrativa e, como regra, o protesto da CDA.
A execução fiscal só se justifica depois de demonstradas essas etapas, e tribunais já implementam filtros processuais que recusam petições sem a comprovação exigida.
Além disso, atualização normativa de 2025 incluiu situações em que o protesto pode ser dispensado, como quando houver averbação da CDA em registros de bens, indicação de bens penhoráveis ou inclusão do débito em cadastros oficiais como o Cadin.
Prazo de três dias: como funciona o protesto
O rito é padronizado.
A prefeitura encaminha a CDA ao cartório, o devedor é intimado e, não havendo pagamento, o tabelião registra o protesto em até três dias úteis contados da protocolização.
O registro passa a constar nos bancos de dados dos cartórios e nas entidades de proteção ao crédito, afetando a análise de risco por bancos e financeiras.
Em muitos locais, a intimação chega por e-mail ou SMS; se não for possível localizar o devedor, vale a notificação por edital.
Venda, financiamento e matrícula: quando há restrição real
O protesto impacta crédito e dificulta financiamento quase de imediato, porque o nome do devedor aparece negativado.
No mercado imobiliário, isso costuma travar a aprovação de crédito bancário para compra e impedir novas garantias até a regularização.
Contudo, é importante distinguir efeitos: o protesto, por si só, não gera bloqueio automático da matrícula do imóvel.
A anotação na matrícula depende de outros instrumentos, como a averbação pré-executória da CDA para dar publicidade da dívida nos registros de bens ou a indisponibilidade de bens por ordem judicial.
O Supremo validou a averbação como meio de publicidade e vedou a indisponibilidade administrativa sem decisão judicial.
Assim, a venda somente fica efetivamente impedida no registro quando houver indisponibilidade ou constrição anotada.
Sem isso, a negativa de crédito e o risco jurídico tornam a operação inviável em bancos, mas não “travam” a matrícula de forma automática.
Dívidas pequenas também entram
A política pública mira aliviar o Judiciário das cobranças de baixo valor.
Mesmo assim, não existe piso legal para protesto.
Municípios podem inscrever qualquer débito vencido em dívida ativa e apontar a CDA ao cartório, inclusive valores reduzidos.
Nesses casos, além do imposto com juros e multa, somam-se custas cartorárias.
Em contrapartida, a execução judicial de débitos muito baixos tende a ser barrada, seguindo os parâmetros fixados após o Tema 1184 e a regulamentação do CNJ.
Por que a cobrança migra para cartório
O foco é eficiência.
Estudos citados pelo STF indicam que o custo mínimo de uma execução fiscal supera o valor de muitos créditos municipais.
O Tribunal de Justiça de São Paulo reporta que grande parte do estoque histórico envolvia IPTU de baixíssimo valor, o que pressionava a taxa de congestionamento e imobilizava recursos.
Ao deslocar a cobrança inicial para os cartórios, prefeituras conseguem resposta rápida e, quando necessário, levam ao Judiciário apenas os casos com maior perspectiva de recuperação.
Recuperação por cartórios avança
Desde a consolidação do novo marco, a arrecadação por meio de protestos cresceu.
Entre março de 2024 e abril de 2025, o CNJ registrou dezenas de bilhões de reais recuperados por entes públicos com o uso dos tabelionatos de protesto e medidas extrajudiciais correlatas.
O efeito principal decorre do incentivo à regularização imediata: ao ver o nome negativado, contribuintes procuram acordo, parcelamento ou pagamento à vista para limpar o registro e retomar o acesso a crédito e a serviços financeiros.
Procedimentos locais e baixa do protesto
Cidades que já adotam o protesto como rotina costumam inscrever rapidamente o débito em dívida ativa e remeter a CDA ao cartório.
Quitada a dívida no prazo da intimação, o protesto não é lavrado.
Se houver lavratura, o contribuinte paga a dívida e solicita a baixa.
Em regra, a prefeitura emite a carta de anuência, e o interessado arca com as taxas de cancelamento no cartório competente.
Após o cancelamento, a retirada do apontamento dos bancos de dados de protesto e dos bureaus de crédito ocorre em média de três a cinco dias úteis.
Quando houver alguma anotação em registro de imóveis por averbação pré-executória ou por decisão de indisponibilidade, a baixa exige o caminho próprio junto ao órgão registral.
Base legal atualizada
Três pilares sustentam a virada.
O primeiro é a decisão do STF no Tema 1184, que orienta a extinção de execuções fiscais de baixo valor e exige a adoção de instrumentos extrajudiciais de cobrança antes do ajuizamento.
O segundo é a Resolução 547/2024 do CNJ, aperfeiçoada em 2025, que transformou essa diretriz em regra processual vinculante, prevendo o protesto prévio da CDA como condição para novas execuções e listando hipóteses de dispensa.
O terceiro é a Lei Complementar 208/2024, que alterou o artigo 174 do Código Tributário Nacional para incluir o protesto extrajudicial como causa de interrupção da prescrição, ampliando a janela temporal para a recuperação administrativa do crédito.
Impactos em debate
Especialistas em direito tributário veem ganhos de eficiência e redução de litigiosidade.
Ainda assim, há questionamentos sobre proporcionalidade quando custas e encargos superam o próprio valor do IPTU.
Outra preocupação é a comunicação efetiva ao contribuinte: com intimações eletrônicas e notificações por edital quando os dados cadastrais estão desatualizados, parte dos devedores só descobre o problema na tentativa de vender ou financiar o imóvel.
A atualização cadastral e a comunicação entre cartórios e prefeituras, exigida pelas regras recentes, tendem a reduzir esses casos, mas a transição exigirá adaptação administrativa.
Se a cobrança extrajudicial acelera a regularização, até que ponto o protesto imediato de débitos modestos de IPTU melhora a adimplência sem impor efeitos desproporcionais a famílias com orçamento apertado?
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