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Entenda como o Artigo 7 da Lei do Inquilinato pode permitir a rescisão de um contrato de aluguel em apenas 30 dias quando há extinção de usufruto ou fideicomisso, e por que esse detalhe jurídico é pouco conhecido entre locadores e inquilinos.
O Artigo 7 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) traz uma regra que muitos desconhecem: contratos de aluguel firmados por usufrutuários ou fiduciários podem ser encerrados em 30 dias caso o usufruto ou fideicomisso se extingam. Na prática, isso significa que um inquilino pode ser surpreendido com a ordem de desocupação antes do término do contrato, dependendo da condição jurídica do imóvel.
Segundo o advogado imobiliário Francisco Gentil, esse artigo é frequentemente ignorado por locadores e locatários, mas pode gerar grandes impactos quando aplicado.
Ele ressalta que o dispositivo garante segurança ao proprietário definitivo, mas também exige cautela do inquilino para não sofrer prejuízos inesperados.
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O que diz o Artigo 7 da Lei do Inquilinato
O texto estabelece que, com a extinção do usufruto ou do fideicomisso, o contrato de locação celebrado pelo usufrutuário ou fiduciário pode ser denunciado com prazo de 30 dias para desocupação. Trata-se de uma denúncia vazia, ou seja, sem necessidade de apresentar justificativa específica.
Francisco Gentil explica que há exceções importantes: se o contrato tiver a anuência expressa do proprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade se consolidar nas mãos do usufrutuário ou do fiduciário, a locação deve ser respeitada até o fim. Nesse caso, prevalece o princípio da boa-fé contratual.
Usufruto: quando o uso permanece sem a propriedade
O usufruto é comum em situações familiares, quando alguém doa um imóvel, mas mantém o direito de usá-lo ou obter renda. O usufrutuário pode morar ou alugar o imóvel, mas não pode vendê-lo. Caso o usufruto seja extinto, seja por morte ou renúncia, o proprietário definitivo pode retomar o imóvel e exigir a saída do inquilino em 30 dias.
Francisco Gentil alerta que, para evitar riscos, é recomendável que o contrato seja assinado também pelo proprietário, garantindo ao inquilino que o aluguel não será interrompido abruptamente.
Fideicomisso: sucessão e transmissão futura
O fideicomisso é um mecanismo mais complexo, ligado ao direito sucessório. Nele, um bem é transmitido a uma pessoa (fiduciário), com a obrigação de repassá-lo futuramente ao fideicomissário que pode até não ter sido concebido no momento da criação do testamento.
Nesses casos, quando ocorre a extinção do fideicomisso, o novo proprietário (fideicomissário) pode denunciar a locação firmada pelo fiduciário e exigir a entrega do imóvel em 30 dias.
Novamente, se houver anuência prévia, o contrato deverá ser cumprido até o final.
Prazos e limites legais
A lei também determina que a denúncia deve ser feita em até 90 dias após a extinção do usufruto ou do fideicomisso. Se o proprietário não agir nesse prazo, entende-se que ele concordou tacitamente com a manutenção da locação até o fim do contrato.
Francisco Gentil destaca que essa regra evita abusos e preserva a boa-fé entre as partes, já que impede que o locatário seja surpreendido muito tempo depois por uma denúncia tardia.
Cuidados práticos para inquilinos e locadores
Para os inquilinos, o principal cuidado é verificar quem está assinando o contrato. Se for um usufrutuário ou fiduciário, é essencial exigir a anuência do proprietário ou do fideicomissário para garantir segurança jurídica.
Já para os locadores, especialmente usufrutuários e fiduciários, a recomendação é agir com transparência e evitar fraudes, como a renúncia intencional do usufruto apenas para forçar a saída do inquilino.
Em casos de má-fé, a Justiça pode impor multas, perdas e danos e outras penalidades severas.
O Artigo 7 da Lei do Inquilinato mostra como detalhes jurídicos podem mudar completamente a relação entre locador e locatário.
Embora pouco comentada, a regra pode encurtar contratos e gerar disputas, especialmente quando não há clareza sobre usufruto e fideicomisso.
E você, já conhecia essa possibilidade? Acha justo que um contrato de aluguel possa ser encerrado em apenas 30 dias por conta dessas situações?
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