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Decisões recentes reforçam que cortar serviços essenciais para forçar o pagamento de taxa condominial é ilícito. Entenda quais meios legais de cobrança o condomínio pode usar, os limites das multas e juros e o que fazer se o serviço já foi interrompido.
Nos últimos anos, tribunais estaduais e superiores consolidaram o entendimento de que condomínios não podem interromper água, luz ou gás de moradores inadimplentes como forma de coerção. Em 16 de setembro de 2023, a 25ª Câmara de Direito Privado do TJSP manteve a condenação de um condomínio que cortou a água de uma moradora com débitos de taxas, destacando que não há autorização legal para que o condomínio imponha esse tipo de sanção.
A decisão paulista é alinhada à orientação dominante de que medidas não pecuniárias para punir o devedor, como cortar serviços essenciais, violam direitos básicos e devem ser substituídas por instrumentos legais de cobrança. A repercussão do caso foi registrada por veículos jurídicos especializados, reforçando o caráter ilícito da prática.
É importante diferenciar, concessionárias públicas podem suspender serviço por inadimplência atual do próprio usuário, observadas regras e prazos, já o condomínio não é fornecedor de serviço essencial e não pode impor corte como penalidade. Mas é importante entender que os condomínios podem usar de outros métodos para forçar o pagamento de valores em atraso.
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Cobrança de taxa condominial, o que é permitido por lei
Para cobrar valores em atraso, o caminho é jurídico. Desde o CPC de 2015, as contribuições condominiais (ordinárias e extraordinárias), previstas na convenção ou aprovadas em assembleia e documentalmente comprovadas, são título executivo extrajudicial. Ou seja, o condomínio pode propor execução direta, sem processo de conhecimento prévio, o que acelera a recuperação do crédito. Em 20 de setembro de 2023, o STJ reafirmou que não se exigem formalidades excessivas para essa execução.
A Justiça também admite medidas executivas eficazes, como penhora do imóvel, inclusive financiado, com requisitos, quando há dívida de cotas condominiais relativas à unidade. Em 14 de setembro de 2023, a Quarta Turma do STJ reconheceu a possibilidade de penhora de imóvel com alienação fiduciária na execução de cotas. Já tribunais locais consolidam que a proteção do bem de família não impede a penhora quando o débito é do próprio condomínio do imóvel.
Outro instrumento legítimo é a negativação em cadastros de inadimplentes, seja extrajudicialmente ou por determinação judicial dentro da execução, conforme o art. 782, § 3º, do CPC e informativos do STJ sobre o uso do SerasaJud. Atenção: a negativação exige débito comprovado e prévia notificação, e a manutenção indevida após a quitação gera dano moral.
Sobre multas e juros, o Código Civil determina multa de até 2% por atraso e juros moratórios (convencionados ou, na falta, os previstos em lei). A redação do §1º do art. 1.336 foi atualizada em 2024, mantendo o teto da multa em 2% e resguardando a correção monetária e juros. Em casos extremos de conduta antissocial, que não se confunde com simples inadimplência, pode haver multa pesada por deliberação da assembleia, nos termos do art. 1.337.
O que fazer se o condomínio cortou água, luz ou gás da sua unidade
Se houve corte promovido pelo condomínio, documente tudo: comunicações, avisos, fotos, vídeos e testemunhas. Procure o síndico por escrito e peça restabelecimento imediato do serviço, apontando a ilegalidade do ato. Isso demonstra boa-fé e pode evitar a judicialização.
Não resolvendo, é possível pedir ao Judiciário tutela de urgência para reativação do serviço, já que a interrupção compromete dignidade e saúde. Em precedentes, tribunais concederam indenização por danos morais quando o corte irregular foi comprovado, embora a fixação do valor varie conforme as circunstâncias do caso.
Em paralelo, regularize a situação financeira com acordo ou parcelamento quando possível. Lembre que a dívida pode ser cobrada por execução, com penhora e negativação, elevando custos com honorários e despesas. Antecipar-se reduz prejuízos e evita que a cobrança escale para medidas mais duras.
Gostaria de ouvir você, é justo permitir negativação e penhora para cobrar cotas condominiais, mas proibir o corte de água e luz, ou o condomínio deveria ter meios mais rígidos para coibir a inadimplência? Deixe sua opinião nos comentários.
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