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Tribunais reconhecem: dono do imóvel não pode mais exigir pintura nova só porque o aluguel terminou, reforçando que gasto só vale com dano comprovado

Escrito por Débora Araújo
Publicado em 10/09/2025 às 22:47
Atualizado em 16/09/2025 às 11:30
Tribunais reconhecem dono do imóvel não pode mais exigir pintura nova só porque o aluguel terminou
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Decisões recentes deixam claro que o locador só pode exigir reparo ou pintura se houver prova de danos além do desgaste natural, conforme a Lei do Inquilinato.

A cobrança automática de pintura ao fim de um contrato de aluguel tem sido considerada ilegal pela Justiça. Em recentes decisões, tribunais estaduais vêm reconhecendo que o locador só pode exigir do inquilino a restituição do imóvel no mesmo estado em que foi recebido, excetuando-se as deteriorações causadas pelo uso normal.

Essa interpretação reforça o que já está previsto no artigo 23 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), segundo o qual o locatário deve devolver o imóvel como recebeu, mas não responde pelo desgaste natural decorrente do tempo e da utilização regular.

O que os tribunais decidiram

Em outubro de 2024, a 1ª Turma Recursal do Tribunal de Justiça do Paraná analisou um caso em que a imobiliária exigia pintura nova ao fim do contrato, independentemente de qualquer dano específico. A corte entendeu que a cobrança era abusiva, já que não havia prova de deteriorações além do desgaste natural da locação.

O Tribunal de Justiça do Distrito Federal também já consolidou entendimento de que não se pode impor custos de reparo ou pintura sem laudos de vistoria de entrada e saída, feitos de forma idônea. Laudo unilateral não é suficiente para responsabilizar o inquilino.

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Esses precedentes mostram que a Justiça busca um equilíbrio: o inquilino deve cuidar do imóvel e reparar estragos que tenha causado, mas não pode ser penalizado por efeitos naturais do tempo, como pintura descascando, pequenas marcas ou perda de cor nas paredes.

Desgaste natural x dano efetivo

Para entender a diferença, é importante destacar que desgaste natural é o resultado inevitável do uso contínuo: tinta que desbota, rejunte que escurece, azulejo que amarela. Esses sinais não podem ser cobrados como danos.

danos efetivos — como furos grandes em paredes, manchas de mofo por negligência, rachaduras causadas por mau uso — são de responsabilidade do inquilino e podem justificar a cobrança.

A fronteira entre um e outro deve ser comprovada por documentos. Por isso, os tribunais exigem vistoria detalhada de entrada e saída, com fotos, assinaturas e relatórios.

Impacto no mercado de locações

As decisões judiciais trazem maior segurança para os inquilinos, que antes temiam cobranças padronizadas e abusivas ao fim do contrato. Ao mesmo tempo, estimulam as imobiliárias a aprimorar os procedimentos de vistoria, registrando com clareza as condições do imóvel.

Advogados especialistas em direito imobiliário ressaltam que a prática da “pintura obrigatória” no fim da locação, sem qualquer análise do estado do imóvel, contraria a lei e afronta a boa-fé objetiva nos contratos.

O que o inquilino deve observar

Para evitar conflitos, especialistas recomendam que o inquilino:

  • Exija a vistoria de entrada detalhada, com fotos e assinatura;
  • Participe da vistoria de saída e guarde cópia do laudo;
  • Registre em fotos as condições em que entregou o imóvel;
  • Questione cláusulas que imponham pintura obrigatória sem ressalvas.

Se houver cobrança indevida, é possível contestar na Justiça, apresentando as provas da conservação adequada.

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As recentes decisões judiciais deixam claro: a cobrança automática de pintura ao fim do contrato de aluguel é abusiva e contraria a Lei do Inquilinato.

O locador só pode exigir reparos quando houver comprovação de danos além do desgaste natural, sempre com base em laudos de vistoria válidos.

Assim, a Justiça reforça a vedação de práticas abusivas, protege os inquilinos e dá mais transparência ao mercado imobiliário.

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MoSmith
MoSmith
15/09/2025 21:46

Vendo esses comentários, me parece que inquilinos odeiam os proprietários. Por que? Pq eles conseguiram um bem ao longo dos anos?
Veja, se vc não concorda com os argumentos do contrato, simplesmente não assine! Ninguém os obriga. Questione, negocie.
Agora, assinar e depois não querer cumprir o contrato é ruim, né?
Acho tudo isso um absurdo.

Elieide
Elieide
Em resposta a  MoSmith
16/09/2025 09:43

Não genarelize. Concordo c vc em partes, mas absurdo mesmo é cobrar um absurdo no valor do aluguel e ainda exigir que o inquilino pague todos os gastos como IPTU. Absurdo

Julio
Julio
Em resposta a  Elieide
18/09/2025 11:45

Ué ele não mora no imóvel, mesmo q sendo locado? Se mora tem q.pagar!

jhgfjk
jhgfjk
Em resposta a  MoSmith
18/09/2025 12:47

Quando vc compra um um carro,usa ele por 2 ou mais de três anos ou 1 que seja ,ao desbotar a cor ou ao passar próximo um galho de árvore e fizer um risco,vc vai na concessionária pedir pra pintar o carro todo?faz sentido isso?

Françoise Rodstein
Françoise Rodstein
15/09/2025 16:21

Me parece que se o inquilino recebeu o imóvel com pintura nova, ele deve devolver com pintura nova. Na Alemanha, onde minha filha mora, é assim.

Leandro Nunes
Leandro Nunes
Em resposta a  Françoise Rodstein
16/09/2025 10:23

fod4-se sua filha, aqui não é Alemanha e não tem coerência nenhuma você querer pagar de boazona aqui.

Julio
Julio
Em resposta a  Leandro Nunes
18/09/2025 12:25

Olha o nível da “pessoa” linguagem chula, o dia que vc com muita força.de trabalho adquirir dois imóveis, uma para morar e ter condições de ter um segundo que possa alugar, saberá se é justo ou não receber de volta algo no mesmo estado a e entregou, se a pessoa recebeu pintura nova é.mais que justo que devolva da mesma forma, afinal isso tem custo, se morar em qlqr lugar q seja, e para ser habitável precisa pintar regularmente, e se morou 5 anos, óbvio que tem desgaste, mas foi um gestante feito com tua permanência ali dentro, no que se beneficiou dela, então justo devolver como pegou. Além do que é praticamente impossível não bater com algum móvel e não arranhar ou lacar a pintura em alguma parede. E muitas vezes devolver suja, e se observa que a pessoa não é muito íntima da limpeza.

fdsyijgdd
fdsyijgdd
Em resposta a  Leandro Nunes
18/09/2025 12:49

Os caras compram um imóvel, não dão conta de pagar ZOIÃO depois quer só colocar dinheiro no bolso, não querem dar manutenção,e depois que o inquilino sai querem um imóvel novo bando de ****

ANTONIO JORGE
ANTONIO JORGE
15/09/2025 13:03

A Lei é clara. As decisões judiciais também.

O proprietário em algum momento tem que meter a mão no bolso já que pó força da lei o inquilino também tem que pagar o IPTU que em muitos locais do país o valor é bem significativo.

Faz parte do negócio entregar o imóvel com pintura nova. É um atrativo para os candidatos inquilinos.

Além da pintura deveriam entregar também o piso. Já vi cada imóvel com ótima pintura mas com piso riscado, quebrado, manchado, etc.

O imóvel dever por obrigação ser entregue em ótimas condições e cabe ao inquilino zelar, do contrário terá sim que pagar pelos prejuízos e mais tratos ao imóvel que não é seu.

Julio
Julio
Em resposta a  ANTONIO JORGE
18/09/2025 11:49

E pq será que pegou assim com o piso deplorável? Pq na hora de entrar exigem um imóvel impecável, depois estragam e é uma choradeira para para o conserto, muitas vezes, na maioria das vezes só judicialmente para conseguir o ressarcimento.

Débora Araújo

Débora Araújo é redatora no Click Petróleo e Gás, com mais de dois anos de experiência em produção de conteúdo e mais de mil matérias publicadas sobre tecnologia, mercado de trabalho, geopolítica, indústria, construção, curiosidades e outros temas. Seu foco é produzir conteúdos acessíveis, bem apurados e de interesse coletivo. Para sugestões de pauta, correções ou contato direto: deborasthefanecruz@gmail.com

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