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Tempo de leitura 3 min de leitura Comentários 7 comentários

Tem matrícula, mas pode perder o imóvel: lei prevê abandono, impostos em atraso e usucapião contra proprietário relapso

Escrito por Bruno Teles
Publicado em 18/09/2025 às 22:35
A perda do imóvel pode ocorrer mesmo com matrícula em cartório, segundo o Código Civil, quando há usucapião e descumprimento da função social da propriedade.
A perda do imóvel pode ocorrer mesmo com matrícula em cartório, segundo o Código Civil, quando há usucapião e descumprimento da função social da propriedade.
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Mesmo com matrícula no cartório, o proprietário pode perder o imóvel se deixar de pagar impostos, abandonar o bem ou não cumprir sua função social; a legislação abre espaço para usucapião em favor de quem ocupa e cuida, como explica o especialista em Direito Imobiliário Rafael J Dias.

Muita gente acredita que ter a matrícula registrada em cartório é garantia absoluta de propriedade. No entanto, a lei brasileira prevê situações em que o dono pode perder o imóvel, inclusive quando há abandono, desuso ou falta de pagamento dos impostos obrigatórios.

Segundo o especialista em Direito Imobiliário, Rafael J Dias, a legislação estabelece hipóteses claras de perda da propriedade, como alienação, renúncia, desapropriação e, principalmente, abandono. Nesses casos, quem ocupa e cuida do bem pode abrir caminho para o reconhecimento da usucapião.

Quando o registro não basta

A matrícula é, de fato, o documento que prova a propriedade. Mas não basta apenas tê-la no cartório para garantir o direito.

O Código Civil, em seu artigo 1.275, define situações em que o proprietário pode perder o imóvel, entre elas a alienação, o perecimento do bem e o abandono.

Rafael J Dias explica que o abandono ocorre quando o proprietário deixa de exercer os atos de posse, como cuidar do imóvel e pagar tributos como IPTU ou ITR.

Nessas condições, a lei presume a intenção de abandonar o bem, abrindo espaço para que outro ocupe e cuide dele.

Abandono e ônus fiscais

O artigo 1.276 do Código Civil é claro: o imóvel urbano abandonado pode ser arrecadado como bem vago após três anos, passando para o município ou Distrito Federal se não houver ocupante.

Em áreas rurais, o bem pode ser transferido para a União.

No entanto, se alguém passar a ocupar o imóvel e assumir os cuidados, a posse exercida pode gerar o prazo necessário para a usucapião.

Deixar de pagar impostos e abandonar o imóvel não apenas fragiliza a propriedade, como cria condições para que outro venha a adquiri-la legalmente.

Função social da propriedade

Outro aspecto fundamental é a função social. De acordo com o artigo 1.228 do Código Civil, a propriedade só se mantém quando o dono exerce seus poderes de usar, gozar e dispor do bem.

Se isso não acontece, o direito pode ser transferido a quem de fato cumpre esse papel.

Para Rafael J Dias, essa lógica garante que imóveis não fiquem sem uso, ao mesmo tempo em que protege ocupantes que dão função social ao bem.

A posse que gera usucapião é justamente aquela em que o ocupante trata o imóvel como seu, pagando impostos e cuidando dele”, reforça o especialista.

Usucapião como consequência

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A usucapião é a forma mais comum de transferência de propriedade nesses casos.

O tempo necessário varia conforme a modalidade — podendo ser reduzido quando há moradia habitual ou utilização para subsistência.

Na prática, isso significa que o dono relapso, que abandona o imóvel e ignora seus deveres, pode perder o imóvel para quem demonstrar interesse legítimo em cuidar e ocupar o espaço.

Ter matrícula registrada é essencial, mas não é garantia absoluta.

A lei prevê hipóteses claras em que o proprietário pode perder o imóvel, seja por abandono, inadimplência ou falta de função social.

Como explica Rafael J Dias, “o direito de propriedade exige cuidado, responsabilidade e cumprimento das obrigações fiscais”.

E você, já conhecia essas situações? Acha justo que quem abandona um imóvel possa perdê-lo para outra pessoa que cuida? Deixe sua opinião nos comentários — sua experiência pode enriquecer o debate.

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Silvio corrente sonego
Silvio corrente sonego
23/09/2025 11:00

….até abandono de pagar impostos eu concordo,tenho escritura impostos em dia já ganhei em 2 estancias assim mesmo a justiça não me libera que faço?

Gabriela Corrêa
Gabriela Corrêa
Em resposta a  Silvio corrente sonego
25/09/2025 10:11

Avalie com seu advogado a possibilidade de recorrer ao STJ ou entrar com medidas para cumprimento da decisão judicial.

Rosinete
Rosinete
22/09/2025 06:03

Dúvida

Onde se tem o inventário, e um dos herdeiros mora no apartamento e o apartamento e livre de imposto, e somente a taxa do lixo
Ele pode ganhar uso capião ?

Gabriela Corrêa
Gabriela Corrêa
Em resposta a  Rosinete
25/09/2025 10:05

Sim, o herdeiro pode pedir usucapião do imóvel mesmo com o inventário, mas precisa provar que mora sozinho no apartamento e que cuida dele de forma contínua, pagando contas, fazendo reformas e sem que os outros herdeiros se oponham. Cada caso exige análise detalhada e provas consistentes.

Gilberto v de sousa
Gilberto v de sousa
19/09/2025 16:23

Complicado mudei da minha residência, para outro imóvel deixei residência com todos impostos pagos iptu e outros documentação com registro junta de imóveis o que aconteceu viram imóvel fechado e entraram no mesmo,e roubaram tudo que estava dentro do imóvel dando um prejuízo muito grande para o proprietário. Inclusive pixaram todas paredes do imóvel quem vai pagar os prejuízos, a gangue não está nem um pouco preocupada com isso é ainda fazem leis usocapiao favorecendo bandidagem.

Gabriela Corrêa
Gabriela Corrêa
Em resposta a  Gilberto v de sousa
25/09/2025 10:07

A usucapião não é uma autorização para invasão ou roubo — ela se aplica apenas quando alguém ocupa o imóvel de forma pacífica, contínua e com intenção de cuidar dele, e com base em prazos legais. No seu caso, como o imóvel estava fechado, registrado e com impostos pagos, qualquer invasão é crime, e os responsáveis devem ser responsabilizados criminalmente pelos danos causados.

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Bruno Teles

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