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Mesmo com matrícula no cartório, o proprietário pode perder o imóvel se deixar de pagar impostos, abandonar o bem ou não cumprir sua função social; a legislação abre espaço para usucapião em favor de quem ocupa e cuida, como explica o especialista em Direito Imobiliário Rafael J Dias.
Muita gente acredita que ter a matrícula registrada em cartório é garantia absoluta de propriedade. No entanto, a lei brasileira prevê situações em que o dono pode perder o imóvel, inclusive quando há abandono, desuso ou falta de pagamento dos impostos obrigatórios.
Segundo o especialista em Direito Imobiliário, Rafael J Dias, a legislação estabelece hipóteses claras de perda da propriedade, como alienação, renúncia, desapropriação e, principalmente, abandono. Nesses casos, quem ocupa e cuida do bem pode abrir caminho para o reconhecimento da usucapião.
Quando o registro não basta
A matrícula é, de fato, o documento que prova a propriedade. Mas não basta apenas tê-la no cartório para garantir o direito.
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O Código Civil, em seu artigo 1.275, define situações em que o proprietário pode perder o imóvel, entre elas a alienação, o perecimento do bem e o abandono.
Rafael J Dias explica que o abandono ocorre quando o proprietário deixa de exercer os atos de posse, como cuidar do imóvel e pagar tributos como IPTU ou ITR.
Nessas condições, a lei presume a intenção de abandonar o bem, abrindo espaço para que outro ocupe e cuide dele.
Abandono e ônus fiscais
O artigo 1.276 do Código Civil é claro: o imóvel urbano abandonado pode ser arrecadado como bem vago após três anos, passando para o município ou Distrito Federal se não houver ocupante.
Em áreas rurais, o bem pode ser transferido para a União.
No entanto, se alguém passar a ocupar o imóvel e assumir os cuidados, a posse exercida pode gerar o prazo necessário para a usucapião.
Deixar de pagar impostos e abandonar o imóvel não apenas fragiliza a propriedade, como cria condições para que outro venha a adquiri-la legalmente.
Função social da propriedade
Outro aspecto fundamental é a função social. De acordo com o artigo 1.228 do Código Civil, a propriedade só se mantém quando o dono exerce seus poderes de usar, gozar e dispor do bem.
Se isso não acontece, o direito pode ser transferido a quem de fato cumpre esse papel.
Para Rafael J Dias, essa lógica garante que imóveis não fiquem sem uso, ao mesmo tempo em que protege ocupantes que dão função social ao bem.
“A posse que gera usucapião é justamente aquela em que o ocupante trata o imóvel como seu, pagando impostos e cuidando dele”, reforça o especialista.
Usucapião como consequência
A usucapião é a forma mais comum de transferência de propriedade nesses casos.
O tempo necessário varia conforme a modalidade — podendo ser reduzido quando há moradia habitual ou utilização para subsistência.
Na prática, isso significa que o dono relapso, que abandona o imóvel e ignora seus deveres, pode perder o imóvel para quem demonstrar interesse legítimo em cuidar e ocupar o espaço.
Ter matrícula registrada é essencial, mas não é garantia absoluta.
A lei prevê hipóteses claras em que o proprietário pode perder o imóvel, seja por abandono, inadimplência ou falta de função social.
Como explica Rafael J Dias, “o direito de propriedade exige cuidado, responsabilidade e cumprimento das obrigações fiscais”.
E você, já conhecia essas situações? Acha justo que quem abandona um imóvel possa perdê-lo para outra pessoa que cuida? Deixe sua opinião nos comentários — sua experiência pode enriquecer o debate.
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