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Decisão do STJ confirma que comprador de imóvel não é obrigado a pagar dívidas antigas de condomínio e IPTU, trazendo alívio para novos proprietários.
Comprar um imóvel é, para muitos brasileiros, o maior investimento da vida. Mas junto com a conquista, sempre surge uma dúvida: e se o bem estiver cheio de dívidas antigas de condomínio ou IPTU? Até pouco tempo, compradores viviam o medo de ter de assumir débitos que nem sequer haviam gerado. Esse risco virou alvo de disputa judicial por anos, já que tanto condomínios quanto prefeituras costumam tentar cobrar do novo dono qualquer dívida em aberto, alegando que esses encargos são “propter rem”, isto é, vinculados ao imóvel.
O cenário, no entanto, começou a mudar de forma definitiva com recentes decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
A decisão
O STJ consolidou entendimento de que o comprador não pode ser responsabilizado automaticamente por débitos de condomínio ou IPTU deixados pelo antigo proprietário quando não teve participação ou ciência clara da dívida no momento da compra.
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A Corte considerou que, nesses casos, a obrigação permanece com o vendedor, que usufruiu do imóvel e gerou os encargos. Isso significa que a dívida não pode ser transferida de forma injusta ao novo dono, garantindo mais segurança para quem compra.
Um dos julgamentos emblemáticos envolveu um condomínio em São Paulo, que cobrava do comprador taxas condominiais em atraso desde antes da venda. O STJ entendeu que a cobrança era indevida, confirmando que o vendedor é quem deveria responder pelos débitos.
O que são dívidas “propter rem” e por que geravam confusão
As dívidas de condomínio e IPTU são classificadas como “propter rem” porque estão ligadas ao imóvel e não à pessoa. Por essa lógica, muitos tribunais de primeira instância costumavam entender que bastava ser proprietário para assumir a responsabilidade.
Mas o STJ reforçou um ponto essencial: o vínculo não pode ser aplicado de forma automática, sobretudo quando há contrato de compra e venda que define a responsabilidade de cada parte. Isso garante equilíbrio jurídico e evita injustiças.
O impacto para quem já comprou imóvel
A decisão tem efeito imediato para quem enfrenta cobranças indevidas:
- Condomínios não podem obrigar o comprador a pagar taxas vencidas antes da aquisição.
- Prefeituras não podem transferir débitos antigos de IPTU diretamente ao novo proprietário sem observar o contrato e o momento da transmissão.
- Em caso de cobrança, o comprador pode recorrer à Justiça e pedir anulação da dívida.
Isso representa um verdadeiro alívio financeiro para milhares de pessoas que poderiam ter visto o sonho da casa própria virar pesadelo.
Exemplos de casos já julgados
- Em Belo Horizonte, um comprador foi cobrado em R$ 15 mil de condomínio atrasado deixado pelo antigo dono. A Justiça confirmou que o vendedor deveria arcar com a dívida.
- Em Curitiba, um imóvel vendido em leilão estava com IPTU em atraso de 8 anos. O STJ entendeu que a cobrança só poderia ser feita ao responsável original, não ao arrematante.
- Em São Paulo, uma família que comprou apartamento usado foi surpreendida com R$ 20 mil em débitos condominiais. A decisão garantiu que o valor fosse cobrado do vendedor, e não dos novos proprietários.
Como o comprador pode se proteger
Apesar do avanço na jurisprudência, especialistas recomendam alguns cuidados antes de fechar negócio:
- Exigir certidões negativas de débitos de condomínio e IPTU.
- Registrar a compra no cartório de imóveis imediatamente após a assinatura.
- Inserir cláusulas contratuais claras sobre responsabilidade por eventuais dívidas.
- Guardar todos os comprovantes de pagamento e documentos de negociação.
Essas medidas ajudam a reforçar a segurança jurídica e evitam surpresas desagradáveis.
O peso da decisão para o mercado imobiliário
O mercado imobiliário brasileiro movimenta bilhões de reais todos os anos e depende de confiança entre compradores, vendedores e instituições. Decisões como a do STJ aumentam a previsibilidade e reduzem a insegurança jurídica, favorecendo tanto consumidores quanto incorporadoras.
Além disso, especialistas avaliam que a medida pode até aquecer as vendas de imóveis usados, já que muitos compradores tinham receio de assumir dívidas ocultas.
A vitória do consumidor e a proteção do sonho da casa própria
A posição do STJ marca um divisor de águas: compradores não podem ser penalizados por dívidas que não contraíram. Essa decisão fortalece os direitos do consumidor, dá mais segurança às transações imobiliárias e impede que o sonho da casa própria se transforme em pesadelo.
Para quem já enfrentou esse tipo de cobrança, a mensagem é clara: a Justiça está do lado do comprador. Dívidas antigas de condomínio e IPTU são de responsabilidade de quem deixou de pagar — e não de quem decidiu investir em um novo lar.
O grande professor Lenio Streck diz que o EStado de Direito está em crise porque está deixando de ser aquilo que deveria ser para se transformar naquilo que um juiz diz que é, e aqui não seria diferente. Priorizar contrato para definir o responsável tributário é tudo o que a Código Tributário Nacional não permite, pois o artigo 123 é bem claro quando discorre que as relações e transações privadas não tem o condão de mudar e alterar a definição legal do responsável tributário. Quando o STJ vem na contramão ele esta transformando a excepcionalidade do “bem de família” pois nestas situações a lei é bem clara quando diz que não se pode falar de bem de família quando a penhora é para garantir o pagamento dos débitos do proprio imóvel, ou seja, o proprietário não paga condomínio e iptu, deixa atrasar por anos e depois simula uma venda para transferir o imóvel para terceiros onde esse terceiro é apenas um laranja, dilapida todo o patrimônio, e a consequencia disso é que Condom´nio e Município nunca vão conseguir recuperar os seus créditos. Parabéns STJ e depois o problema do Brasil é o STF.
Estou nessa situação. Levei isso ao meu advogado e ele está cético por falta de referências. O número do julgado ou mesmo um link ao site do STJ bastaria.
https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2025/05052025-Segunda-Secao-confirma-que-vendedor-pode-responder-por-obrigacoes-do-imovel-posteriores-a-posse-do-comprador.aspx
Sou advogada, comprei agora em leilão um imovel e descobri que a dívida já estava em 100 mil reais. Agora estou estudando e vendo que há julgados sim a favor do comprador. o Problema é o tema pacificado 886 que diz que a dívida é proptorem. No entanto, cada caso é um caso. No meu que comprei em leilão é mais simples de provar qye não sabia do débito porque o leilao era da caixa, logo, somente do financiamento do bem. Indique sim lutar na justiça e provar que NÃO SABIA DA DÍVIDA, para pelo menos por entendimento do MM juízo ser dividida a dívida, se não deixada somente com o antigo dono do imóvel. Vou me aprimorar nessa área agora me defendendo na justiça desse tema no meu imóvel e vou trabalhar com isso, porque parece que nenhum advogado quer lutar a esse respeito. meu email: escritoriodeadvocacia.ia@gmail.com
advogada e não sabia que tinha debito de IPTU olha acho que vc não é advogada coisa nenhuma se ainda acha que é volte para faculdade.
O condomínio não averba o débito na matrícula, por malandragem. Ele aguarda a liberação da hipoteca para posteriormente pedir a penhora do bem. LEI 13.097/2015, ARTIGO 54: § 1º Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel
é bem difícil ligar para o sindico e/ou administradora e procurar saber? é brincadeira