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Regularizar um imóvel sem escritura pode custar de R$ 10 mil a R$ 15 mil e levar meses ou até anos, mas é indispensável: sem registro em cartório, o dono nunca é reconhecido legalmente, mesmo pagando IPTU.
A situação de ter um imóvel sem escritura é mais comum do que se imagina no Brasil. Muitos acreditam que um contrato de gaveta ou o simples pagamento de impostos como o IPTU basta para comprovar a propriedade. No entanto, conforme explicam os especialistas do escritório Marcello Benevides Advogados, apenas o registro no Cartório de Registro de Imóveis garante a posse plena e legal da propriedade.
Por que a escritura é indispensável
De acordo com o artigo 1.245 do Código Civil, só é considerado proprietário quem tem seu nome na matrícula do imóvel.
Isso significa que sem registro, o bem pode ser reivindicado pelo verdadeiro dono a qualquer momento. Além disso, a ausência da escritura gera obstáculos como:
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- Insegurança jurídica, com risco de perder o bem em disputas judiciais.
- Desvalorização do imóvel, já que compradores e bancos não aceitam financiar imóveis irregulares.
- Dificuldade de venda, pois a falta de escritura reduz a atratividade do imóvel no mercado.
Ou seja, sem a regularização, o proprietário vive em constante vulnerabilidade.
Caminhos para regularizar um imóvel
Existem diferentes procedimentos para regularizar um imóvel sem escritura, e a escolha depende da situação concreta:
Usucapião: aplicável quando há posse contínua e pacífica por determinado período, podendo ser judicial ou extrajudicial.
Adjudicação compulsória: usada quando o comprador quitou o imóvel, mas o vendedor não transferiu a escritura.
Procedimento extrajudicial em cartório: mais rápido, mas exige a presença de advogado e cumprimento de normas como o artigo 216-A da Lei 6.015/73 e o Provimento 149/2023 do CNJ.
Cada modalidade tem requisitos próprios, mas todas visam garantir a segurança jurídica e o reconhecimento pleno da propriedade.
Custos médios da regularização
Regularizar um imóvel não é barato, e os valores variam conforme a complexidade do caso e o valor de mercado do bem.
Em média, os custos incluem:
- Honorários advocatícios: a partir de R$ 2.000, podendo aumentar conforme o processo.
- Ata notarial: entre R$ 4.000 e R$ 6.000, podendo ultrapassar R$ 10 mil em imóveis de maior valor.
- Taxas do Registro de Imóveis: cerca de R$ 3.000 a R$ 4.000.
- Planta e memorial descritivo (assinados por arquiteto ou engenheiro): R$ 2.000 a R$ 2.500.
- Certidões e documentos adicionais: valores variáveis, algumas gratuitas, outras pagas.
No total, o processo pode custar de R$ 10 mil a R$ 15 mil, e pela via judicial, embora mais demorada, é possível solicitar gratuidade de justiça.
risco de perder o bem sem regularização
Ter um imóvel sem escritura é viver sob risco permanente.
Pagar IPTU não garante a propriedade, e contratos de gaveta não têm validade contra o registro oficial.
A matrícula no cartório é a única prova de propriedade legal, permitindo vender, financiar, herdar ou até ser indenizado em casos de desapropriação.
E você, já passou por uma situação de imóvel sem escritura ou conhece alguém que vive esse dilema? Acha que os custos de regularização são justos?
Deixe sua opinião nos comentários — sua experiência pode ajudar outras pessoas que enfrentam o mesmo desafio.
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