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A nova lei cria o IVA dual (IBS + CBS) e passa a alcançar receitas de locação de imóveis, com regras de transição entre 2026 e 2033. Carga efetiva para aluguel residencial tende a ficar perto de 8%, mas há exceções e critérios para pessoas físicas.
A tributação dos aluguéis começa a mudar no Brasil a partir de 1º de janeiro de 2026, com a implementação do IVA dual composto pelo IBS e pela CBS, criado pela Lei Complementar 214/2025. A lei regulamenta a etapa de consumo da Reforma Tributária e substitui gradualmente tributos como PIS/Cofins, ICMS e ISS até 2033.
Na prática, aluguéis de imóveis passam a integrar a base dos novos tributos. Em 2026 inicia a fase de transição e, ao longo dos anos seguintes, o peso do sistema novo aumenta enquanto o antigo recua. A Receita Federal e o Ministério da Fazenda detalham o cronograma e materiais de orientação.
Embora a alíquota de referência do IVA seja estimada em torno de 26% a 28%, há reduções específicas para locação. Para aluguel residencial, aplica-se dedução de 70% da base do IVA, o que leva a uma carga efetiva próxima de 8% a 8,4%. Especialistas e entidades contábeis vêm utilizando esse parâmetro para simulações.
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O que muda para locadores a partir de 2026
Pessoas jurídicas que intermediam ou realizam locação passam a recolher IBS e CBS conforme as regras da LC 214/2025. A locação entra no escopo das “operações onerosas com bens ou serviços”, conceito central da nova legislação.
Para pessoas físicas, a incidência não é automática para qualquer caso. Em linhas gerais, a PF se torna contribuinte do IBS/CBS quando locar mais de três imóveis e ultrapassar R$ 240 mil de receita anual no ano anterior. Há ainda a hipótese de incidência no próprio ano se a receita ultrapassar R$ 288 mil, mesmo sem atingir o número mínimo de imóveis.
Esses critérios foram amplamente divulgados por consultorias e conselhos setoriais em 2025, com base no texto da LC 214 e nas notas técnicas sobre regulamentação. O objetivo é ampliar a base de contribuintes e reduzir a informalidade no mercado de locação.
Por que se fala em “8%” de carga no aluguel residencial
A conta do “cerca de 8%” considera uma alíquota cheia do IVA em aproximadamente 28% e aplica a dedução de 70% para locação residencial. O resultado é uma carga efetiva estimada entre 8,2% e 8,4% sobre a receita de aluguel, parâmetro que tem sido usado por CRCs e tributaristas para estimativas de planejamento.
Esse número é estimativo e depende da alíquota de referência que vier a ser definida e atualizada no período de transição. Materiais do Ministério da Fazenda e da Receita reforçam que haverá implementação progressiva até 2033.
Para locações comerciais, algumas análises indicam reduções distintas, o que pode levar a carga efetiva diferente da residencial. A orientação é simular caso a caso com base no perfil do contrato e da atividade do locador.
Curta temporada e plataformas digitais: regra segue “hotelaria”
Aluguéis por temporada de até 90 dias, viabilizados por plataformas digitais, seguirão uma lógica mais próxima da hotelaria. Nesses casos, a redução é menor, de 40% da base, o que pode levar a uma carga em torno de 18% considerando alíquota de referência de 28%.
A LC 214 atribui responsabilidade às plataformas, inclusive quando domiciliadas no exterior, para recolher IBS e CBS em determinadas hipóteses. Esse ponto operacional é chave para quem oferta imóveis por apps de hospedagem.
O enquadramento exato depende do formato do serviço prestado e do contrato. Para evitar autuações, especialistas recomendam revisar a natureza da operação e o fluxo de documentos fiscais antes de 2026.
Transição até 2033 e contratos vigentes
A transição ocorre entre 2026 e 2033, com convivência entre regras antigas e novas. A partir de 2027, a CBS ganha peso e, gradualmente, o IBS entra no sistema, enquanto PIS/Cofins, ICMS e ISS são extintos ao final do período.
Há regime transitório específico para contratos de locação por prazo determinado firmados e registrados até datas-limite de 2025, permitindo tributação reduzida em condições definidas na LC 214. Empresas e locadores devem avaliar a aderência e vantagens desse regime.
Na prática, contratos novos a partir de 2026 tendem a seguir a alíquota cheia com as reduções setoriais. Já contratos anteriores podem manter o tratamento transitório se cumpridos os requisitos formais, como registro em cartório dentro do prazo.
Vai encarecer o aluguel? O que dizem os especialistas
O efeito nos preços não é automático. Depende de oferta e demanda, da capacidade de repasse e da negociação entre locador e locatário. Há consenso de que a margem do investidor pode reduzir, mas o repasse total não é garantido em mercados muito competitivos.
Cidades com vacância elevada e muita oferta tendem a absorver parte do custo. Já praças aquecidas podem ver algum reajuste nos contratos novos, sobretudo em locações de alta demanda. O período de testes e ajustes do sistema tributário também pode afetar o ritmo dos repasses.
Para quem vive de renda de aluguel, a recomendação é planejamento tributário e revisão contratual ainda em 2025, simulando cenários de renda líquida, uso de créditos e estrutura societária quando aplicável.
No seu caso, você acredita que o novo encargo deve ser repassado integralmente ao inquilino ou absorvido parcialmente pelo proprietário para manter o imóvel ocupado. Deixe seu comentário com a sua visão.
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