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Mesmo com novas incidências de IBS e CBS, a Reforma tributária preserva isenções como único imóvel até R$ 440 mil, reinvestimento em 180 dias, pequeno valor e aquisições até 1969, segundo orientação da Lavínia Ramos Contabilidade.
A Reforma tributária trouxe mudanças relevantes para quem compra e vende imóveis, inclusive a possibilidade de incidência de IBS e CBS em determinadas operações. Ao mesmo tempo, preservou isenções já conhecidas, como a venda do único imóvel até R$ 440 mil, a regra de reinvestimento em até 180 dias, a exclusão de pequeno valor e o tratamento especial para bens adquiridos até 1969.
De acordo com a Lavínia Ramos Contabilidade, o contribuinte pessoa física continua sujeito ao Imposto de Renda sobre ganho de capital nas hipóteses gerais, mas pode se beneficiar dessas exceções quando cumprir os requisitos legais.
Planejamento e documentação seguem sendo decisivos para não pagar tributo à toa nem perder prazos.
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O que mudou e o que permanece com a Reforma tributária
A Reforma tributária manteve a lógica do ganho de capital no Imposto de Renda para pessoa física e preservou isenções clássicas.
Segundo a Lavínia Ramos Contabilidade, a novidade sensível está na possibilidade de o contribuinte pessoa física ser enquadrado como contribuinte de IBS e CBS quando o padrão de operações indicar habitualidade, como em alienações acima de determinados parâmetros ao longo do ano calendário anterior.
Na prática, vender imóveis com frequência ou atuar na construção e venda pode levar a uma tributação via IBS e CBS, além do IR.
Já quem realiza operações pontuais continua avaliando a regra do ganho de capital e as respectivas isenções. É essencial acompanhar prazos e volumes de venda para não cair involuntariamente no regime de IBS e CBS.
Isenção do único imóvel até R$ 440 mil
A Reforma tributária preserva a isenção do único imóvel até R$ 440 mil. Se o vendedor não tiver realizado outra venda com isenção nos últimos 5 anos, não haverá IR sobre o ganho.
A Lavínia Ramos Contabilidade reforça que é preciso comprovar que o bem é efetivamente o único do titular na data da alienação.
Essa regra atende o público que vende para reorganizar a vida financeira ou trocar de moradia. Documentar a condição de único imóvel e a ausência de venda anterior dentro do quinquênio evita questionamentos e garante segurança jurídica.
Reinvestimento em até 180 dias: como funciona
Outra isenção preservada pela Reforma tributária é a do reinvestimento. Ao vender um imóvel residencial e aplicar o produto da venda na compra de outro imóvel residencial em até 180 dias, o contribuinte pode ter isenção total ou proporcional do ganho de capital, conforme o montante reinvestido.
A Lavínia Ramos Contabilidade orienta guardar contratos, comprovantes de pagamento e registro para demonstrar a destinação do valor no prazo.
Perder o prazo de 180 dias significa perder a isenção, ainda que a intenção de reinvestir exista. Planejamento de datas é decisivo para não transformar uma oportunidade em passivo.
Pequeno valor e bens adquiridos até 1969
A Reforma tributária mantém a isenção para alienações de pequeno valor, como a venda isolada de garagem até R$ 35 mil.
É uma válvula de escape para operações pontuais de menor porte, desde que os limites legais sejam respeitados e a operação seja individualizada.
Também foi preservada a regra dos imóveis adquiridos até 1969. Nessas situações, o ganho de capital pode ser integralmente isento, desde que haja a comprovação documental da data de aquisição.
A Lavínia Ramos Contabilidade recomenda localizar escrituras antigas, registros e matrículas para evitar controvérsias e garantir o reconhecimento da isenção total.
IBS e CBS: quando a pessoa física passa a ser contribuinte
A Reforma tributária prevê hipóteses em que a pessoa física pode ser considerada contribuinte de IBS e CBS, especialmente quando vende mais de três imóveis distintos no ano calendário anterior ou aliena mais de um imóvel construído por conta própria nos cinco anos anteriores.
A Lavínia Ramos Contabilidade observa que há pontos que exigem cuidado na leitura das faixas e limites, pois extrapolar certos patamares pode antecipar a tributação para o próprio ano da operação.
Registrar a cronologia das aquisições, construções e vendas ajuda a definir se o enquadramento valerá no ano seguinte ou de imediato.
Não residentes: isenções não se aplicam e o vencimento é imediato
Para não residentes fiscais no Brasil, as isenções tratadas não se aplicam. A Lavínia Ramos Contabilidade reforça que, nesses casos, o vencimento do imposto ocorre na própria data da alienação, e atrasos geram multa que pode chegar a 20%, além de correção pela Selic.
Portanto, quem reside no exterior e pretende vender imóvel no Brasil precisa de cálculo prévio e guia na mão. Ignorar o calendário transforma rapidamente uma venda regular em passivo caro e difícil de reverter.
Ganho de capital no IR: alíquotas e apuração continuam
A Reforma tributária não alterou as alíquotas progressivas do ganho de capital para pessoa física, que vão de 15% a 22,5% conforme a faixa.
A base é a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição, ajustada por regras específicas do programa de GCAP.
A Lavínia Ramos Contabilidade sugere reunir contratos, escrituras, recibos e custos comprobatórios para maximizar a precisão do cálculo.
Apuração mal feita pode levar ao pagamento a maior ou a autuações futuras. Transparência documental é a melhor defesa.
A Reforma tributária preservou pilares de isenção importantes para o mercado imobiliário único imóvel até R$ 440 mil, reinvestimento em 180 dias, pequeno valor e aquisições até 1969 ao mesmo tempo em que estreitou o cerco sobre operações com caráter habitual via IBS e CBS. Quem planeja, paga menos e dorme melhor.
Com o passo a passo correto e a organização de documentos, é possível vender com segurança, como orienta a Lavínia Ramos Contabilidade.
Você já usou alguma dessas isenções da Reforma tributária em venda de imóvel? Pretende reinvestir em 180 dias ou se enquadra como habitual por volume de vendas?
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