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Novo cadastro imobiliário cria identificação única para cada imóvel no país, amplia o cruzamento de dados entre União, Estados e municípios e promete tornar mais rígida a fiscalização sobre operações não declaradas, incluindo contratos de aluguel.
A Receita Federal começou a estruturar um cerco mais eficiente aos aluguéis não declarados, com a implantação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB).
Previsto na Lei Complementar 214/2025, o identificador único de imóveis será usado em conjunto com CPF e CNPJ para padronizar cadastros e cruzar informações entre esferas de governo, cartórios e sistemas fiscais.
A medida foi detalhada pela Instrução Normativa RFB nº 2.275, de 15 de agosto de 2025, que determina como os serviços notariais e de registro devem informar operações imobiliárias ao poder público.
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O que muda com o CIB na fiscalização de aluguéis
Segundo Harrisson Barboza de Holanda, em sua coluna no Portal Migalhas, o CIB inaugura uma nova etapa de rastreabilidade patrimonial: “cada imóvel passa a ter um número nacional”, que será incorporado a documentos, matrículas e bases cadastrais de União, Estados, Distrito Federal e municípios.
Conforme explicou, essa padronização facilita o compartilhamento simultâneo de dados e, por consequência, agiliza a conferência de operações e a detecção de discrepâncias.
Ainda de acordo com o autor, o fluxo de informações será alimentado a cada ato praticado em cartório, da compra e venda à doação, passando por averbações e registros.
Ele destacou que a integração com o Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais) é peça-chave dessa engrenagem, pois o Sinter funciona como a base que conecta cadastros e atributos dos imóveis para uso das administrações tributárias.
Como ressaltou, essa infraestrutura “otimiza e facilita a fiscalização dos tributos”, inclusive dos novos IBS e CBS, previstos para a transição da reforma tributária.
Base legal e implementação do cadastro
A LC 214/2025 consolidou a arquitetura da reforma sobre o consumo e determinou a criação do CIB para interoperabilidade de cadastros e gestão eficiente do IBS e da CBS.
O artigo 59 prevê a integração de informações entre as administrações tributárias, estabelecendo fundamentos para a troca de dados imobiliários.
Em complemento, a IN RFB 2.275/2025 regulamenta a adoção do CIB por cartórios e registros públicos, descreve obrigações de compartilhamento eletrônico via Sinter e fixa parâmetros operacionais para a alimentação contínua do banco de dados.
De forma prática, como pontuou Harrisson Barboza de Holanda, “a cada operação imobiliária, os dados serão transmitidos” às administrações tributárias federal, estaduais, distrital e municipais.
Ele ainda comentou que a padronização tende a tornar mais célere o questionamento de valores declarados e a apuração de operações simuladas, como doações mascaradas de compra e venda, que historicamente exigiam tempo e diligências dispersas para comprovação.
Cruzamentos possíveis para detectar aluguéis omitidos
Como destacou o articulista, cada imóvel passa a ser indissociável de um código nacional, o que amplia o leque de cruzamentos.
Entre os exemplos apontados, ele menciona a captura de todos os imóveis vinculados a uma mesma pessoa pelo CIB e o encontro de endereços informados por terceiros em declarações de Imposto de Renda, cenário que pode sugerir contratos de locação não formalizados perante o Fisco.
Por outro lado, a correlação entre movimentação patrimonial e rendimentos declarados ajuda a evidenciar incompatibilidades que antes passavam despercebidas.
Além disso, a integração com o Sinter permite consolidar características do bem, histórico de transações e vínculos cadastrais.
Em termos práticos, o poder público passa a verificar, com maior precisão, se há aluguel sendo percebido sem a correspondência no IRPF ou no IRPJ, conforme o caso.
Segundo ele, a combinação de CIB + CPF/CNPJ + Sinter eleva o nível de transparência e reduz a zona cinzenta na qual aluguéis poderiam circular fora do radar.
Riscos ao contribuinte que não declara aluguel
Quando a Receita identifica indícios de aluguéis não declarados, o contribuinte pode sofrer autuação para cobrança do imposto devido, com multa e juros.
Conforme observa Harrisson Barboza de Holanda, a exigência alcança, em regra, os cinco anos anteriores à constatação, observados os prazos decadenciais e prescricionais aplicáveis.
Ele ainda comentou que um dos pontos mais severos é a eventual configuração de crime de sonegação fiscal, hipótese em que, além do crédito tributário, pode haver responsabilização penal.
Como consultar o CIB e confirmar a vinculação do imóvel
O número do CIB pode ser consultado no ambiente da Receita Federal e em interfaces integradas ao Sinter.
A consulta pública permite localizar imóveis por mapa ou por filtros como CIB, endereço e códigos de referência (por exemplo, INCRA), o que facilita a checagem de titularidade e atributos essenciais do bem.
Para proprietários e locatários, a verificação do código é um passo simples para regularizar cadastros e evitar inconsistências.
“O cadastro imobiliário brasileiro pode ser consultado no site da Receita Federal do Brasil”, frisou Harrisson Barboza de Holanda no Portal Migalhas.
Ao orientar a consulta e a guarda do número, ele reforçou que a consistência cadastral é aliada da adequação fiscal e tende a mitigar riscos de questionamento futuro.
Por que o CIB acelera o cruzamento inteligente
Enquanto isso, a própria Receita enfatiza que o CIB funciona como pilar de segurança jurídica para proprietários, adquirentes e vendedores, e como base tecnológica para a implementação do IVA dual a partir de 2027.
Essa mesma infraestrutura, por sua vez, viabiliza análises automatizadas sobre o ciclo de vida do imóvel, do registro à locação, com padrões nacionais de dados.
O resultado esperado é uma fiscalização mais eficiente e uma redução do contencioso decorrente de informação desencontrada.
Transparência e organização documental
Para quem aluga ou pretende alugar um imóvel, a orientação é objetiva: formalize contratos, registre recebimentos e declare rendimentos corretamente.
Além disso, mantenha comprovantes de pagamento, recibos, informes de rendimentos e dados do CIB organizados.
No caso de pessoas jurídicas, é prudente revisar políticas internas de locação, atualizar cadastros e alinhar sistemas contábeis para refletir o novo identificador em documentos e controles.
Por fim, como ressaltou Harrisson Barboza de Holanda, a combinação de um identificador único por imóvel com o poder de cruzamento entre CPF e CNPJ reduz significativamente a margem para omissão de aluguéis.
Em suas palavras, o CIB “torna mais eficaz a descoberta de operações não declaradas”, o que tende a encerrar ciclos de informalidade e estimular a regularidade fiscal no mercado de locação.
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