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Estudo em Campo Grande aponta IPTU com valor venal até 14 vezes acima do real. Prefeitura promete revisão da base de cálculo em 2025.
Um levantamento realizado em Campo Grande (MS) revelou distorções significativas na forma como são calculados os impostos municipais sobre imóveis. O estudo, divulgado em fevereiro de 2025, identificou casos em que o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) eram cobrados com base em valores venais até 14 vezes maiores que o preço de mercado dos imóveis comparáveis em regiões similares da cidade.
A denúncia acendeu o alerta não apenas entre os contribuintes, mas também na administração municipal, que anunciou uma revisão urgente da Planta Genérica de Valores (PGV) — documento que serve de base para calcular esses tributos. Mudança na compra e venda de imóveis: nova lei prevê cálculo pelo valor de mercado e pode dobrar o ITBI em capitais brasileiras, chegando a mais de R$ 30 mil em alguns casos
Como funciona a base de cálculo do IPTU e do ITBI
O IPTU é calculado a partir do valor venal do imóvel, definido pela PGV, que considera critérios como localização, tamanho do terreno, área construída e padrão de acabamento. O problema é que, em muitos municípios, essa tabela não acompanha a realidade do mercado imobiliário, gerando cobranças acima do justo.
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Já o ITBI, cobrado quando há compra e venda de imóveis, também utiliza como referência o valor venal, podendo divergir do preço real da transação. Isso abre espaço para disputas judiciais entre contribuintes e a prefeitura, em especial quando há discrepâncias significativas.
O que o estudo encontrou em Campo Grande
Segundo o relatório, em bairros de Campo Grande o valor venal aplicado pela prefeitura para cálculo do IPTU e do ITBI chegava a ser até 14 vezes superior ao valor médio praticado no mercado imobiliário para imóveis semelhantes.
Um dos exemplos analisados mostrou que, enquanto o preço real de venda de um imóvel girava em torno de R$ 120 mil, o valor venal utilizado para cobrança do ITBI era superior a R$ 1,6 milhão.
Casos como esse provocaram forte reação de entidades do setor imobiliário e da sociedade civil organizada.
A resposta da prefeitura
Diante da repercussão, a Prefeitura de Campo Grande reconheceu a necessidade de correções e anunciou que a Planta Genérica de Valores passará por uma revisão técnica em 2025. O objetivo é alinhar os critérios da base de cálculo com a realidade de mercado, garantindo maior transparência e justiça tributária.
Segundo técnicos da Secretaria Municipal de Finanças, a revisão deve incluir:
- Atualização da metodologia de avaliação imobiliária;
- Adoção de critérios comparativos mais próximos do mercado real;
- Participação de entidades de classe e representantes do setor de construção civil no processo de revisão.
Impactos para os contribuintes
A revisão da PGV poderá ter impacto direto no bolso dos contribuintes. Para aqueles que pagavam valores muito acima do mercado, a expectativa é de redução do IPTU e do ITBI. Por outro lado, imóveis que estavam subavaliados na tabela podem sofrer reajustes.
Especialistas em direito tributário apontam que a correção da base de cálculo é necessária para reduzir o risco de judicialização. Nos últimos anos, centenas de contribuintes entraram com ações contestando os valores cobrados pela prefeitura, o que gerou desgaste administrativo e financeiro para o município.
Comparação com outras cidades
A situação de Campo Grande não é isolada. Diversos municípios brasileiros enfrentam desafios semelhantes, com defasagem ou superavaliação da Planta Genérica de Valores. Em São Paulo, por exemplo, a revisão da PGV em 2014 gerou forte reação da população e foi um dos principais temas de debate sobre tributação municipal na época.
Em muitos casos, a atualização da PGV é evitada por questões políticas, já que pode gerar aumentos de IPTU em determinadas regiões. Porém, quando a distorção atinge níveis como os identificados em Campo Grande, a correção torna-se inevitável para preservar a credibilidade do sistema tributário.
O que dizem os especialistas
Para o economista e pesquisador de políticas urbanas André Maia, ouvido pela imprensa local, “quando a base de cálculo se distancia tanto da realidade, o sistema tributário perde legitimidade. O contribuinte se sente punido injustamente e o município perde arrecadação porque aumenta a inadimplência”.
Já a advogada tributarista Carla Torres reforça que “o alinhamento da PGV ao valor de mercado é fundamental para dar segurança jurídica tanto aos contribuintes quanto à própria prefeitura”.
O próximo passo
A prefeitura de Campo Grande prometeu concluir a revisão da PGV ainda em 2025, com base em estudos técnicos e participação da sociedade civil. A expectativa é que os novos parâmetros passem a valer para o cálculo do IPTU de 2026.
Até lá, os contribuintes continuarão pagando com base na tabela atual, mas a pressão da sociedade e as ações judiciais devem acelerar o processo.
O caso de Campo Grande evidencia como falhas na definição da base de cálculo do IPTU e do ITBI podem gerar distorções graves, comprometendo a justiça tributária e a confiança no sistema. A revisão da PGV é vista como medida urgente e necessária para alinhar o valor venal dos imóveis à realidade de mercado, garantindo equilíbrio entre arrecadação municipal e capacidade contributiva da população.
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