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Proposta prevê cálculo do ITBI pelo valor de mercado em 2025. Imposto pode dobrar em capitais e encarecer compra de imóveis para famílias e empresas.
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal pago por quem compra um imóvel. Hoje, a cobrança é feita, na maioria das cidades brasileiras, com base no valor venal de referência — uma estimativa da prefeitura, que muitas vezes fica abaixo do valor real de mercado.
Em 2025, porém, um projeto aprovado na Câmara Legislativa do Distrito Federal (PL 1593/2025) reacendeu a discussão nacional: a proposta estabelece que o ITBI deve ser calculado pelo valor de mercado, ou seja, pelo preço real da transação. Se confirmada essa mudança em outras capitais, o imposto pago pelas famílias pode dobrar em alguns casos, principalmente em imóveis de alto padrão.
A Câmara Legislativa do Distrito Federal aprovou, em junho de 2025, o Projeto de Lei nº 1593/2025, que propõe utilizar o valor de mercado do imóvel como base de cálculo do ITBI, em substituição ao tradicional valor venal definido pela prefeitura. A proposta altera o artigo 6º da Lei nº 3.830/2006 e prevê que o valor declarado pelo contribuinte terá presunção de veracidade, sendo contestável apenas via processo administrativo.
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Como funciona o ITBI atualmente
O ITBI é um imposto municipal, e cada prefeitura define sua base de cálculo. Em São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Recife e outras capitais, o tributo varia entre 2% e 3% do valor venal ou de referência do imóvel.
Na prática, esse valor venal costuma ser menor que o de mercado, o que reduz a base de cálculo e, consequentemente, o imposto pago. Por exemplo:
- Um imóvel avaliado pela prefeitura em R$ 500 mil, mas negociado no mercado por R$ 700 mil, paga ITBI sobre o valor de R$ 500 mil.
- Com a nova regra, o cálculo seria sobre os R$ 700 mil, elevando o imposto em até 40% ou mais.
O caso do Distrito Federal como exemplo
No Distrito Federal, a aprovação do PL 1593/2025 determinou que o ITBI seja calculado sobre o valor de mercado dos imóveis, substituindo o valor venal. A justificativa dos parlamentares é corrigir distorções que reduziam a arrecadação e deixavam de refletir os preços reais das transações.
Agora, a proposta aguarda sanção do Executivo local. Se confirmada, a medida deve entrar em vigor ainda em 2025, podendo servir de modelo para outras capitais brasileiras.
Impacto direto no bolso do comprador
O aumento do ITBI impacta diretamente quem compra imóveis, já que o imposto é pago à vista, no momento da escritura e do registro em cartório.
Um exemplo prático:
- Imóvel de R$ 1 milhão em São Paulo, com alíquota de 3%.
- Se calculado pelo valor venal de R$ 700 mil, o imposto é de R$ 21 mil.
- Se calculado pelo valor de mercado, o imposto sobe para R$ 30 mil.
Ou seja, um acréscimo imediato de R$ 9 mil no custo de aquisição.
Para imóveis mais caros, a diferença pode ultrapassar dezenas de milhares de reais, obrigando compradores a reverem o planejamento financeiro ou até desistirem da compra.
Reflexos no mercado imobiliário
Especialistas do setor imobiliário apontam que a mudança pode gerar efeitos contraditórios:
- Aumento de arrecadação municipal: cidades como São Paulo e Rio poderiam arrecadar bilhões a mais por ano.
- Maior custo de aquisição: compradores, especialmente da classe média, podem adiar a compra da casa própria diante da elevação do imposto.
- Impacto na formalização: há receio de que alguns negócios migrem para a informalidade, com subdeclaração de valores, para reduzir a base de cálculo.
- Pressão sobre o financiamento: já que o ITBI não pode ser financiado dentro do crédito imobiliário, o comprador precisa ter mais recursos próprios para quitar o tributo.
O lado dos municípios
As prefeituras defendem a mudança alegando que o modelo atual gera perda de arrecadação e não acompanha a valorização real dos imóveis. Para os cofres municipais, a atualização do ITBI é vista como essencial para equilibrar as contas e financiar políticas públicas.
Em São Paulo, por exemplo, o ITBI arrecadou mais de R$ 2,5 bilhões em 2024. Com a cobrança pelo valor de mercado, a estimativa é de aumento superior a R$ 1 bilhão por ano.
Desafios jurídicos e possíveis disputas
A proposta, no entanto, deve enfrentar questionamentos jurídicos. O Supremo Tribunal Federal (STF) já decidiu, em 2022, que o ITBI deve ser calculado sobre o valor da transação — e não sobre valores de referência arbitrados pelas prefeituras.
A discussão agora é se a adoção do valor de mercado oficializado por laudos ou tabelas respeita essa decisão, ou se pode abrir espaço para novos conflitos entre contribuintes e governos municipais.
Comparação internacional
No cenário global, a cobrança de impostos sobre transmissão de imóveis costuma refletir o valor real das transações. Países como Estados Unidos e Portugal aplicam o tributo com base no preço declarado na escritura, sujeito a auditoria.
O Brasil, ao caminhar nessa direção, se aproxima dessas práticas, mas enfrenta o desafio de lidar com um mercado onde a subdeclaração de valores ainda é comum.
O que pode acontecer a partir de 2026
Se a regra for sancionada em Brasília e adotada por outras capitais, especialistas acreditam que até metade dos municípios brasileiros pode migrar para o cálculo pelo valor de mercado até 2026.
Isso tornaria o ITBI um dos tributos mais relevantes na compra e venda de imóveis, exigindo planejamento financeiro ainda maior das famílias e das empresas do setor imobiliário.
A mudança na forma de calcular o ITBI marca um divisor de águas na tributação do mercado imobiliário brasileiro.
Ao adotar o valor de mercado como base, municípios aumentam sua arrecadação, mas também elevam o custo imediato para os compradores.
Para quem planeja adquirir imóveis nos próximos anos, o alerta é claro: o custo do imposto pode dobrar, tornando a compra mais cara e exigindo ainda mais preparo financeiro.
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