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Airbnb pode ficar mais caro: ISS de até 5% sobre diárias e IPTU progressivo que dobra em 5 anos podem elevar custo em até R$ 12 mil anuais em imóveis de temporada.
O crescimento explosivo do Airbnb e de outras plataformas de aluguel de temporada colocou os imóveis de curta duração na mira do poder público. Cidades turísticas e grandes capitais começaram a discutir formas de tributar imóveis usados exclusivamente para hospedagem temporária, com duas frentes principais: o ISS (Imposto Sobre Serviços) sobre as diárias e a aplicação de um IPTU progressivo, que pode dobrar o imposto em até cinco anos.
Para municípios, trata-se de corrigir distorções. Para os proprietários, pode significar impostos em dobro e custos anuais que chegam a R$ 12 mil a mais em imóveis de alto padrão.
O que está em estudo: ISS de até 5% sobre diárias
O ISS (Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza) é um tributo municipal que varia entre 2% e 5% do valor de serviços prestados.
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Embora o aluguel tradicional de imóveis seja isento, o aluguel de temporada pelo Airbnb é classificado como serviço de hospedagem por várias cidades.
- Em Salvador, a prefeitura já aprovou regras que enquadram o aluguel por temporada como hospedagem, com ISS fixado em 3%.
- Em São Paulo e Rio de Janeiro, a discussão avança e a alíquota pode chegar ao teto de 5%.
Na prática, um proprietário que aluga um apartamento a R$ 500 a diária, 15 dias por mês, teria receita mensal de R$ 7.500. Com ISS de 5%, pagaria R$ 375 em imposto por mês, ou cerca de R$ 4.500 por ano.
IPTU progressivo sobre imóveis usados apenas para temporada
Além do ISS, municípios estudam aplicar o IPTU progressivo no tempo, previsto no Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), para imóveis que permanecem ociosos ou destinados exclusivamente à locação temporária.
A lógica é que esses imóveis não cumprem função social plena, já que não oferecem moradia permanente.
O mecanismo funciona assim:
- O proprietário é notificado de que o imóvel está sendo usado apenas para temporada.
- A alíquota do IPTU aumenta gradualmente a cada ano.
- Em até cinco anos, o imposto pode dobrar ou triplicar.
Um imóvel em São Paulo avaliado em R$ 1 milhão, que paga hoje cerca de R$ 8 mil anuais de IPTU, poderia ter o imposto elevado para R$ 20 mil anuais no prazo de cinco anos.
Ou seja, um custo adicional de até R$ 12 mil por ano.
Impacto no bolso dos anfitriões
Somando ISS e IPTU progressivo, o impacto no bolso dos proprietários pode ser significativo:
- Apartamento médio (R$ 500 mil): IPTU de R$ 4 mil pode subir para R$ 8 mil; ISS sobre diárias acrescenta cerca de R$ 2 mil por ano. Carga extra total: R$ 6 mil/ano.
- Imóvel de alto padrão (R$ 1,2 milhão): IPTU de R$ 9 mil pode subir para R$ 21 mil; ISS sobre diárias pode chegar a R$ 5 mil anuais. Carga extra total: R$ 12 a 15 mil/ano.
Esses valores transformam a equação financeira de muitos anfitriões, que podem ser forçados a repensar se o Airbnb continua sendo um negócio lucrativo.
O argumento dos municípios
Prefeituras defendem que a tributação tem três objetivos principais:
- Arrecadação: garantir que a explosão do mercado de temporada beneficie também os cofres públicos.
- Equilíbrio de mercado: corrigir a distorção entre hotéis, que já pagam ISS, e anfitriões de Airbnb, que até agora operavam sem tributação equivalente.
- Função social da propriedade: desestimular que imóveis residenciais em áreas valorizadas fiquem fora do mercado de moradia permanente.
Críticas dos proprietários e do setor imobiliário
Donos de imóveis e associações de locatários argumentam que o aumento da carga tributária pode ter efeitos negativos:
- Repasse de custos: os anfitriões podem aumentar os preços das diárias, reduzindo a competitividade do Airbnb frente a hotéis e pousadas.
- Redução da oferta: imóveis que hoje são usados em temporada podem voltar ao mercado tradicional de aluguel ou ficar fechados.
- Judicialização: proprietários podem contestar judicialmente a aplicação do IPTU progressivo, alegando que o imóvel não está “ocioso”, mas em uso.
O Airbnb, como empresa, também se posiciona contra a diferenciação de impostos, defendendo que a plataforma gera renda para famílias e movimenta a economia local.
Experiências internacionais
A tributação do Airbnb não é exclusividade brasileira. Diversas cidades no mundo já aplicam impostos específicos:
- Nova York restringiu fortemente o aluguel de temporada e cobra taxas adicionais sobre hospedagem.
- Barcelona exige licenciamento municipal para cada imóvel listado e multa quem não se regulariza.
- Lisboa cobra taxas turísticas diárias de até € 2 por hóspede em imóveis de curta duração.
Esses exemplos mostram que a tendência global é de regular e tributar o mercado de hospedagem alternativa.
Airbnb e o futuro da tributação urbana
A discussão sobre o Airbnb é parte de um debate maior: como cidades devem lidar com o uso intensivo de imóveis para fins de lucro no mercado digital.
O ISS de até 5% e o IPTU progressivo são apenas as primeiras medidas que podem transformar radicalmente o modelo de negócio.
Para alguns, trata-se de justiça fiscal e de corrigir distorções no mercado. Para outros, é um ataque à liberdade de uso da propriedade privada.
O fato é que, se confirmadas, as medidas vão pesar no bolso: milhares de anfitriões podem ter custo adicional de até R$ 12 mil por ano apenas em impostos, mudando para sempre a equação de rentabilidade do aluguel de temporada.
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