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A Justiça decidiu que herdeiros respondem proporcionalmente por dívidas de condomínio deixadas pelo falecido, podendo ter a herança bloqueada e só receber o imóvel após quitar todas as pendências financeiras.
Receber um imóvel de herança costuma ser visto como sinal de estabilidade e segurança financeira. Mas, em muitos casos, o bem herdado vem acompanhado de dívidas que podem transformar o sonho em dor de cabeça. Uma das mais comuns são as taxas condominiais em atraso. A Justiça brasileira tem reforçado que esse tipo de débito não desaparece com a morte do proprietário. Pelo contrário: ele acompanha o imóvel e pode comprometer diretamente o direito dos herdeiros de usufruir do patrimônio.
A decisão do STJ que mudou o jogo
Em março de 2024, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) analisou um caso emblemático: herdeiros coproprietários de um apartamento foram cobrados por dívidas condominiais mesmo antes da conclusão do inventário. A corte decidiu que eles eram responsáveis pelo pagamento, ainda que as cotas atrasadas excedessem o quinhão que cada um tinha direito.
Na prática, isso significa que o condomínio pode exigir o valor integral de qualquer herdeiro, que depois deverá se entender com os demais no processo de partilha.
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Esse entendimento reforçou a natureza propter rem da dívida condominial — ela recai sobre o imóvel em si, não apenas sobre a pessoa que o possuía originalmente.
O que isso significa na prática
Com essa interpretação, os tribunais deixam claro:
- O imóvel herdado pode ser bloqueado no inventário até que a dívida seja quitada;
- Os herdeiros não conseguem a posse plena do bem sem antes resolver os débitos;
- Caso os valores não sejam pagos, o condomínio pode ingressar com ação de execução, resultando em penhora e leilão judicial do imóvel.
Assim, herdar um apartamento em condomínio pode vir acompanhado da obrigação de saldar pendências deixadas pelo antigo proprietário.
Exemplo de como funciona
Imagine que um imóvel herdado tenha R$ 40 mil em dívidas de condomínio acumuladas. Mesmo que os herdeiros pretendam vender o bem ou usá-lo como moradia, o cartório e o juiz responsável pelo inventário exigirão a quitação da dívida para concluir a partilha.
Se os herdeiros não pagarem, o condomínio pode acionar a Justiça. Em última instância, o imóvel pode ser leiloado para saldar a pendência, e o valor restante é dividido entre os sucessores.
Impacto no mercado e nos herdeiros
Esse tipo de decisão tem dois efeitos importantes:
- Para os condomínios: garante que a inadimplência não comprometa as finanças coletivas. Afinal, as cotas são essenciais para manutenção de portaria, limpeza, elevadores e segurança;
- Para os herdeiros: cria a obrigação de verificar eventuais débitos antes de assumir o patrimônio. Muitas vezes, famílias são surpreendidas com dívidas acumuladas que consomem boa parte do valor do imóvel herdado.
Segundo advogados de direito sucessório, esse tipo de situação é cada vez mais comum em grandes centros urbanos, onde as taxas condominiais podem ultrapassar R$ 1.500 por mês.
O que dizem os especialistas
Juristas destacam que a medida é dura, mas necessária. “O condomínio não pode ser prejudicado porque um morador faleceu. A dívida continua vinculada ao imóvel e os herdeiros assumem essa responsabilidade”, afirma um advogado especialista em direito imobiliário.
Outro ponto levantado é que os herdeiros podem exigir entre si o ressarcimento proporcional das parcelas pagas, para que o peso não recaia apenas sobre um deles.
Como os herdeiros devem agir
Quem recebe um imóvel de herança deve:
- Solicitar ao síndico ou administradora a certidão de débitos condominiais;
- Verificar no inventário se há previsão de quitação dessas dívidas antes da partilha;
- Negociar diretamente com o condomínio, já que, muitas vezes, há possibilidade de parcelamento;
- Se já houver cobrança judicial, buscar acordo rápido para evitar penhora e leilão do imóvel.
Dívidas condominiais na herança: alerta para 2025
A jurisprudência recente reforça que herdar um imóvel não significa receber um bem livre de pendências. Pelo contrário: em caso de inadimplência, os herdeiros podem assumir dívidas significativas, e a liberação do bem pode depender do pagamento integral.
Em tempos de imóveis caros e taxas condominiais em alta, essa realidade serve de alerta: antes de comemorar uma herança, é preciso conferir a planilha de débitos e entender que o patrimônio pode vir acompanhado de obrigações pesadas.
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