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Mais de 100 milhões de propriedades passam a ter rastreamento nacional, e especialistas alertam que nova regra pode aumentar impostos e mudar a fiscalização imobiliária.
A Receita Federal oficializou em 9 de outubro de 2025 o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), sistema que promete revolucionar o controle e a tributação de imóveis no país. A medida foi publicada na Instrução Normativa nº 2.275/2025 e integrou o CIB ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), ampliando a capacidade de cruzar dados de diferentes órgãos.
O novo cadastro cria um identificador único para cada propriedade, que será obrigatório em escrituras, registros e atos cartorários. Com isso, a Receita pretende padronizar informações e detectar irregularidades fiscais com mais rapidez. Além disso, o governo definirá um valor de referência anual, calculado com base em dados de mercado e características físicas e jurídicas dos imóveis. Esse valor servirá para compra, venda, locação, inventários e declarações fiscais, o que poderá aumentar a base de cálculo de impostos e elevar a carga tributária de empresas e cidadãos.
Receita Federal promete transparência, mas especialistas alertam para aumento da fiscalização
De acordo com a Receita Federal, o novo sistema busca “aumentar a transparência e reduzir a evasão fiscal” nas transações imobiliárias e patrimoniais. Para atingir esse objetivo, a plataforma integrará cartórios, prefeituras e órgãos federais em um mesmo ambiente digital. Assim, será possível cruzar automaticamente os dados e identificar divergências tributárias com mais eficiência.
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Contudo, especialistas em direito tributário avaliam que a mudança ampliará o alcance da fiscalização. O advogado Eduardo Natal, sócio do escritório Natal & Manssur e presidente do Comitê de Transação Tributária da Associação Brasileira de Advocacia Tributária (ABAT), explicou que “o valor de referência tende a se tornar um parâmetro para a Receita, facilitando a detecção de inconsistências nas operações imobiliárias”.
Segundo ele, o impacto será direto sobre os contribuintes, já que empresas com grande patrimônio imobiliário estarão entre as primeiras a integrar o cadastro. Além disso, os cartórios enviarão eletronicamente informações ao Sinter, o que ampliará o controle sobre movimentações e transferências de propriedades. Dessa forma, a Receita passará a monitorar em tempo real o mercado imobiliário brasileiro.
Implantação gradual e impacto direto nos tributos
O Cadastro Imobiliário Brasileiro começará a operar nas capitais e no Distrito Federal ainda em 2025, e se expandirá para os demais municípios até 2027. Segundo a Receita, grandes empresas e incorporadoras terão prioridade na fase inicial, o que permitirá testar o sistema em escala nacional.
Com o valor de referência anual, tributos como IPTU, ITBI e IR sobre ganho de capital poderão ser recalculados com base em valores de mercado mais altos. Essa alteração tende a aumentar a arrecadação federal e impactar diretamente o bolso dos contribuintes. Embora o governo argumente que o modelo promove justiça fiscal, tributaristas afirmam que a medida resultará em aumento de impostos.
Além disso, a digitalização completa permitirá rastrear transações em tempo real, fortalecendo o controle sobre operações de compra e venda. Assim, o Brasil ingressa em uma nova era de rastreabilidade fiscal.
Advogados recomendam atenção e planejamento tributário
O advogado Eduardo Natal reforçou que empresas e contribuintes precisam se preparar para as mudanças. Segundo ele, “é essencial acompanhar a implantação do CIB e avaliar os efeitos do valor de referência sobre a carga tributária e eventuais reestruturações societárias”.
A integração entre o CIB e o Sinter formará um banco de dados unificado, o que permitirá detectar fraudes, omissões e divergências fiscais com agilidade. Embora o governo apresente a medida como avanço em transparência, especialistas acreditam que o novo sistema ampliará o poder de fiscalização e pressionará o contribuinte a declarar valores mais altos.
Além disso, o setor imobiliário passará por mudanças estruturais. A exigência de dados padronizados obrigará empresas e cidadãos a revisarem contratos, escrituras e processos de registro, o que exigirá mais atenção jurídica e contábil.
O que muda com o novo “CPF dos imóveis”
- Cada imóvel receberá um identificador único obrigatório em escrituras e registros.
- O governo criará um valor de referência anual com base em dados de mercado.
- Cartórios, prefeituras e órgãos federais estarão integrados ao Sinter.
- Empresas com grande patrimônio serão as primeiras incluídas no sistema.
- A implantação ocorrerá gradualmente entre 2025 e 2027.
Com a Instrução Normativa nº 2.275/2025, publicada no Diário Oficial da União em 10 de outubro de 2025, o governo inicia um novo capítulo na administração tributária brasileira. O “CPF dos imóveis” promete transparência, digitalização e eficiência, mas a questão central permanece: essa modernização fiscal trará justiça tributária ou apenas mais impostos para o contribuinte?
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