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Cláusulas que obrigam o inquilino a realizar reformas estruturais em imóveis alugados são consideradas abusivas pelos tribunais, confirmando que despesas de grande porte devem ser suportadas exclusivamente pelo proprietário, conforme a lei.
A relação entre locador e locatário costuma gerar dúvidas sobre quem deve pagar por reformas e obras em imóveis alugados. Embora a prática de inserir cláusulas que transferem ao inquilino a obrigação de realizar reformas estruturais seja comum em alguns contratos, a Justiça brasileira tem reiterado que esse tipo de disposição é abusiva. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) é clara ao estabelecer que cabe ao proprietário manter a estrutura do imóvel em boas condições de uso, o que inclui reparos de grande porte e obras essenciais à segurança da edificação.
O que são reformas estruturais no imóvel alugado
Reformas estruturais vão além de simples reparos de manutenção. Elas abrangem obras que envolvem a segurança, estabilidade e funcionalidade do imóvel, como:
- Troca de telhado comprometido;
- Reforço em fundações;
- Substituição de encanamentos antigos que oferecem risco;
- Correções em rachaduras graves ou infiltrações estruturais.
Segundo a legislação, o locatário tem a obrigação de zelar pelo bom uso do bem, arcando com pequenos reparos e consertos decorrentes de desgaste natural de uso, como pintura, troca de resistência do chuveiro ou manutenção de torneiras. Já as intervenções de grande porte não podem ser transferidas para ele.
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O que diz a Lei do Inquilinato
O artigo 22 da Lei do Inquilinato define como obrigação do locador entregar o imóvel em condições de uso e mantê-lo durante toda a vigência da locação. Isso inclui reparos necessários em sua estrutura, sistema elétrico e hidráulico, bem como obras de conservação.
Já o artigo 23, que trata das obrigações do inquilino, restringe-se a cuidados de uso cotidiano e reparos simples. Dessa forma, qualquer cláusula que tente inverter essa responsabilidade é considerada nula, uma vez que coloca o locatário em desvantagem excessiva, o que também encontra respaldo no Código de Defesa do Consumidor.
Jurisprudência reforça a ilegalidade da cláusula
Nos últimos anos, tribunais de diferentes estados têm anulado cláusulas que obrigavam inquilinos a realizar reformas estruturais. Em decisões recentes, juízes afirmaram que essa prática viola o equilíbrio contratual e transfere ao locatário um ônus que não lhe cabe.
Um exemplo vem do Tribunal de Justiça de São Paulo, que considerou abusiva a exigência de reparo na cobertura de um edifício feita ao inquilino, determinando que os custos fossem assumidos pelo proprietário. Em outros estados, como Rio de Janeiro e Minas Gerais, decisões semelhantes reforçaram que o dono do imóvel é o responsável legal por esse tipo de despesa.
Diferença entre manutenção e obra estrutural
A grande confusão que leva a litígios está na diferença entre manutenção e reforma estrutural.
- Manutenção: pequenas trocas de peças, consertos simples e gastos de uso diário (conta do inquilino).
- Reforma estrutural: obras de grande porte que garantem a habitabilidade e segurança do imóvel (conta do proprietário).
Essa distinção é fundamental para evitar abusos e esclarecer direitos e deveres de ambas as partes.
Direitos do inquilino diante da cláusula abusiva
Caso o contrato contenha cláusula que transfira reformas estruturais ao locatário, o inquilino pode se recusar a cumprir essa obrigação e, se necessário, ingressar com ação judicial para fazer valer seus direitos.
A Justiça costuma declarar nula a cláusula, garantindo que os custos sejam assumidos pelo dono do imóvel. Além disso, se o locatário tiver feito gastos indevidos, pode solicitar reembolso e até indenização em casos de má-fé comprovada.
Impacto no mercado imobiliário
As decisões dos tribunais têm efeito educativo, estimulando imobiliárias e proprietários a reverem seus contratos e evitarem cláusulas abusivas. Para os inquilinos, reforça-se a segurança jurídica e a confiança em firmar contratos de locação. O entendimento pacificado contribui para um mercado mais equilibrado, no qual obrigações e direitos são respeitados de acordo com a lei.
A tentativa de transferir reformas estruturais para o inquilino é uma prática considerada abusiva e nula pelos tribunais. Cabe ao proprietário arcar com obras de grande porte, garantindo a segurança e a funcionalidade do imóvel. Para os locatários, o conhecimento da lei é essencial para evitar prejuízos e exigir que os contratos respeitem seus direitos.
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