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A partir de 2025, prefeituras de todo o País deverão protestar em cartório dívidas de IPTU antes da execução fiscal, o que pode impedir a venda e o financiamento de imóveis em apenas três dias úteis.
A partir de 2025, prefeituras de todo o País deverão priorizar o protesto extrajudicial da Certidão de Dívida Ativa (CDA) antes de recorrer à execução fiscal.
A medida decorre do julgamento do Tema 1184 pelo Supremo Tribunal Federal (STF) e da Resolução 547/2024 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que incorporou a exigência como regra processual.
O procedimento pode levar ao bloqueio da matrícula imobiliária em poucos dias, impedindo a venda ou o financiamento do imóvel até a quitação do débito.
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Novas normas do STF e CNJ
O STF definiu que os entes públicos precisam usar meios extrajudiciais de cobrança, como o protesto em cartório, antes de acionar o Judiciário.
O CNJ regulamentou a diretriz, criando mecanismos eletrônicos que travam a distribuição de ações judiciais quando não houver prova da tentativa extrajudicial.
Assim, a cobrança inicial de tributos passa a ocorrer nos cartórios, e a execução fiscal só será aceita após a demonstração dessas medidas.
Como funciona o protesto
O protesto segue procedimento padronizado.
A prefeitura apresenta a CDA ao cartório, o devedor é intimado e, se não quitar o débito, o protesto é lavrado em até três dias úteis, conforme previsto no artigo 12 da Lei 9.492/1997.
O registro gera restrições em cadastros de crédito e é anotado na matrícula do imóvel, impossibilitando operações de compra, venda, financiamento ou hipoteca enquanto houver pendência.
Valores em cobrança
Embora a resolução do CNJ estabeleça limites para ajuizamento de execuções abaixo de determinado valor, não há piso legal para o protesto.
Em algumas cidades, qualquer débito pode ser inscrito em dívida ativa e levado ao cartório.
Dessa forma, valores reduzidos também podem resultar em protesto e bloqueio do imóvel, somando-se ainda juros, multa e custas cartorárias.
Justificativa para a mudança
O objetivo da medida é reduzir a quantidade de execuções fiscais de baixo valor que tramitam na Justiça.
Dados do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) mostram que 79% das execuções municipais em curso têm como objeto cobranças de IPTU inferiores a R$ 500.
Segundo o STF, esses processos consomem recursos públicos e frequentemente não resultam em recuperação efetiva.
Recuperação de dívidas por cartórios
Após a decisão do STF e a regulamentação do CNJ, cartórios de protesto registraram aumento na recuperação de créditos públicos.
De acordo com o Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil – Seção Ceará, entre janeiro de 2023 e maio de 2025 foram recuperados R$ 18 bilhões em todo o País, dos quais R$ 4,9 bilhões apenas nos cinco primeiros meses de 2025.
A entidade aponta que a anotação do protesto em cadastros de crédito contribui para acelerar a regularização por parte dos devedores.
Repercussões para o contribuinte
O protesto tem reflexo imediato no CPF ou CNPJ, com registro em bases de crédito e impacto em operações financeiras.
Em alguns municípios, a intimação é enviada por e-mail ou SMS, mas, se os dados estiverem desatualizados, pode ocorrer notificação por edital.
Nesse caso, o contribuinte pode descobrir a restrição apenas ao tentar vender ou financiar o imóvel.
Procedimentos locais e cancelamento
Em cidades que já utilizam o protesto como ferramenta regular de cobrança, a inscrição em dívida ativa pode ocorrer pouco tempo após o vencimento do IPTU.
Cumprida essa etapa, a CDA é enviada ao cartório.
Se houver pagamento dentro do prazo, o protesto é evitado.
Caso contrário, o registro é lavrado.
Quando a dívida é quitada após o protesto, a prefeitura emite carta de anuência e o contribuinte deve pagar as taxas de baixa no cartório.
O cancelamento costuma ser registrado nos sistemas de crédito em até cinco dias úteis, e a averbação é retirada da matrícula do imóvel, liberando-o para novos negócios.
Alterações na legislação tributária
A Lei Complementar 208/2024 modificou o artigo 174 do Código Tributário Nacional, incluindo o protesto como uma das hipóteses que interrompem a prescrição da cobrança tributária.
Com isso, os municípios passam a contar com prazo adicional para recuperar valores devidos sem necessidade imediata de recorrer ao Judiciário.
Impactos em debate
Estudos de especialistas em direito tributário apontam que o modelo pode contribuir para maior eficiência na recuperação de receitas públicas.
No entanto, também há registros de críticas quanto à proporcionalidade, sobretudo quando as custas cartorárias superam o valor do imposto atrasado.
O tema segue em debate entre municípios, entidades de classe e estudiosos da área fiscal.
Diante da adoção nacional desse mecanismo, a discussão permanece: o protesto imediato de dívidas de IPTU, mesmo em valores reduzidos, será suficiente para ampliar a adimplência sem gerar efeitos desproporcionais para contribuintes de menor renda?
Incrivel o lobby dos Cartorios.
Agora e mais despesas para o cidadao comum.
O cidadao, em vez de pagar o alto iptu, compra comida para casa.
Agora tera seu nome cadastrado, negativado e, alem de pagar o debito na prefeitura COM HONORARIOS AOS PROCURADORES MUNIVIPAIS, tera q pagar CUSTAS DE CARTORIOS PARA CANCELAMENTO DO DEBITO.
O contribuinte é oprimido por todos lados, ninguém pensa nas razões pelo qual deixou de pagar, pois tdm alimentos, água, luz e outris, vamos falar agora sobre os favelados que fazem gato de td, d sobra pra quem pagar? Pra **** q paga tds as contas tendo que fazer por vezes escolhas: oago essz conta ou compro comida?
Acho um fim da picada , pagam uma miséria de salário mínimo e jogam para o cartório , estes governantes são uma vergonha. Eles só sabem suga o povo .