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Decisão recente do Tribunal de Justiça de Goiás define quem deve arcar com o IPTU em imóveis financiados e muda a forma como municípios podem cobrar o imposto em casos de alienação fiduciária.
A 3ª Turma da 8ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Goiás decidiu que o comprador de imóvel, mesmo quando o negócio está garantido por alienação fiduciária, é o responsável pelo pagamento do IPTU.
Com esse entendimento, os desembargadores extinguiram uma ação de cobrança do município de Goiânia contra uma incorporadora, reconhecendo a ilegitimidade da empresa para figurar no polo passivo.
Entendimento do TJ-GO sobre o responsável pelo IPTU
No julgamento, o colegiado aplicou a regra de que, enquanto o imóvel permanece na posse do devedor fiduciante, o encargo do IPTU recai sobre ele, e não sobre o credor ou sobre a incorporadora que vendeu a unidade.
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O relator, desembargador Ronnie Paes Sandre, afirmou em seu voto que, “enquanto o devedor fiduciante estiver na posse do bem, e não incorrer em inadimplemento, que engendre a consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária, o adquirente, na condição de possuidor, é o contribuinte do IPTU e o legitimado para figurar no polo passivo de eventual cobrança”.
Ainda que o contrato esteja financiado e a propriedade resolúvel tenha sido registrada em nome do credor, prevalece a posse direta do adquirente.
Por isso, segundo a decisão, o município deve direcionar a cobrança ao comprador que utiliza o imóvel, salvo hipóteses específicas previstas em lei.
O caso que levou à decisão
A ação foi proposta pela Prefeitura de Goiânia contra a incorporadora para recuperar IPTU em atraso de um imóvel já vendido e financiado.
A empresa alegou que não tinha legitimidade para responder pela dívida, pois o bem estava na posse do comprador.
Em primeira instância, o argumento foi rejeitado.
Na sequência, a incorporadora interpôs agravo de instrumento ao TJ-GO, sustentando que o vendedor não pode ser responsabilizado pela obrigação tributária após a transmissão da posse.
O recurso foi inicialmente negado com o argumento de que, sem o registro da compra e venda, o vendedor permanece como proprietário formal e, portanto, responsável pelo tributo.
Posteriormente, a incorporadora apresentou embargos de declaração, defendendo que o contrato firmado com o adquirente tinha natureza de alienação fiduciária e que, nesse regime, a responsabilidade pelo IPTU é do fiduciante, que detém a posse direta.
Dessa vez, o colegiado acolheu os fundamentos, reconheceu a ilegitimidade passiva da empresa e extinguiu o processo.
O que diz a legislação sobre o tema
A decisão se apoia na Lei 9.514/1997, que institui a alienação fiduciária de bens imóveis.
Pela norma, o fiduciante (comprador/devedor) fica na posse direta do bem e assume os encargos inerentes a essa condição, incluindo tributos.
O credor fiduciário mantém apenas a propriedade resolúvel como garantia.
Além disso, o entendimento segue o Tema 1.158 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que define que o credor fiduciário, quando não está na posse do imóvel, não pode ser responsabilizado pelo IPTU.
Essa interpretação harmoniza o Código Tributário Nacional, que considera contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor, com as regras específicas da alienação fiduciária.
Quando a responsabilidade muda
A responsabilidade do comprador permanece enquanto ele estiver na posse do imóvel e adimplente com o contrato.
Caso haja inadimplência que leve à consolidação da propriedade em nome do credor, conforme o artigo 26 da Lei 9.514/1997, o cenário muda.
Nesse caso, o credor passa a responder pelo IPTU a partir da consolidação, e não retroativamente.
Em contratos sem alienação fiduciária, a ausência de registro pode manter o vendedor como proprietário formal, o que, segundo especialistas em direito tributário, pode gerar discussões sobre quem deve responder pelo tributo.
No caso analisado, porém, a estrutura fiduciária foi determinante para deslocar a cobrança ao adquirente.
Impactos da decisão para compradores e incorporadoras
Para quem comprou imóvel com financiamento garantido por alienação fiduciária, a decisão reforça que o IPTU é de responsabilidade do ocupante do imóvel.
Segundo advogados consultados, essa interpretação deve prevalecer também para imóveis comerciais ou residenciais financiados.
Para incorporadoras e instituições financeiras, o acórdão amplia a segurança jurídica, ao confirmar que o credor fiduciário não responde pelo IPTU enquanto não tiver a posse do bem.
O entendimento também orienta os municípios a verificarem quem está na posse do imóvel antes de iniciar cobranças.
Especialistas em direito tributário afirmam que essa análise prévia pode reduzir processos extintos por ilegitimidade passiva e evitar desperdício de recursos públicos.
Situação de imóveis vendidos sem registro
O caso julgado tratou especificamente de alienação fiduciária.
Em vendas comuns sem esse tipo de garantia, a ausência de registro da transferência pode, em alguns contextos, manter o vendedor como proprietário formal, inclusive para fins fiscais.
Ainda assim, a posse efetiva do comprador costuma ser decisiva para definir o contribuinte do IPTU, conforme o Código Tributário Nacional.
A decisão do TJ-GO reforça esse critério, destacando o papel da posse no regime fiduciário.
O voto que sintetizou o entendimento
O relator, desembargador Ronnie Paes Sandre, reforçou no voto que o contribuinte do imposto é o possuidor do bem enquanto não houver inadimplência com consolidação da propriedade.
Ele afirmou que “o adquirente, na condição de possuidor, é o contribuinte do IPTU e o legitimado para figurar no polo passivo de eventual cobrança judicial ou extrajudicial desse tributo”, até que ocorra a transferência legal ao credor.
Orientações práticas para quem tem imóvel financiado
Quem está pagando financiamento deve incluir o IPTU no planejamento anual, considerando possíveis juros e multas por atraso.
Advogados orientam que o comprador mantenha o cadastro imobiliário atualizado junto ao município, indicando quem ocupa o imóvel.
Essa atualização evita cobranças incorretas e facilita a regularização em caso de divergências.
Em situações de dúvida sobre a posse, é indicado reunir comprovantes de ocupação, como contratos, termos de entrega de chaves e contas de consumo, que servem para demonstrar quem é o sujeito passivo do imposto.
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