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Venda de imóvel no Brasil envolvendo residente no exterior tem regra própria: o comprador vira fonte pagadora, o imposto é antecipado, a entrega vai pela EFD-Reinf e preencher o GCAP como “primeiro passo” pode levar ao recolhimento errado
Se o vendedor é residente fiscal no exterior, a operação não segue o fluxo “tradicional” que muita gente tem na cabeça.
Nessa situação, o comprador passa a ser a fonte pagadora perante a Receita Federal e assume deveres específicos: recolher o imposto do ganho de capital do vendedor no prazo correto e informar a operação via EFD-Reinf.
Esse desenho existe porque, quando o vendedor é residente no exterior, a tributação é diferenciada e antecipada. Ignorar isso costuma sair caro: o atraso pode gerar multa de até 20%, além da Selic.
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Passo a passo seguro: da checagem de residência ao envio pela EFD-Reinf
1. Confirme a residência fiscal do vendedor.
Antes do contrato, peça comprovação da situação fiscal. Se o vendedor saiu do Brasil, mas não formalizou a Saída Definitiva, pode existir inconsistência cadastral que atrapalha o recolhimento correto do ganho de capital.
2. Planejamento tributário antes de assinar.
Com a residência confirmada, avance para o planejamento: analise cláusulas contratuais (condição resolutiva ou suspensiva), responsável pelo imposto, datas de pagamento e vencimento do tributo.
3. Não comece pelo GCAP.
Para residente no exterior, preencher o GCAP e emitir a guia como “primeiro passo” não é o procedimento correto. O fluxo adequado é recolher com o código certo e informar tudo via EFD-Reinf, onde o comprador declara valores pagos, natureza do rendimento e dados do vendedor.
4. Recolha no prazo e com código devido.
Na prática, o comprador efetua o recolhimento do imposto (como fonte pagadora) na data exata indicada pela legislação aplicável ao ganho de capital de não residente e transmite a EFD-Reinf com os mesmos números da guia.
Por que o planejamento importa: multa, Selic e risco de recolher errado
Quando o vendedor é residente no exterior, o ganho de capital tem vencimento antecipado e tratamento específico.
O descuido com datas, códigos e declarações pode resultar em:
- Multa de até 20% sobre o imposto devido;
- Correção pela Selic;
- Glosas ou pedidos de retificação por erro de código;
- Notificação ao comprador, que é a fonte pagadora.
Por isso, especialistas recomendam que o planejamento tributário seja feito antes da assinatura do contrato, evitando que o comprador seja surpreendido com cobranças adicionais da Receita Federal.
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