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O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é obrigatório para concluir a compra de imóveis em Santos. A cobrança varia conforme o tipo de operação e pode ter descontos ou isenções em situações específicas previstas em lei.
A compra de um imóvel só se conclui no cartório após a quitação do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
Em Santos, a regra é obrigatória: sem o tributo pago ou reconhecida a isenção, o registro não é efetivado.
A cobrança é municipal e recai sobre transmissões onerosas, como compra e venda e cessão de direitos, com alíquotas e benefícios definidos em lei local.
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Alíquotas do ITBI em Santos
No município, a alíquota padrão do ITBI é de 2% aplicada sobre a base de cálculo do imóvel.
Para operações financiadas pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), a lei prevê tratamento diferenciado: o percentual de 1% incide apenas sobre a parcela financiada, enquanto a parte quitada com recursos próprios continua submetida aos 2%.
O abatimento específico precisa constar no contrato de financiamento, documento que comprova o enquadramento.
A legislação municipal também prevê alíquota de 0,5% para aquisições realizadas por cooperativas habitacionais de interesse social e para a Cohab, quando se trata de moradias populares.
Em todos os casos, o comprador é o responsável pelo pagamento do imposto.
Base de cálculo do ITBI e critérios da Prefeitura
O cálculo do ITBI considera o valor real da transação.
No entanto, a lei estabelece que a base não pode ser inferior ao valor utilizado para o lançamento do IPTU.
A Prefeitura compara os dados e adota o montante mais condizente com a realidade do imóvel.
Se o preço declarado for menor do que o parâmetro fiscal, prevalece o valor municipal.
Quando a transmissão envolve direitos reais limitados, como usufruto ou nua-propriedade, a base de cálculo segue proporções específicas previstas na legislação.
Também é permitido que o Fisco realize diligências para avaliar se o valor declarado está compatível com o de mercado.
Registro de imóvel e exigência do ITBI
Cartórios só efetivam a transferência após a apresentação do comprovante de pagamento do ITBI ou do documento que reconheça imunidade, não incidência ou isenção.
Sem esse requisito, o comprador não consegue formalizar a matrícula em seu nome.
Por isso, o custo do imposto, além de taxas de cartório e escritura, deve ser considerado no planejamento da compra.
Casos de isenção total do ITBI
A legislação de Santos prevê isenção integral do imposto em aquisições feitas pela Caixa Econômica Federal no âmbito do Fundo de Arrendamento Residencial (Programa de Arrendamento Residencial), pela Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano (CDHU) e pela Companhia de Habitação da Baixada Santista (Cohab Santista), nos casos previstos em lei.
Para obter o benefício, é necessário apresentar requerimento administrativo à Secretaria de Finanças com a documentação exigida.
Há ainda programas de revitalização urbana, como o Alegra Centro, que preveem isenção do ITBI em operações específicas.
O enquadramento depende do tipo de projeto e da localização do imóvel, conforme as regras do programa.
ITBI no financiamento pelo SFH
No financiamento pelo SFH, o desconto não elimina o imposto, mas reduz a alíquota sobre a parte financiada.
Exemplo: se o comprador financia uma parcela do valor, paga 1% sobre o montante financiado e 2% sobre o valor quitado à vista.
A guia de pagamento já discrimina essa divisão quando o contrato com o banco comprova a vinculação ao SFH.
Parcelamento do ITBI em 2025
Até o início de 2025, a Prefeitura informava que não havia parcelamento do ITBI.
Esse cenário mudou com a Lei Complementar nº 1.300/2025, já em vigor, que permite dividir o imposto em até seis parcelas mensais a partir de julho.
O contribuinte deve formalizar o acordo por meio de termo de parcelamento e pagar a primeira cota para que a guia seja validada.
A lei também abriu exceção para transmissões ocorridas antes da sua publicação: nesses casos, é possível solicitar parcelamento em até 12 vezes, desde que o pedido seja protocolado dentro do prazo estabelecido após a sanção.
Débitos já inscritos em dívida ativa não podem ser parcelados nessa modalidade.
Documentos e procedimentos para pagamento
A guia do ITBI pode ser emitida no site da Prefeitura ou no plantão fiscal.
Pedidos de isenção, imunidade ou não incidência devem ser formalizados via Poupatempo, com apresentação da matrícula atualizada, do espelho do IPTU, de atos societários quando aplicável e dos documentos específicos exigidos para cada hipótese.
Situações de cancelamento de operação, retificação de dados ou restituição por pagamento indevido também seguem instruções próprias da Secretaria de Finanças.
Pontos de atenção para quem vai financiar
Três aspectos principais precisam ser observados por quem pretende financiar:
- Base de cálculo: não pode ser inferior ao valor utilizado para o IPTU.
- Enquadramento no SFH: o contrato deve comprovar o uso do sistema para garantir a alíquota reduzida.
- Parcelamento: está disponível em até seis parcelas, mediante assinatura de termo, com possibilidade excepcional de 12 em casos específicos previstos pela lei.
Quais outras mudanças sobre o ITBI em Santos poderiam facilitar a vida de quem compra o primeiro imóvel financiado?
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