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Decisões recentes deixam claro que o locador só pode exigir reparo ou pintura se houver prova de danos além do desgaste natural, conforme a Lei do Inquilinato.
A cobrança automática de pintura ao fim de um contrato de aluguel tem sido considerada ilegal pela Justiça. Em recentes decisões, tribunais estaduais vêm reconhecendo que o locador só pode exigir do inquilino a restituição do imóvel no mesmo estado em que foi recebido, excetuando-se as deteriorações causadas pelo uso normal.
Essa interpretação reforça o que já está previsto no artigo 23 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), segundo o qual o locatário deve devolver o imóvel como recebeu, mas não responde pelo desgaste natural decorrente do tempo e da utilização regular.
O que os tribunais decidiram
Em outubro de 2024, a 1ª Turma Recursal do Tribunal de Justiça do Paraná analisou um caso em que a imobiliária exigia pintura nova ao fim do contrato, independentemente de qualquer dano específico. A corte entendeu que a cobrança era abusiva, já que não havia prova de deteriorações além do desgaste natural da locação.
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O Tribunal de Justiça do Distrito Federal também já consolidou entendimento de que não se pode impor custos de reparo ou pintura sem laudos de vistoria de entrada e saída, feitos de forma idônea. Laudo unilateral não é suficiente para responsabilizar o inquilino.
Esses precedentes mostram que a Justiça busca um equilíbrio: o inquilino deve cuidar do imóvel e reparar estragos que tenha causado, mas não pode ser penalizado por efeitos naturais do tempo, como pintura descascando, pequenas marcas ou perda de cor nas paredes.
Desgaste natural x dano efetivo
Para entender a diferença, é importante destacar que desgaste natural é o resultado inevitável do uso contínuo: tinta que desbota, rejunte que escurece, azulejo que amarela. Esses sinais não podem ser cobrados como danos.
Já danos efetivos — como furos grandes em paredes, manchas de mofo por negligência, rachaduras causadas por mau uso — são de responsabilidade do inquilino e podem justificar a cobrança.
A fronteira entre um e outro deve ser comprovada por documentos. Por isso, os tribunais exigem vistoria detalhada de entrada e saída, com fotos, assinaturas e relatórios.
Impacto no mercado de locações
As decisões judiciais trazem maior segurança para os inquilinos, que antes temiam cobranças padronizadas e abusivas ao fim do contrato. Ao mesmo tempo, estimulam as imobiliárias a aprimorar os procedimentos de vistoria, registrando com clareza as condições do imóvel.
Advogados especialistas em direito imobiliário ressaltam que a prática da “pintura obrigatória” no fim da locação, sem qualquer análise do estado do imóvel, contraria a lei e afronta a boa-fé objetiva nos contratos.
O que o inquilino deve observar
Para evitar conflitos, especialistas recomendam que o inquilino:
- Exija a vistoria de entrada detalhada, com fotos e assinatura;
- Participe da vistoria de saída e guarde cópia do laudo;
- Registre em fotos as condições em que entregou o imóvel;
- Questione cláusulas que imponham pintura obrigatória sem ressalvas.
Se houver cobrança indevida, é possível contestar na Justiça, apresentando as provas da conservação adequada.
As recentes decisões judiciais deixam claro: a cobrança automática de pintura ao fim do contrato de aluguel é abusiva e contraria a Lei do Inquilinato.
O locador só pode exigir reparos quando houver comprovação de danos além do desgaste natural, sempre com base em laudos de vistoria válidos.
Assim, a Justiça reforça a vedação de práticas abusivas, protege os inquilinos e dá mais transparência ao mercado imobiliário.
Concordo ,prq ja aluguei ,paguei na saida pra deichar pintura como entrei ,sendo q fiquei 6 meses,e sai prq tinha ratos .
Hoje tenho imovel alugado ,e sei qual meu dever.
O que vai acontecer é o proprietário embutir no aluguel esses custos e não exigir os reparos do inquilino no final do contrato.
Os abusos extrapolam e colocam em dúvida a honestidade do locador, os quais, chegam a exigir a marca da tinta (geralmente SUVINIL) a ser utilizada.
Morei em um apartamento que ficou fechado por dois anos, quando saí foi-exigido a pintura do imovel com tinta Suvinil. Como eu tinha um titulo de capitalização que dependia da liberação pelo proprietário, tive que me submeter. E fazer o que eles queriam. Uma extorsão explicita…