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STF confirma: imóvel de fiador pode ser penhorado em contrato de aluguel mesmo sendo bem de família, decisão gera polêmica e preocupa milhares de locadores e inquilinos

Escrito por Débora Araújo
Publicado em 08/09/2025 às 07:22
STF confirma: imóvel de fiador pode ser penhorado em contrato de aluguel mesmo sendo bem de família, decisão gera polêmica e preocupa milhares de locadores e inquilinos
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STF confirma que imóvel de fiador pode ser penhorado em contratos de aluguel, mesmo sendo bem de família, e decisão gera polêmica no mercado imobiliário.

No Brasil, o aluguel de imóveis é um mercado que movimenta bilhões de reais todos os anos. Para garantir o pagamento, é comum que locadores exijam um fiador – alguém que se responsabiliza pelas dívidas caso o inquilino não cumpra o contrato.

Mas a dúvida sempre esteve no ar: se o fiador tem apenas um imóvel de moradia, ele pode perdê-lo em caso de inadimplência do afiançado?

O Supremo Tribunal Federal (STF) respondeu de forma clara: sim, o bem de família do fiador pode ser penhorado em contratos de aluguel. A decisão, de repercussão geral, gerou forte polêmica no mercado e preocupa tanto locadores quanto inquilinos.

A decisão do STF

Em 2021, no julgamento do Recurso Extraordinário 1.307.334, com repercussão geral reconhecida, o STF confirmou a constitucionalidade do artigo 3º, VII, da Lei nº 8.009/1990.

Esse dispositivo prevê que o bem de família não é protegido contra penhora quando se trata de contrato de fiança em locação.

Na prática, o STF entendeu que, ao aceitar ser fiador, a pessoa assume voluntariamente os riscos do contrato, inclusive o de perder seu único imóvel.

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Por que o STF manteve a penhora

Os ministros argumentaram que o instituto da fiança é essencial para a viabilidade do mercado de locação. Sem a possibilidade de execução sobre o bem de família do fiador, muitos locadores deixariam de alugar, aumentando a insegurança jurídica e reduzindo a oferta de imóveis disponíveis.

O voto vencedor destacou que a regra busca equilibrar interesses entre locadores e locatários, garantindo segurança para quem empresta seu patrimônio e mantendo o acesso ao aluguel para milhões de famílias.

As críticas à decisão

Apesar da fundamentação, a decisão do STF gerou muitas críticas. Advogados e entidades de defesa do consumidor alegam que permitir a penhora do único imóvel do fiador pode levar famílias inteiras à rua por dívidas que não contraíram diretamente.

Para críticos, essa interpretação fere o princípio da função social da moradia, previsto na Constituição, e coloca o fiador em situação de extrema vulnerabilidade.

Há quem defenda que o mercado deveria buscar alternativas mais modernas de garantia, como o seguro-fiança ou o título de capitalização, sem expor o fiador a tamanho risco.

Impactos no mercado imobiliário

A decisão do STF reforça a importância do fiador como garantia locatícia, mas também gera receio. Muitas pessoas estão desistindo de ser fiadoras, com medo de perder o único imóvel da família.

Por outro lado, locadores comemoraram a decisão, já que ela traz mais segurança jurídica e reduz o risco de calote.

Esse impasse pode acelerar o crescimento de soluções alternativas, como:

  • Seguro-fiança (pago mensalmente pelo inquilino);
  • Caução em dinheiro (até três aluguéis depositados antecipadamente);
  • Garantia por título de capitalização.

Exemplos práticos

  • Uma mãe que aceita ser fiadora do contrato de aluguel do filho pode ter seu apartamento penhorado se o filho não pagar as mensalidades.
  • Um aposentado que garante o contrato do neto também corre risco de perder o único imóvel em que reside.
  • Já para o locador, a decisão significa maior facilidade em cobrar dívidas sem enfrentar longos processos infrutíferos.
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O que o fiador deve avaliar antes de assinar

A decisão do STF torna ainda mais urgente a reflexão: antes de aceitar ser fiador, é fundamental entender os riscos. O ato de assinar a fiança significa, em última instância, colocar a própria casa em jogo.

Advogados orientam que, se possível, o candidato a fiador opte por outras garantias ou exija condições claras de pagamento e prazos do inquilino.

O STF colocou um ponto final na discussão jurídica, mas a polêmica continua no debate público. Para uns, a decisão garante segurança ao mercado. Para outros, expõe famílias a perdas irreparáveis.

O fato é que, a partir de agora, ninguém poderá alegar desconhecimento: ser fiador é assumir o risco real de perder o único imóvel, mesmo que seja bem de família.

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Valdecir
Valdecir
14/09/2025 14:18

Prá eles é muito fácil decidir isso, afinal suas famílias são milionárias e não precisam ser fiador de ninguém, decisão absurda e arbitrária , não pensam na população, vergonha

Regina
Regina
12/09/2025 23:18

O fiador nunca tem o esclarecimento suficiente quanto ao assunto. Seja em decorrência da legislação, seja em decorrência da decisão do STF, que protege os mais favorecidos (locadores , associações e todos os lobistas (ou interessados) que foram admitidos a esse julgamento.
Não há qualquer cláusula ou condição esclarecedora no contrato de locação, em detrimento do fiador, pessoa de pouco conhecimento, com um único imóvel destinado a sua residência.

Andrade
Andrade
10/09/2025 17:35

Indústria da fiança por trás, e claro com esse entendimento protege patrimônio dos juízes né, mas eles não sabem que imobiliárias pedem 10 vezes mais o depósito caução e não 3 como manda a lei ,fazem de tudo para evitar fiador

Débora Araújo

Débora Araújo é redatora no Click Petróleo e Gás, com mais de dois anos de experiência em produção de conteúdo e mais de mil matérias publicadas sobre tecnologia, mercado de trabalho, geopolítica, indústria, construção, curiosidades e outros temas. Seu foco é produzir conteúdos acessíveis, bem apurados e de interesse coletivo. Para sugestões de pauta, correções ou contato direto: deborasthefanecruz@gmail.com

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