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STF confirma que imóvel de fiador pode ser penhorado em contratos de aluguel, mesmo sendo bem de família, e decisão gera polêmica no mercado imobiliário.
No Brasil, o aluguel de imóveis é um mercado que movimenta bilhões de reais todos os anos. Para garantir o pagamento, é comum que locadores exijam um fiador – alguém que se responsabiliza pelas dívidas caso o inquilino não cumpra o contrato.
Mas a dúvida sempre esteve no ar: se o fiador tem apenas um imóvel de moradia, ele pode perdê-lo em caso de inadimplência do afiançado?
O Supremo Tribunal Federal (STF) respondeu de forma clara: sim, o bem de família do fiador pode ser penhorado em contratos de aluguel. A decisão, de repercussão geral, gerou forte polêmica no mercado e preocupa tanto locadores quanto inquilinos.
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A decisão do STF
Em 2021, no julgamento do Recurso Extraordinário 1.307.334, com repercussão geral reconhecida, o STF confirmou a constitucionalidade do artigo 3º, VII, da Lei nº 8.009/1990.
Esse dispositivo prevê que o bem de família não é protegido contra penhora quando se trata de contrato de fiança em locação.
Na prática, o STF entendeu que, ao aceitar ser fiador, a pessoa assume voluntariamente os riscos do contrato, inclusive o de perder seu único imóvel.
Por que o STF manteve a penhora
Os ministros argumentaram que o instituto da fiança é essencial para a viabilidade do mercado de locação. Sem a possibilidade de execução sobre o bem de família do fiador, muitos locadores deixariam de alugar, aumentando a insegurança jurídica e reduzindo a oferta de imóveis disponíveis.
O voto vencedor destacou que a regra busca equilibrar interesses entre locadores e locatários, garantindo segurança para quem empresta seu patrimônio e mantendo o acesso ao aluguel para milhões de famílias.
As críticas à decisão
Apesar da fundamentação, a decisão do STF gerou muitas críticas. Advogados e entidades de defesa do consumidor alegam que permitir a penhora do único imóvel do fiador pode levar famílias inteiras à rua por dívidas que não contraíram diretamente.
Para críticos, essa interpretação fere o princípio da função social da moradia, previsto na Constituição, e coloca o fiador em situação de extrema vulnerabilidade.
Há quem defenda que o mercado deveria buscar alternativas mais modernas de garantia, como o seguro-fiança ou o título de capitalização, sem expor o fiador a tamanho risco.
Impactos no mercado imobiliário
A decisão do STF reforça a importância do fiador como garantia locatícia, mas também gera receio. Muitas pessoas estão desistindo de ser fiadoras, com medo de perder o único imóvel da família.
Por outro lado, locadores comemoraram a decisão, já que ela traz mais segurança jurídica e reduz o risco de calote.
Esse impasse pode acelerar o crescimento de soluções alternativas, como:
- Seguro-fiança (pago mensalmente pelo inquilino);
- Caução em dinheiro (até três aluguéis depositados antecipadamente);
- Garantia por título de capitalização.
Exemplos práticos
- Uma mãe que aceita ser fiadora do contrato de aluguel do filho pode ter seu apartamento penhorado se o filho não pagar as mensalidades.
- Um aposentado que garante o contrato do neto também corre risco de perder o único imóvel em que reside.
- Já para o locador, a decisão significa maior facilidade em cobrar dívidas sem enfrentar longos processos infrutíferos.
O que o fiador deve avaliar antes de assinar
A decisão do STF torna ainda mais urgente a reflexão: antes de aceitar ser fiador, é fundamental entender os riscos. O ato de assinar a fiança significa, em última instância, colocar a própria casa em jogo.
Advogados orientam que, se possível, o candidato a fiador opte por outras garantias ou exija condições claras de pagamento e prazos do inquilino.
O STF colocou um ponto final na discussão jurídica, mas a polêmica continua no debate público. Para uns, a decisão garante segurança ao mercado. Para outros, expõe famílias a perdas irreparáveis.
O fato é que, a partir de agora, ninguém poderá alegar desconhecimento: ser fiador é assumir o risco real de perder o único imóvel, mesmo que seja bem de família.
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