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Imóveis fechados, sem manutenção e com dívidas de IPTU podem ser incorporados pela Prefeitura do Rio após três anos de abandono, segundo decreto municipal baseado no Código Civil. A regra já está em vigor e vem mudando o cenário urbano.
Um apartamento herdado da família, fechado há anos, sem inquilinos e com dívidas acumuladas de IPTU, pode hoje ser incorporado ao patrimônio da Prefeitura do Rio de Janeiro em apenas três anos.
A medida já está em vigor e prevê que imóveis urbanos em aparente abandono passem por um processo administrativo que culmina na transferência definitiva da propriedade para o município.
O que caracteriza um imóvel abandonado
O procedimento começa com a identificação de imóveis que apresentam sinais de deterioração, estejam desocupados e tenham tributos municipais em atraso por pelo menos cinco anos.
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Quando essas condições se confirmam, a lei presume que o dono não deseja mais manter o bem.
A partir daí, a Prefeitura abre um processo para arrecadar o imóvel como “bem vago”, conforme previsto no Código Civil.
Como funciona o processo de arrecadação
A vistoria técnica é a primeira etapa, com laudo fotográfico produzido por equipes municipais.
Em seguida, são emitidas certidões no cartório de registro e na Fazenda municipal para confirmar a inadimplência e a falta de movimentação do bem.
Com os documentos em mãos, a Prefeitura abre processo administrativo e notifica o proprietário por carta registrada e edital no Diário Oficial.
Ele tem 30 dias para se defender, comprovando pagamento, uso ou manutenção.
Caso não o faça, o prefeito pode publicar um decreto específico declarando a arrecadação do imóvel.
A partir desse ato, o bem passa a ficar sob posse provisória do município, que pode destiná-lo a programas habitacionais, serviços públicos ou concessões temporárias.
Se o dono não se manifestar durante os três anos seguintes, a propriedade se consolida em definitivo no patrimônio público.
Quando a regra foi criada
O instrumento foi regulamentado no Rio em outubro de 2023, por meio do Decreto Municipal 53.306/2023.
A publicação ocorreu poucos dias depois de parte de um prédio histórico ceder no Centro, levantando preocupações sobre segurança.
Ao mesmo tempo, estudos de entidades de preservação apontavam centenas de imóveis em ruínas na região central.
A Prefeitura passou a defender a arrecadação como forma de combater a degradação urbana e dar novo uso a áreas hoje subutilizadas.
Qual é a destinação dos bens arrecadados
Os imóveis arrecadados têm como prioridade o uso em habitação social, sobretudo em programas de aluguel subsidiado ou regularização fundiária.
Quando isso não é viável, podem abrigar equipamentos públicos, como escolas, unidades de saúde ou centros culturais.
Também é possível conceder o uso a entidades filantrópicas ou investidores privados que se comprometam a restaurar o imóvel.
A alienação em leilão é admitida apenas como última alternativa.
Quem corre mais risco de perder imóveis
Alguns grupos correm maior risco de ver seus imóveis enquadrados na regra.
Entre eles estão herdeiros envolvidos em inventários demorados, investidores que arremataram imóveis em leilão sem ocupá-los, bancos que retomaram ativos sem conseguir vendê-los e pequenos proprietários que deixaram o IPTU acumular após se mudar para outra cidade ou país.
O impacto do abandono para o Rio
Além de ameaçar a segurança urbana, imóveis vazios significam perda de arrecadação.
Dados da Agência Brasil apontam que milhares de famílias vivem em prédios ocupados no Centro, sem recolhimento de impostos.
Esse cenário pressiona serviços públicos e aumenta a vulnerabilidade local.
A Prefeitura defende que manter imóveis nessas condições fere a função social da propriedade, princípio presente na Constituição e no Código Civil.
Como proteger seu imóvel
Para evitar a perda, especialistas recomendam:
- Manter o pagamento do IPTU em dia ou aderir a parcelamentos formais.
- Dar uso ao imóvel, seja alugando, emprestando ou cedendo para projetos sociais.
- Registrar manutenção periódica, com notas fiscais de reparos e fotos atualizadas.
- Atualizar o endereço no cartório, garantindo o recebimento de notificações em tempo hábil.
É possível recuperar o bem durante o processo?
Se o proprietário reaparecer durante o período de posse provisória, pode recuperar o bem.
Para isso, deve ressarcir todos os gastos públicos, incluindo tributos pagos pelo município, obras emergenciais e eventuais indenizações a terceiros.
Sem essa recomposição financeira, a transferência definitiva segue válida após o triênio.
Mapeamento digital
De acordo com as informações, atualmente, a Prefeitura trabalha em um mapeamento digital para divulgar os endereços em processo de arrecadação.
A medida busca dar transparência e atrair interessados em restaurar prédios históricos.
Paralelamente, a Companhia Carioca de Parcerias e Investimentos abriu consulta pública para receber propostas de uso temporário de imóveis degradados, sobretudo no Centro.
Especialistas em direito imobiliário consideram a iniciativa um divisor de águas na política urbana carioca, ao mostrar que o registro em cartório não é suficiente quando a função social não é cumprida.
Você concorda que imóveis abandonados devam passar ao patrimônio da cidade para cumprir uma função social em vez de permanecerem vazios e degradados?
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