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Com a entrada em vigor da Reforma Tributária e a criação da CBS e do IBS, contratos de locação precisarão ser revistos até dezembro de 2025; especialistas alertam que o inquilino pode arcar com parte dos novos impostos
A Reforma Tributária promete simplificar o sistema de impostos no Brasil, mas também traz incertezas para o setor imobiliário. Com a criação da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), novas alíquotas poderão incidir sobre os contratos de locação — e parte desse custo tende a ser repassada ao inquilino.
Segundo especialistas do setor, os contratos que vencem ou forem renovados em 2025 deverão se adaptar às novas regras, o que pode elevar significativamente o valor final dos aluguéis. “No final do dia, o inquilino pode ser impactado com aumento de aluguel. As margens dos proprietários já são ajustadas, e dificilmente conseguirão absorver todo o novo imposto”, explica Fábio Gozzi, fundador da plataforma Compre & Alugue Agora.
A disputa sobre quem paga a conta
O ponto mais delicado da Reforma é definir quem será responsável pelo novo encargo.
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As regras não determinam de forma objetiva se o imposto deve ser pago pelo locador, pela imobiliária ou pelo inquilino, abrindo espaço para disputas e renegociações.
De acordo com Marina Venegas, advogada tributarista do BTLAW, essa indefinição exige maior clareza nos contratos:
“O custo pode ser absorvido pelo locador ou repassado ao inquilino, e isso vai depender do poder de barganha de cada parte. Os contratos precisam deixar isso claro para evitar litígios.”
A falta de padronização pode gerar conflitos judiciais e insegurança no mercado.
“Se não houver clareza contratual, os conflitos vão parar na Justiça. É fundamental que locadores, imobiliárias e inquilinos negociem de forma transparente já neste período de transição”, alerta Gozzi.
Contratos vencem em 2025 e exigem revisão imediata
A legislação prevê que até 31 de dezembro de 2025 todos os contratos vigentes deverão ser revisados para se adequar ao novo modelo tributário.
Essa atualização é essencial para que o contribuinte possa aderir ao regime de transição, que terá alíquotas reduzidas temporariamente.
Para Andressa Sehn da Costa, tributarista e sócia do escritório Rafael Pandolfo Advogados, o momento é de preparação:
“O setor precisa se organizar para revisar contratos e incluir cláusulas específicas sobre CBS e IBS, sob pena de pagar mais do que o necessário durante a transição.”
Além dos contratos, as empresas e administradoras de imóveis terão que atualizar sistemas contábeis e de faturamento, já que a cobrança dos novos tributos será feita dentro da lógica do IVA (Imposto sobre Valor Agregado).
“As empresas terão de adaptar seus sistemas para refletir corretamente a incidência do IVA nas operações imobiliárias, sob risco de autuações”, reforça Marcelo Costa Censoni Filho, CEO da Censoni Tecnologia Fiscal e Tributária.
Planejamento patrimonial será crucial para investidores
Para quem possui vários imóveis para locação, a Reforma Tributária representa não apenas uma mudança contábil, mas também um desafio de planejamento patrimonial.
Pessoas físicas com três ou mais imóveis ou receita anual de locação acima de R$ 240 mil passarão a recolher o IVA, além do Imposto de Renda.
Esse novo cenário pode reduzir a rentabilidade dos investimentos imobiliários, tornando o setor menos atrativo se não houver um planejamento tributário detalhado.
“Essa mudança representa um impacto significativo na rentabilidade e exige uma estratégia para manter a viabilidade dos investimentos”, explica Gozzi.
Andressa reforça que o prazo para adaptação será determinante:
“Sem revisar cláusulas e alinhar a tributação corretamente, o investidor pode acabar pagando mais do que o necessário, comprometendo o retorno do aluguel.”
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